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News-Archiv

Die wichtigsten Meldungen der vergangenen Wochen

Urteil zu Überwachungskameras
Rauchen auf dem Balkon
Vorkaufsrecht: Erst den Mieter fragen, sonst kann es teuer werden
Raucher können durchatmen: Keine fristlose Kündigung
Eigenbedarf: BGH stärkt Vermieterrechte
Immobilienpreise: Im Süden 10x so hoch, wie im Osten
BGH-Urteil: Vermieter dürfen nicht pauschal die Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen
Energieausweis: Es drohen hohe Bussgelder
Kaufnebenkosten: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf steigen wieder
Betriebskosten: Nicht einfach nur durchlaufender Posten
Schwarzarbeit: Kein Geld zurück bei Pfusch
Rauchmelder: Mieter müssen den vermieterseitigen Einbau dulden
Fussball spielen: Kinder dürfen auch mal Lärmen
Schimmel und Mietminderung: BGH Urteil

Nachbarrecht: BGH - Bäume in Nachbars Garten bleiben stehen
Die Top Arbeitgeber der Immobilienwirtschaft - ein Ranking
Wohnkosten: Geringere Wohnkosten für 2015 möglich
Hauspreise: Teils drastische Anstiege
Wo es die Immobilieninvestoren hinzieht
Wohnen wurde teurer
Mietvertrag: Falsche Angaben kann böse Folgen haben
Urteil: Falsche Wohnfläche im Mietvertrag
Wohnfläche: Trickserei mit der Wohnungsgrösse
Immo AGs etablieren sich an der Börse
Wohninvestmentmarkt: Umsatzplus von 68 Prozent
Wohnkosten: Höhere Belastungen für Mieter und Vermieter
Preise für Wohnimmobilien: Bundesbank erkennt kräftigen Preisanstieg
Einbrüche: So viel wie nie zuvor
Mietpreise: Wohnen für Studenten ist teurer geworden
Transaktionsvolumen: Es wurde viel verkauft
Preisspiegel: 925 Städte im Überblick
Scope Ratings: Wohnungsunternehmen - wenn die Zinsen wieder steigen...
Immobilienbranche: Euphorisch wie nie
Smart Meter: Kommt für alle
Betriebskosten - Was auf  keinen  Fall in die Abrechnung gehört
Es wird zu wenig gebaut  - interaktive Karte

Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen
BGH-Urteil: Kein Aufzug für Eigentümer

Mietspiegelindex: Hohe Preissteigerungen vor allem in Großstädten
Studie Immobilienfinanzierung: Droht eine Immobilienblase?
Gehalt: Was verdienen eigentlich die Chefs?
Käufer muss Silberfischchen akzeptieren
 

RechtDer europäische Gerichtshof hat  ein Urteil zum Einsatz von Überwachungskameras veröffentlicht. - Demnach dürfen Überwachungskameras - die im Wesentlichen zum Schutz von Hab, Gut und Leben eingesetzt werden - in vielen Fällen nicht mehr betrieben werden. Nachfolgend die Pressemitteilung zum Urteil . - 11.12.2014

EuGH, Pressemitteilung vom 11.12.2014 zum Urteil in der Rechtssache C-212/13 vom 11.12.2014

Die Richtlinie zum Schutz personenbezogener Daten ist auf die Videoaufzeichnung mit einer Überwachungskamera anwendbar, die von einer Person an ihrem Einfamilienhaus angebracht wurde und auf den öffentlichen Straßenraum gerichtet ist.

Die Richtlinie ermöglicht jedoch die Würdigung des berechtigten Interesses dieser Person, das Eigentum, die Gesundheit und das Leben seiner selbst und seiner Familie zu schützen.

Nach der Richtlinie zum Schutz personenbezogener Daten1 ist die Verarbeitung solcher Daten grundsätzlich nur erlaubt, wenn die betroffene Person ihre Einwilligung gegeben hat. Die Richtlinie findet jedoch keine Anwendung auf die Datenverarbeitung, die von einer natürlichen Person zur Ausübung ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten vorgenommen wird.

Herr Rynes und seine Familie waren wiederholt Ziel von Angriffen eines Unbekannten, und die Fenster ihres Hauses wurden mehrfach eingeschlagen. Als Reaktion auf diese Angriffe brachte Herr Rynes an dem Haus seiner Familie eine Überwachungskamera an, die den Eingang des Hauses, den öffentlichen Straßenraum sowie den Eingang des gegenüberliegenden Hauses aufzeichnete.

In der Nacht vom 6. auf den 7. Oktober 2007 wurde eine Fensterscheibe seines Hauses mittels einer Schleuder beschossen und zerstört. Die der Polizei übergebenen Aufzeichnungen der Überwachungskamera ermöglichten die Identifizierung von zwei Verdächtigen, gegen die Strafverfahren eingeleitet wurden.

Einer der Verdächtigen beanstandete jedoch beim tschechischen Amt für den Schutz personenbezogener Daten die Rechtmäßigkeit der Verarbeitung der von der Überwachungskamera von Herrn Rynes aufgezeichneten Daten. Das Amt stellte fest, dass Herr Rynes tatsächlich gegen die Vorschriften zum Schutz personenbezogener Daten verstoßen habe, und verhängte eine Geldbuße gegen ihn. Das Amt führte hierzu u. a. aus, dass die Daten des Verdächtigen ohne seine Einwilligung aufgezeichnet worden seien, obwohl er sich im öffentlichen Straßenraum aufgehalten habe, d. h. auf dem Teil der Straße, der sich vor dem Haus von Herrn Rynes befinde.

Der in der Kassationsbeschwerdeinstanz mit dem Rechtsstreit zwischen Herrn Rynes und dem Amt befasste Nejvyssí správní soud (Oberstes Verwaltungsgericht, Tschechische Republik) möchte vom Gerichtshof wissen, ob die Aufzeichnung, die Herr Rynes vorgenommen hat, um sein Leben, seine Gesundheit und sein Eigentum zu schützen (d. h. die Aufzeichnung personenbezogener Daten von Personen, die sein Haus vom öffentlichen Straßenraum aus angegriffen haben), eine Datenverarbeitung darstellt, die nicht von der Richtlinie erfasst wird, weil die Aufzeichnung von einer natürlichen Person zur Ausübung ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten vorgenommen wurde.

In seinem Urteil vom 11.12.2014 weist der Gerichtshof erstens darauf hin, dass sich der Begriff der personenbezogenen Daten im Sinne dieser Richtlinie auf alle Informationen über eine bestimmte oder bestimmbare natürliche Person bezieht. Als bestimmbar wird eine Person angesehen, die durch Zuordnung zu einem oder mehreren spezifischen Elementen, die Ausdruck ihrer physischen Identität sind, direkt oder indirekt identifiziert werden kann. Das von einer Kamera aufgezeichnete Bild einer Person fällt somit unter den Begriff der personenbezogenen Daten, da es die Identifikation der betroffenen Person ermöglicht.

Ebenso fällt die Videoüberwachung, bei der personenbezogene Daten aufgezeichnet und gespeichert werden, in den Anwendungsbereich der Richtlinie, da sie eine automatisierte Verarbeitung dieser Daten darstellt.

Der Gerichtshof stellt zweitens fest, dass die Ausnahme, die in der Richtlinie für die Datenverarbeitung vorgesehen ist, die von einer natürlichen Person zur Ausübung ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten vorgenommen wird, eng auszulegen ist. Daher kann eine Videoüberwachung, die sich auf den öffentlichen Raum erstreckt und dadurch auf einen Bereich außerhalb der privaten Sphäre desjenigen gerichtet ist, der die Daten verarbeitet, nicht als eine "ausschließlich persönliche oder familiäre Tätigkeit" angesehen werden.

Zugleich muss das nationale Gericht bei der Anwendung der Richtlinie berücksichtigen, dass ihre Bestimmungen2 die Möglichkeit eröffnen, das berechtigte Interesse des für die Datenverarbeitung Verantwortlichen, das Eigentum, die Gesundheit und das Leben seiner selbst und seiner Familie zu schützen, zu würdigen.

Insbesondere darf erstens die Verarbeitung personenbezogener Daten u. a. dann ohne die Einwilligung der betroffenen Person erfolgen, wenn sie zur Verwirklichung des berechtigten Interesses des für die Verarbeitung Verantwortlichen erforderlich ist.
Zweitens muss eine Person nicht über die Verarbeitung ihrer Daten informiert werden, wenn dies unmöglich ist oder unverhältnismäßigen Aufwand erfordert.
Drittens können die Mitgliedstaaten die in der Richtlinie vorgesehenen Pflichten und Rechte beschränken, sofern eine solche Beschränkung für die Verhütung, Ermittlung, Feststellung und Verfolgung von Straftaten oder für den Schutz der Rechte und Freiheiten anderer Personen notwendig ist.
1. Richtlinie 95/46/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24. Oktober 1995 zum Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten und zum freien Datenverkehr (ABl. L 281, S. 31).
2. Es handelt sich insbesondere um Art. 7 Buchst. f, Art. 11 Abs. 2 und Art. 13 Abs. 1 Buchst. d und g der Richtlinie.
Quelle: EuGH
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Rauchen auf dem Balkon, 16.01.2015
 
BGH Urteil: Rauchen auf dem Balkon  - kann eingeschränkt werden
Raucher können dazu verpflichtet werden, nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon zu rauchen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) ganz aktuell entschieden.
Geklagt hatte ein nichtrauchender Mieter aus einem Mehrparteienhaus, der oben auf seinem Balkon den Qualm nicht ertrug. Da ihn der Qualm störte, klagte er.
2 Instanzen gaben bisher zunächst dem Raucher recht, er durfte weiter rauchen -  dann musste heute das BGH entscheiden.
Das Urteil: Der BGH verweist ans Landgericht zurück  - und dieses muss die Schadstoffbelastung prüfen und dann neu entscheiden. Sollte es feststellen, dass der “Qualm” eine wesentliche Beeinträchtigung und Gefahr von Gesundheitsschäden darstellt, könnte ein Rauchverbot erlassen werden.

Gut möglich, dass der Nichtraucher dann doch noch Recht bekommt...
Einfach zu Verallgemeinern ist das Urteil allerdings nicht  - es wird es immer auf den konkreten  Einzelfall ankommen
 

Das Urteil im Volltext: Urteil Bundesgerichtshof Nr. 006/2015 vom 16.01.201 5

Rauchen auf dem Balkon

Der - unter anderem für Besitzschutzansprüche zuständige - V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sog. Passivrauchen befürchtet, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg. Die Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen, wobei der Umfang des täglichen Zigarettenkonsums streitig ist. Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und verlangen deshalb von den Beklagten, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Vorinstanzen sind der Meinung, dass ein Rauchverbot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen. 

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:

1. Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.

Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen nicht als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden.

Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend empfundene – also wesentliche – Beeinträchtigung vor, besteht der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

2. Sollte die Geruchsbelästigung nur unwesentlich sein, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren für die Gesundheit drohen.

Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden begründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Bei der Einschätzung der Gefährlichkeit der Einwirkungen durch aufsteigenden Tabakrauch ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Freien geraucht wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend  zu, dass mit dem Rauchen auf dem Balkon keine konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einhergehen. Nur wenn es dem Mieter gelingt, diese Annahme zu erschüttern, indem er nachweist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht, wird eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegen und deshalb eine Gebrauchsregelung getroffen werden müssen.

3. Die Sache war an das Landgericht zurückzuweisen, weil es bislang keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Rauch auf dem Balkon der Kläger als störend wahrnehmbar ist oder - wenn das zu verneinen sein sollte - ob im konkreten Fall von dem Tabakrauch gesundheitliche Gefahren ausgehen, wie die Kläger unter Hinweis auf eine Feinstaubmessung behaupten.

 Urteil vom 16. Januar 2015 – V ZR 110/14  

AG Rathenow, Urteil vom 6. September 2013  - 4 C 300/13

LG Potsdam, Urteil vom 12. März 2014 - 1 S 31/14

Karlsruhe, den 16. Januar 2015

Pressestelle des Bundesgerichtshofs


 

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ZHat bald ausgedientwangsbeglückung: Smart Meter für alle, 24.06. 2016
Wie das Internetportal "Heise" berichtet, hat das Parlament einen Gesetzentwurf zur "Digitalisierung der Energiewende" verabschiedet, wonach "Smart Meter" möglichst flächendeckend in Firmen und Haushalte einziehen sollen.

Bis zum Jahr 2035 sollen demnach  - sukzessive - die intelligenten Messsysteme in Wohnungen und Häuser und Betrieben installiert sein.

Verpflichteter Einbau

Größere Verbraucher ab 7 kW installierter Leistung und Betreiber von Erzeugungsanlagen wie Photovoltaik-Systemen zwischen 1 und 7 kW sieht der Bundestag von 2017 an in einer Vorreiterrolle, wenn es darum geht, "Smart Meter" ins Feld zu bringen. Der "haushaltsnahe Bereich" soll ab 2020 bei einem Jahresverbrauch von über 6000 kWh an "mit einem verpflichtenden Einbau" folgen. Dies trifft durchschnittlich für einen Haushalt mit fünf oder mehr Personen zu.
Quelle: http://www.heise.de



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Schadenersatz VorkaufsrechtVerkauf Eigentumswohnung: Erst die Mieter fragen - sonst kann es teuer werden, 03.02.2015
 
Bei einem geplanten Verkauf einer Eigentumswohnung muss der Eigentümer die Mieter auf das gesetzliche Vorkaufsrecht hinweisen. - Ansonsten wird gemäss einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) Schadenersatz fällig. Dabei richtet sich die Höhe des Schadenersatz nach dem entgangenen Gewinn - und das kann sehr teuer werden.(Az. VIII ZR 51/14)
In dem konkreten Fall hatte ein Hauseigentümer mehrere Eigentumswohnungen verkauft, ohne eine Mieterin über ihr zustehendes Vorkaufsrecht zu informieren. Der neue Hausbesitzer bot der Mieterin dann später die Wohnung zum Kauf an - allerdings zu einem höheren Preis, als er ursprünglich bezahlt hatte.
Die Differenz lag bei rund 80.000 €. Die Mieterin verklagte daraufhin den damaligen Eigentümer auf entgangenen Gewinn in Höhe des Differenzbetrages.
Der BGH entschied nun, dass ein Mieter grundsätzlich auch wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts Schadenersatz verlangen kann.
Allerdings wurde der konkrete Sachverhalt an die Vorinstanz zurück verwiesen. Diese muss nun noch einmal den genauen Sachverhalt des Verkaufes prüfen, um festzustellen, ob die Mieterin in dem konkreten Fall Schadenersatz erhält.

Die Ausführungen des BGH:
Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts (§ 577 BGB*) auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.

Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio € an einen Dritten. Dieser wurde am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abgewiesen, die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten - als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1** BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. 

Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens  - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre. 

Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht – anders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Der Rechtsstreit war an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da dieses nicht alle für eine abschließende Entscheidung erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. 

* § 577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…)
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
** § 469 Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14
AG Hamburg-St. Georg - Urteil vom 31. Mai 2013 - 920 C 16/13
LG Hamburg - Urteil vom 16. Januar 2014 - 334 S 37/13 
Karlsruhe, den 21. Januar 2015
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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immobiliengesetze
Raucher können durchatmen: Keine fristlose Kündigung 
19.02.2015


Fristlose Kündigung  für rauchenden Mieter (zunächst) abgewandt

Ein 75 Jahre alter Rentner muss nicht aus seiner Wohnung. Der BGH hob gestern ein in der Vorinstanz getroffenes Urteil auf.
Der Sachverhalt: Ein Vermieter hatte ein Wohnraummietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens in einem Mehrfamilien- und Bürohaus gekündigt, weil es im Treppenhaus durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des rauchenden Mieters zu Beeinträchtigungen anderer Mieter gekommen sein soll.
Der Fall landete letztendlich beim BGH. Der Bundesgerichtshof hob  das Urteil auf und verwies an die Vorinstanz (allerdings eine andere Kammer) zurück.
Diese soll erst einmal den genauen Sachverhalt ermitteln, ob tatsächlich eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters vorlag. Erst dann soll es unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Informationen zu einem abschließenden Urteil kommen.
In der Vorinstanz hatte das Landgericht Düsseldorf als Berufungsgericht die fristlose Kündigung eines Vermieters für rechtens erklärt. Dieser hatte dem Mieter nach 40 Jahren mit der Begründung gekündigt, dass der Zigarettenqualm, der aus der Wohnung des Rentners in den Hausflur gedrungen war, die Wohnungsnachbarn zu sehr belästigt hätte.

Die bisherigen Urteile hierzu:

AG Düsseldorf - Urteil vom 31. Juli 2013 - 24 C 1355/13

LG Düsseldorf - Urteil vom 26. Juni 2014 – 21 S 240/13 

BGH Urteil  vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 186/14
 

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Eigenbedarf: BGH stärkt Vermieterrechte,
05.02.2015
 
Der Bundesgerichtshof hat bei der Anmeldung von Eigenbedarf die Vermieterrechte gestärkt. Vermieter müssen nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehen, ob sie selbst oder ein naher Familienangehöriger die Mietwohnung in Zukunft selbst nutzen werden.
Im dem konkreten Fall wollte der Vermieter die in Rede stehende  Mietwohnung seiner Tochter überlassen, die  nach einem Auslandsaufenthalt nach Deutschland zurück kam. Der Mieter widersprach der Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, dass der Eigenbedarf für den Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.
Die Richter des BGH meinten jedoch, dass es keine gesetzliche Pflicht gebe, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen.
Die Richter de BGH hoben mit diesem Urteil nun ein noch zu Gunsten der Mieter gesprochenes Urteil der Vorinstanz (LG Mannheim - Urteil vom 17. April 2014 -  4 S 93/13) auf, das die Eigenbedarfskündigung noch für rechtswidrig erklärt hatte.

BGH: Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14

 

 

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SchönheitsreparaturenBGH-Urteil: Vermieter dürfen nicht einfach pauschal die Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen, 19.03.3015

Wenn eine Wohnung unrenoviert angemietet wird, darf der Mieter dann nicht auch noch mit den Schönheitsreparaturen belastet werden, die gar nicht durch ihn selbst, sondern bereits vor seiner Mietzeit angefallen sind.  - Diese Urteil hat der Bundesgerichtshof am 18.03.2015 gefällt.

"Formularmäßige Quotenabgeltungsregelunsklauseln unwirksam".

Somit sind die Klauseln im Mietvertrag, nach denen der Mieter bei Auszug seine unrenovierte Wohnungen renovieren soll, oder Formulierungen wonach der Mieter  für "unterlassene" Schönheitsreparaturen eine Schadenersatzleistung zahlen soll, ungültig.

Gerade in vielen Formularmietverträgen finden sich Klauseln, die Mietern - ohne Berücksichtigung auf den tatsächlichen Zustand der übergebenen Wohnung - die Durchführung der Schönheitsrepraturen auferlegt.
Von dem Urteil werden sehr viele Mieter profitieren, denn die Formulierungen, die jetzt für ungültig erklärt wurden, finden sich in sehr vielen Formularmietverträgen.
.
Die Richter in Karlsruhe waren der Auffassung, dass Mieter durch diese Formulierungen unangemessen benachteiligt werden, wenn der Mieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen bezahlen soll, die er gar nicht verursacht hat, sondern bereits vor seiner Mietzeit eingetreten sind.
BGH: Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Das Urteil im Volltext finden Sie in der
Entscheidungsdatenbank des BGH

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Energieausweis: Es drohen hohe Bussgelder, 30.04.2015
Ab dem 1. Mai sind die Angaben zu Energiekennwerten in Immobilienanzeigen Pflicht - was viele nicht wissen: Ab diesem Zeitpunkt kann es bei Verstössen gegen diese Anzeigepflicht zu hohen Bußgeldern kommen.
Energieausweis - es drohen BussgelderAb Mai müssen Vermieter und Verkäufer die Energiekennwerte des Hauses oder der Wohnung in kommerziellen Immobilienanzeigen angeben - im Detail: Baujahr des Hauses, der Energieträger der Heizung, der Endenergieverbrauch oder -bedarf aus dem Energieausweis und die Art des Ausweises müssen dargestellt werden!

Wer sich nicht daran hält, für den kann es teuer werden, denn diese Verletzung kann ab diesem Zeitpunkt mit einem Bussgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro geahndet werden, da die 1-jährige Übergangsfrist aus der Energieeinsparverordnung dann vorbei ist.

Auf diese Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sollten Immobilieneingentümer jetzt achten (Pflichtangaben gem. EnEV 2014, § 16a):

Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:




1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
 

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

(3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.

... und wer darf den Energieausweis ausstellen?

Den Energieausweis ausstellen können z. B. Energieberater, Architekten, Ingenieure, Bautechniker und Schornsteinfeger, die über eine entsprechende Qualifikation und spezielle Ausbildung verfügen.

Weitere detaillierte Informationen zum Energeiausweis erhalten Sie bei der Deutschen Energie Agenur (Dena). Diese bietet unter anderem die Möglichkeit, Aussteller des Energieausweis nach Regionen/PLZ zu suchen. Siehe hierzu Zukunft-Haus

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Immobilienpreise: Im Süden 10x so hoch wie im Osten, 04.06.2015

Immopreise - SüdOst GefälleEnorme Wohnungsmarktunterschiede von Region zu Region gibt es bei gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern.  Diese sind in München 10x so teuer, wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten.  - Das geht aus einer Marktanalyse der LBS hervor.

Freistehende Einfamilienhäuser:
München bildet mit 910.000 Euro die Preisspitze deutscher Großstädten - gleich danach folgen bei den Großstädten der Südwesten und der Süden mit Wiesbaden (900.000 Euro) sowie Regensburg (775.000 Euro), Stuttgart (720.000 Euro) und Freiburg im Breisgau (670.000 Euro). Das hat die LBS in ihrem  Immobilienpreisspiegel analysiert.
Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,3 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 600.000 Euro um 150.000 Euro teurer als in Düsseldorf, in Kronberg mit 620.000 Euro rund 120.000 Euro teurer als in Frankfurt.
Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 220.000 und 280.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 180.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 130.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 175.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg mit 60.000 bzw. 75.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Reiheneigenheime Neubau:
Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen. In Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 300.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 200.000 und 230.000 Euro. Lediglich im Süden signalisiere der auf 430.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. So koste selbst "in der Reihe" ein neues Eigenheim in München 570.000 Euro und in Gauting sogar 750.000 Euro. In der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Reiheneigenheime Gebraucht:
Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern - im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von gut 22 Prozent.

Eigentumswohnungen Neubau:
Bei neuen Eigentumswohnungen registriert die LBS vielerorts merklich gestiegene Preise, vor allem an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 7.300 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von Gräfelfing (6.200), noch deutlich vor München (5.900 Euro) oder Hamburg (4.100 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch im Ruhrgebiet (Dortmund und Essen) im moderaten Bereich von 3.100 Euro.

Eigentumswohnungen Gebraucht:
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage fest. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um 1.100 Euro und lediglich im Süden bereits wieder bei gut 2.000 Euro.

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Beko Check
Betriebskosten: Nicht einfach nur “durchlaufender Posten” 
26.05.2015


Die Höhe der Betriebskosten spielen bei der Bemessung der Miethöhe eine grössere Rolle, als vielleicht so mancher Vermieter denkt. Die Nebenkosten nur als "durchlaufenden Posten" zu sehen kann dann  zum Boomerang werden.

Das Strommagazin berichtet in dieser Woche mit Bezug auf die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) von einem Fall eines Vermieters, der eine geplante Mieterhöhung nicht durchsetzen konnte, da der Energieverbrauch deutlich höher lag, als bei vergleichbaren Wohnungen. Dies hat das Landgericht Berlin in einem Fall so entschieden.

DAS LG Berlin meinte in seiner Entscheidung: Ein hoher Energieverbrauch einer Wohnung kann ein Wohnwert minderndes Merkmal sein. In bestimmten Fällen können Mieter aus diesem Grund eine Mieterhöhung ablehnen. (Az.: 65 S 527/13).

In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Der Mieter war jedoch - wg. der bereits hohen Gesamtmiete inkl. der Betriebskosten - nicht einverstanden. Der Vermieter klagte daraufhin. Das Gericht wies den Antrag zurück und stellte fest, dass bereits die bisher gezahlte Gesamtmiete der ortsüblichen Höhe entspricht. Denn der Kennwert für den Energieverbrauch spielt bei der Einordnung der Wohnung zum Beispiel in die Mietwertrichttabelle durchaus eine Rolle.
In dem konkreten Fall lag der tatsächliche Energieverbrauch höher als für vergleichbare Wohnungen vorgesehen.

Quelle: www.strom-magazin.de
 

 

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Grunderwerbsteuerab01.07.2015Immobilienpreise: Die Kaufnebenkosten steigen wieder, 26.06.2015
Die Hypothekenzinsen sinken - die Grundwerwerbsteuer steigt

Nach Nordrhein-Westfalen und dem Saarland möchte nun auch das Land Brandenburg von der erhöhten Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken profitieren  - und wird die Grunderwerbsteuer erhöhen.
Ab dem 01.07.015 wird der Steuersatz an Stelle von bisher 5% dann 6,5 % betragen - eine Erhöhung von 30%.
Für das Land Brandenburg und die Kommunen bedeutet das Mehreinnnahmen im hohen Millionenbereich - für Käufer einer Immobilie bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 300.000 € eine Mehrbelastung von 4.500 €.
Mit dem neuen Steuersatz zieht Brandenburg in die Reihe der "teuersten" Länder ein. Denn: Zum 1. Januar dieses Jahres hatten bereits Nordrhein-Westfalen und das Saarland die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent erhöht.

In der Rangliste der teuersten kommunalen Kaufnebenkosten liegen nun Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein mit 6,5% gleichauf - dicht gefolgt von Berlin und Hessen mit 6%.
In Bayern und Sachsen müssen Immobilienkäufer noch die geringsten Grunderwerbsteuersätze zahlen - moderate 3,5%. - Aber zumindest in Bayern wird der niedrige Steuersatz für die Kommunen durch die absolute Höhe der Kaufpreise kompensiert - denn dort sind die durchschnittlichen Immobilienpreise merklich höher als in den meisten anderen Bundesländern.

In Summe betragen die Kaufnebenkosten in vielen Bundesländern ab dem 01.07.2015 dann bis zu 11,5 % (Grundwerwebsteuer, Makler, Notar, Grundbuch) des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 € sind das immerhin fast 35.000 € zusätzlich - die man dem Kaufpreis hinzurechnen muss!

Nachfolgend die Rangliste der Grunderwerb Steuersätze ab dem 01.07.2015:

Schleswig-Holstein 6,5%
Saarland 6,5%
Nordrhein-Westfalen 6,5%
Brandenburg 6,5 % *
Berlin 6,0%
Hessen 6,0%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Bremen 5,0%
Thüringen 5,0%
Niedersachsen 5,0%
Mecklenburg-Vorpommern 5,0%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Baden-Württemberg 5,0%
Hamburg 4,5%
Bayern 3,5%
Sachsen 3,5%

* der voraussichtlich ab 01.07. neue Steuersatz ber. aufgeführt

Die gesamten Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland können Sie hier berechnen:
Kaufnebenkostenrechner

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Schhwarzarbeit ?- besser mit korrektem BauvertragSchwarzarbeit am Bau: Kein Geld zurück bei Pfusch  15.06.2015

Schwarzarbeit: Bei Ausführungsmängeln kein Anspruch auf Rückzahlung des bezahlten Entgelts

Wer Arbeiten an seinem Haus durch einen Schwarzarbeiter durchführen lässt, der hat keinen Anspruch auf Rückzahlung des gezahlten Werklohns - auch wenn der Schwarzarbeiter bei seiner  Arbeit gepfuscht hat.
Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden.

Ein privater Auftraggeber hatte für Dachausbauarbeiten einen Handwerker beauftragt, und einen Preis in Höhe von 10.000 Euro vereinbart. - Die 10.000 Euro sollten "schwarz", ohne Umsatzsteuer, fließen.
Nach Fertigstellung der Arbeiten stellten sich Mängel heraus und der Auftraggeber forderte daraufhin 8.300 Euro von dem Handwerker zurück. Zunächst bekam der Auftraggeber in der Vorinstanz (vom Oberlandesgericht Celle) Recht. In der dann letzten Instanz hob der BGH das Urteil vom OLG auf und wies somit endgültig die Klage ab.

Begründung: Da Vertrag und Bezahlung des Handwerkers gegen das  Schwarzarbeitsgebot verstießen, könne man dafür auch kein Geld zurück verlangen.

ausrufezeichenEine klare Linie des obersten Gerichtes im Hinblick auf die Bekämpfung von Schwarzarbeit.
Quelle: BGH, Urteil vom 11. Juni 2015 – VII ZR 216/14 

Das Urteil im Detail: BGH-Urteil Schwarzarbeit

 

 

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Rauchmelder Einbau durch VermieterRauchmelder: Mieter müssen den vermieterseitigen Einbau von Rauchmeldern dulden, 17.06.2015

Rauchmelder: Mieter müssen den Einbau durch den Vermieter dulden - auch wenn sie selbst bereits Rauchmelder in Ihre Wohnung eingebaut haben

Der Bundesgerichtshof hat heute zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. 

In beiden Fällen hatte die Vermieterin - in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft - beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB* führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

 

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Kinder dürfen auch mal  Lärmen1BGH-Urteil: Keine Mietminderung wegen spielender Kinder auf dem Fussballplatz, 30.05.2015

BGH-Urteil: Guter Tag für Kinder  - Kinderlärm ist kein Grund zur Mietminderung
Wer neben einer Schule mit Fussbalplatz wohnt, der muss den Lärm von den spielenden Kindern hinnehmen. Die Miete darf er deswegen nicht kürzen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in dieser Woche entschieden.

Mit diesem Urteil hob der BGH hob eine Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies den Fall zurück an das OLG Hamburg. Denn, so die Begründung des BGH: Kinderlärm ist laut Gesetz hinzunehmen und kein Grund für eine Mietminderung.

Hintergrund: Die betroffenen Mieter hatten wg. des Lärms von dem Fussballplatz eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent gefortert - dass Oberlandgericht Hamburg hatte eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent zugesprochen.
Der Bundesgerichtshof war der Auffassung, das das gesetzliche Toleranzgebot zu Kinderlärm weit über seinen eigentlichen Anwendungsbereich hinaus ausstrahle.

Das Oberlandesgericht muss jetzt noch prüfen, ob der Lärm, der die Mieter störte, nicht doch von Jugendlichen oder Erwachsenen kommt, da ergäbe es einen anderen Sachverhalt. - Aber die Kinder können auf jeden Fall weiter  - und nicht nur lautlos - bolzen!
Urteil BGH vom 29.04.2015, – VIII ZR 197/14


Das Urteil im Volltext finden Sie in der
Entscheidungsdatenbank BGH

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Schimmel in der WohnungBGH-Urteil: Mieteinbehalt bei Schimmelbefall in der Wohnung, 18.06.2015

Mieter dürfen auch bei Schimmel nicht unbegrenzt lange die Miete einbehalten

Wenn sich in der der angemieteten Wohnung ein Schimmelpilz eingenistet hat, der nicht durch das Heiz-/ Lüftungsverhalten des Mieters zu begründen ist, darf der Mieter die Miete angemessen mindern und den Vermieter unter Druck setzen. Dazu gehört auch das Einbehalten der Miete. Allerdings darf er nicht unbegrenzt und unbefristet überhaupt keine Miete mehr zahlen.
Diese Urteil hat heute der Bundesgerichtshof gefällt.

Ein Mieter hatte in einem Zeitraum von über 3 Jahren überhaupt keine oder nur eine sehr geringe Miete gezahlt. Dabei betrug die Mietminderung 20 Prozent und der Mieteinbehalt 80 Prozent. Hierdurch sollte der Vermieter unter Druck gesetzt werden.

Der Bundesgerichtshof urteilte gegen den Mieter, denn dieser hätte die Miete nicht endlos zurückbehalten dürfen. Das so genannte "Zurückbehaltungsrecht" ist dazu gedacht, den Vermieter unter Druck zu setzen und seine mietvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Der Mieter kann demnach zwar die Miete mindern und darüber hinaus auch ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Letzteres aber nur so lange, wie es noch seinen Zweck erfüllt  - und den Vermieter auch tatsächlich unter Druck setzt.

Zahlen zu max. Dauer des Zurückbehaltungsrechts oder Höhe des max. Einbehalts wurden vom BGH nicht genannt.

Urteil BGH: Az.: VIII ZR 19/14

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BGH: Die Bäume bleiben stehen!Nachbarrechts Urteil: Die Bäume bleiben  13.07.2015

Kein Beseitigungsanspruch wegen Verschattung eines Grundstücks durch Bäume des Nachbarn

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich  mit der Frage befasst, ob ein Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen verursachten Verschattung verlangen kann.

Die Kläger sind seit 1990 Bewohner und seit 1994 Eigentümer eines in Nordrhein-Westfalen gelegenen Grundstücks, das mit einem nach Süden ausgerichteten Reihenhausbungalow bebaut ist. Ihr 10 mal 10 m großer Garten grenzt an eine öffentliche Grünanlage der beklagten Stadt. Dort stehen in einem Abstand von 9 bzw. 10,30 m von der Grenze zwei ca. 25 m hohe, gesunde Eschen. Die Kläger verlangen die Beseitigung dieser Bäume mit der Begründung, ihr Garten werde vollständig verschattet. Er eigne sich infolgedessen weder zur Erholung noch zur Hege und Pflege der von ihnen angelegten anspruchsvollen Bonsai-Kulturen. Das Wachstum der Bäume sei für sie bei Erwerb des Hauses nicht vorhersehbar gewesen. Derartig hoch wachsende Laubbäume seien mit einer konzeptionell nach Süden ausgerichteten Bungalow-Siedlung unvereinbar. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Der für das Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH  hat das Urteil der Vorinstanz bestätigt. Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB* setzt voraus, dass das Eigentum der Kläger beeinträchtigt wird. Das war nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall, da u.a. , der nach dem maßgeblichen nordrhein-westfälischen Landesrecht für stark wachsende Bäume vorgeschriebene Abstand von 4 m (§ 41 Abs. 1 Nr. 1a NachbG NRW) gewahrt ist.

Urteil BGH vom 10. Juli 2015 - V ZR 229/14

 

 

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Die Top ArbeitgeberTop Arbeitgeber der Immobilienwirtschaft  16.07.2015

JLL behauptet sich als die Nr. 1
JLL ist erneut zum Top-Arbeitgeber der Immobilienwirtschaft gewählt worden. Das Makler- und Beratungsunternehmen erlangt diesen Titel damit zum vierten Mal in Folge . Auf den Plätzen 2 und 3 rangieren der Bau- und Dienstleistungskonzern Bilfinger bzw. der Asset-Manager Corpus Sireo. Die Immobilien Zeitung, eine Beteiligung der dfv Mediengruppe, befragte für das Ranking 428 Studierende branchenbezogener Fächer nach ihrem Wunscharbeitgeber.
JLL punktet vor allem mit seiner Internationalität. Grundsätzlich spielt für die Nachwuchskräfte jedoch das Tätigkeitsfeld die entscheidende Rolle bei der Wahl des Wunscharbeitgebers. Karriereperspektiven und das Image des Unternehmens sollten ebenfalls stimmen. Der Standort landet auf Rang 4 der ausschlaggebenden Kriterien. Finanzielle Aspekte oder ein sicherer Arbeitsplatz werden hingegen weitaus seltener genannt.
Rund 170 verschiedene Unternehmen wurden von den befragten Studenten aus mehr als 60 Hochschulen als Wunscharbeitgeber gelistet. Cushman & Wakefield sowie Ernst & Young haben sich in die Liste der Top 10 vorgearbeitet, wo sich ansonsten ausschließlich Firmen aus dem Vorjahr wiederfinden. Gemeinsam verbuchen die zehn beliebtesten Arbeitgeber 47% aller vergebenen Punkte.
Das Arbeitgeberranking ist Teil der Joboffensive für die Immobilienwirtschaft - einer Initiative der Immobilien Zeitung, unterstützt von Aareal Bank Group, Bernd Heuer & Partner Human Resources, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Commerz Real, CORPUS SIREO, ECE, Kaufland, Messe München/Expo Real, PATRIZIA Immobilien und RGM.
In ihrer Ausgabe vom 16.07.2015 berichtet die Immobilien Zeitung ausführlich über die Top-Arbeitgeber 2015 der Immobilienwirtschaft.

Die 10 Top-Arbeitgeber 2015:

Platz

Unternehmen

Punkte

1.

JLL

98

2.

Bilfinger

70

3.

Corpus Sireo

69

4.

CBRE

63

5.

Patrizia Immobilien

58

6.

Drees & Sommer

47

7.

BNP Paribas Real Estate

44

8.

ECE

40

9.

Cushman & Wakefield

38

10.

EY (Ernst & Young)

33

 

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Wohnkosten Juni 2014 - 2015Wohnkosten: Geringer Wohnkosten für viele Immobiliennutzer möglich, 21.07.2015

Immobiliennutzer können für das Jahr 2015 auf insgesamt niedrigere Wohnkosten hoffen
Trotz gestiegener Mieten  - die Kosten für Wohnen haben sich im Juni 2015 gegenüber dem Juni 2014 reduziert
Wie das Statistische Bundesamt ermittelt hat, sind die Preise für das Segment der Wohnkosten (Nettokaltmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe) insgesamt um 0,3 Prozent gegenüber dem Vergleichsmonat 2014 gesunken.
Allerdings ist das im Wesentlichen den erheblich gesunkenen Preisen für Heizöl (- 19,2 Prozent) zu verdanken. Die übrigen Wohnkosten reduzierten sich dagegen kaum (Haushaltsenergie: - 4,9 Prozent, Gas: - 1,4 Prozent, Strom: - 0,9 Prozent).
Die Wohnungsmieten (Nettokaltmieten) verteuerten sich in dem Vergleichszeitraum dagegen um: + 1,2 Prozent.
Geringere Gesamtkosten für Heizölkunden
Im Ergebnis können diejenigen Immobiliennutzer auf reduzierte Wohnkosten  - und einer damit verbundenen Rückzahlung bei den Betriebskosten  - hoffen, die ihre Wohnung mit Heizöl beheizen. Denn: Neben den im Jahresverlauf bereits stark gefallenen Preisen für Heizöl sollten die Kosten für diesen Brennstoff aufgrund des aktuell mit dem Iran getroffenen  Atomabkommens noch weiter fallen. Der Iran kann wieder mehr Öl fördern und exportieren. Dadurch sollte es zu einem Überangebot kommen  - und der Preis für Heizöl dürfte weiter sinken.
Den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamt für alle Gütergruppen können Sie hier einsehen


 

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Starke Preisanstiege in der EUHauspreise: Teils drastische Preisanstiege, 27.07.2015
Preissteigerungen in Deutschland (noch) vergleichsweise moderat

Hierzulande wird aktuell intensiv über die gestiegenen Immobilienpreise in Deutschland diskutiert - dabei gibt es nicht wenige Länder in der EU, in denen Immobilienkäufer mit erheblich grösseren Preissprüngen leben müssen, als bei uns.
Dieses aktuelle Ergebnis stammt von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union*.
Unter den EU Mitgliedstaaten, für die diese Daten vorliegen , waren die höchsten jährlichen Anstiege (1. Quartal 2015 vs. 1. Qurtal 2014) in Irland mit (+16,8 %), Schweden (+11 ,6%), Ungarn (+9,7 %),und dem Vereinigten Königreich (+8,5%), zu verzeichnen (siehe Chart).

Im Vergleich dazu nehmen sich die Steigerungsraten bei den Hauspreisen in Deutschland (noch) nicht annähernd so gravierend aus.
Für Deutschland liegen bei Eurostat für den Betrachtungszeitraum Q1.2015 noch keine abschliessenden Daten vor. In den Vorquartalen Q2.2014 - Q4.2014 lagen die Steigerungsraten zwischen +2,2% und +2,7% gegenüber dem jeweiligen Vergleich mit dem Vorjahr. Damit befindet sich Deutschland bei den Hauspreissteigerungen im EU-Vergleich nur im Durchschnitt. - In der gesamten EU stiegen die Hauspreise im 1. Quartal 2015 gegenüber dem 1. Quartal 2014 um durchschnittlich 2,5%.

Aber auch bei unseren direkten europäischen Nachbarn verhielten sich die Steigerungsraten bisher eher moderat: Belgien +0,2%, die Niederlande +2,4%. 
Allerdings gibt es auch Länder in der EU, in denen die Hauspreise gesunken sind, so z. B. Italien -3,3%, Frankreich: -1,6%, Österreich -0,5%.

Bei Bedarf können Sie hier die umfangreiche Gesamtstatistik einsehen: Eurostat Hauspreise EU
 
*Gemessen durch  den  Hauspreisindex 1(HPI). - Der  Hauspreisindex (HPI) misst die Preisentwicklungen aller von  Haushalten erworbenen Wohnimmobilien  (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser usw.),sowohl Neu- als auch  Altbauten, unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren  bisherigen Eigentümern.

 

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Wachsende Grosstädte - schrumpfende LandgemeindenWachsen oder schrumpfen Sie schon? - Bevölkerungsentwicklung in Deutschland  14.08.2015
In diese Städte wollen die Immobilien Investoren

Münster, Frankfurt am Main, München und Leipzig wachsen stark. - Bremen und einige Städte im Ruhrgebiet schrumpfen genau so, wie viele ländliche Gemeinden im Osten.
Das geht aus einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu wachsenden und schrumpfenden Kommunen hervor.

Wachsende Städte  - schrumpfende Landgemeinden:
Während die Bevölkerung in den Großstädten von 2008 bis 2013 um 2,8 Prozent gewachsen ist, ging die Bevölkerungszahl in Städten mittlerer Größe und Kleinstädten zurück, in Ostdeutschland deutlich stärker als in Westdeutschland. Besonders stark schrumpften Gemeinden in dünn besiedelten ländlichen Gebieten.

Unter den Großstädten verzeichneten Münster (+8,9 Prozent), Frankfurt am Main (+7,6 Prozent), Darmstadt (+7,3 Prozent) und München (+7 Prozent) von 2008 bis 2013 den größten Zuwachs an Neubürgern.

Die ostdeutschen Großstädte Leipzig (+7 Prozent), Potsdam (+6,3 Prozent) und Dresden (+5,8 Prozent) gehören ebenfalls zu den Top Ten.
Nur wenige Großstädte haben zwischen 2008 und 2013 an Bevölkerung verloren. Diese konzentrieren sich auf das Ruhrgebiet.

Ein hohes Minus wiesen hingegen Mittelstädte in den ehemaligen industriellen Zentren Ostdeutschlands auf. Dabei waren die am stärksten schrumpfenden Kommunen Hoyerswerda (Sachsen), Bitterfeld-Wolfen (Sachsen-Anhalt) und Eisenhüttenstadt (Brandenburg)  - diese verloren zwischen 2008 und 2013 ein Zehntel ihrer Bevölkerung.

Die detaillierte BBSR Studie können Sie hier einsehen und downloaden: Studie BBSR
Die interaktive Karte mit der Bevölkerungsentwicklung für alle Regionen: Interaktive Karte BBSR

 

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WohnenwirdteurerWohnen wurde teurer: 845 Euro durchschnittlich/Monat für die Wohnung, 11.09.2015

Mehr als ein Drittel (ca.  35%) ihrer Konsumbudgets gaben die privaten Haushalte in Deutschland für den Bereich Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung aus.
Waren die Kostensprünge in diesem Bereich zwischen 1998 und 2003 mit + 0,1% , und zwischen 2003 und 2008 mit 0,6% noch relativ moderat, kam es zwischen 2008 und 2013 gleich zu einem Kostensprung von 1,9%. 
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) auf Basis der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe mitteilt, war das der größte Anteil an den Konsumausgaben privater Haushalte.
Damit ist der Bereich "Wohnen" bei den Gesamtausgaben mit 35% einsamer Spitzenreiter vor:
Platz 2: Anteil "Ernährung und Bekleidung": 19 %
Platz 3: Anteil "Verkehr, Post und Telekommunikation": 17 %
Platz 4: "Freizeit, Unterhaltung, Kultur sowie Gaststättenbesuche und Beherbergung": 16 %
Auf andere Waren und Dienstleitungen,Möbel und Haushaltsgeräte, Gesundheitspflege sowie Bildung entfielen: 14 %

Insgesamt verwendeten die privaten Haushalte monatlich im Jahr 2013 durchschnittlich 2.448 Euro für ihren Konsum. Das Ausgabenniveau der ostdeutschen Haushalte entsprach mit durchschnittlich 2.048 Euro im Monat 80 % des Niveaus der westdeutschen Haushalte (2.556 Euro).
Schaut man sich jedoch die aktuellen Verbraucherpreisindizes des Statistischen Bundesamt parallel hierzu an, erkennt man, dass das Gut “Wohnen” in 2015 sogar etwas günstiger geworden ist. So waren die Kosten im August 2015 gegenüber dem Vorjahresmonat (August 2014) um 0,6% gesunken! Sicherlich zurückzuführen auf gesunkene Enerrgiepreise. 
Weitere Details über das Statistische Bundesamt:

 

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BGH Urteil MieterselbstauskunftMieterselbstauskunft: Falsche Angaben können zur Kündigung führen  04.08.2015

Gefälschte Mieterselbstauskunft mit bösen Folgen

Bevor sie die Zusage des Wohnungseigentümers erhalten, müssen Mieter häufig Selbstauskunftsformulare ausfüllen. Dabei sollte man tunlichst nicht lügen, denn solche Unwahrheiten können sich später nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bitter rächen. Der Vermieter darf in gravierenden Fällen sogar die fristlose Kündigung aussprechen.

Der Fall:

Vor Vertragsabschluss bestand ein Wohnungseigentümer auf der Abgabe einer so genannten "Vorvermieterbescheinigung". In diesem Formular ging es um die Dauer des vorherigen Mietverhältnisses, aber auch darum, ob die Miete regelmäßig bezahlt worden sei. Der Interessent gab an, er sei über einige Jahre hinweg seinen vertraglichen Pflichten stets nachgekommen. Das stimmte aber nicht, wie sich längere Zeit nach Abschluss des neuen Mietvertrages herausstellte. Der Eigentümer kündigte daraufhin mit der Begründung fristlos, es handle sich hier um eine erhebliche Vertragsverletzung, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache.

Das Urteil:
Es kam zum Prozess - und die Richter gaben dem Vermieter Recht! Eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung reiche als Kündigungsgrund aus, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs. Fragen nach Person und Anschrift des Vorvermieters sowie nach Dauer und Erfüllung des Vertragsverhältnisses seien "grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen". Die Fragen beträfen nicht den persönlichen oder intimen Lebensbereich und seien deswegen zulässig.
Selbstverständlich müssten sie auch korrekt beantwortet werden.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 107/13)
 

 

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Mieterhöhungdie tats. Wohnfläche Mieterhöhung: Wenn die Wohnung tatsächlich fast 35  Prozent grösser ist, als im Mietvertrag festgelegt, 26.08.2015

Mieterhöhung wegen zu niedrig angegebener Wohnfläche möglich?

Auf einen interessanten Verhandlungstermin weist der Bundesgerichtshof hin. In dem anhängigen Rechtsstreit geht es im November um die Beantwortung der Frage, welche Auswirkungen die Überschreitung einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren hat.
 
Der Sachverhalt: Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben.
Tatsächlich beträgt die Wohnfläche aber 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften* zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €), sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter ist mit einer Mieterhöhung nur um 94,46 € einverstanden.
Die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere 213,31 € ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. 

Mit Entscheidung in dem o.g. Fall wird gut möglich auch die bisherige Kappungsgrenze (10% Grenze bei der Wohnfläche) neu bewertet.
VIII ZR 266/14 (Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung)
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 wohnflächeZDF Frontal 21: Trickserei mit der Wohnfläche - Mieter zahlen drauf, 21.10.2015

Bei jeder zweiten bis dritten Wohnung ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche falsch, schätzt der Deutsche Mieterbund. Daraus folge, dass Milliardenbeträge von Mietern zu Unrecht wegen nicht vorhandener Wohnfläche gezahlt worden seien. Darüber berichtete am 20.10.2015 das ZDF Magazin Frontal21.
Etwas dagegen tun kann man aktuell jedoch (noch) nichts, denn: Es gibt ein Grundsatzurteil des BGH, das eine 10 Prozent Abweichung bei der Wohnflächenberechnung erlaubt.
So zahlen viele Mieter für eine Wohnfläche die es gar nicht gibt.
 
Ein Rechenbeispiel, um die Dimension zu verdeutlichen: Ein Immobilieneigentümer mit 1.000 Wohnungen, (durchschnittliche Wohnfläche 65 qm, also insgesamt 65.0000 qm Wohnfläche), der es darauf anlegt, die 10 Prozent Grenze auszureizen, könnte auf der  Basis der aktuellen Möglichkeiten bis zu 6.500 qm Wohnfläche mehr berechnen, als tatsächlich vorhanden. Dies würde bei einer Durchschnittsmiete von 6 Euro pro qm eine zusätzliche jährliche Einnahme von rund einer halben Mio. Euro pro Jahr bedeuten - plus die Mehreinnahmen aus den Anteilen der Betriebskosten, die auf der Basis Wohnfläche umgelegt werden.
So zahlen viele Mieter für eine nicht existierende Fläche - und erhalten auch Mieterhöhungen für die nicht existierende Fläche.
Nur Mieter, deren Wohnfläche noch mehr als die genannten 10 Prozent abweicht, haben Glück - hier greift das existierende BGH Urteil von 2014 nicht - und Mieter haben Chancen auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete.

Hoffnung für Mieter: Die Möglichkeit die 10 Prozent Grenze weiter als Mietbestandteil beizubehalten, soll jetzt allerdings gekippt werden!
Wie das Magazin Frontal21 weiter berichtet, soll für das Frühjahr 2016 ein Gesetzentwurf vorgelegt werden. Ziel ist es, die bisherige 10 Prozent Grenze zu reduzieren. Darüber hinaus soll es eine neue Einschätzung zu diesem Thema durch den Bundesgerichtshof geben - wir berichten darüber.
Die Details und der Bericht Frontal21: Wohnfläche - Mieter zahlen drauf

 

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Zu wenig freie WohnungenWohnungsmangel in Deutschland: Noch grösser als bisher vermutet, 16.12.2015

Studie zur neuen Wohnungsnot: Hohe Wohnungsnachfrage - zu wenig freie Wohnungen in den Metropolen 

In vielen deutschen Großstädten besteht Mangel an bezahlbarem Wohnraum / Knapp die Hälfte der Haushalte in den Metropolen buhlt um rund 10 Prozent der frei verfügbaren Wohnungen – das ergibt eine Analyse von Angeboten auf immowelt.de und immonet.de/ Verstärkter Zuzug, steigende Armut und hohe Bau- und Sanierungskosten verschärfen die Situation
Die Baubranche boomt. In den Metropolen entstehen allerdings überwiegend hochpreisige Neubauten. Eines der drängendsten Probleme auf dem Wohnungsmarkt wird damit nicht gelöst: der Mangel an günstigen Wohnungen in Ballungsgebieten. Niedrigverdiener, Hartz-IV- oder Sozialhilfeempfänger, Alleinerziehende und Studierende ohne elterliche Finanzspritze haben auf dem freien Wohnungsmarkt kaum eine Chance.

Knapp die Hälfte der Haushalte in den deutschen Metropolen buhlt um rund 10 Prozent der frei verfügbaren Wohnungen. Das ergibt eine Analyse der Mietangebote auf immowelt.de und immonet.de, 2 der 3 führenden Immobilienportale Deutschlands. Untersuchungszeitraum waren die ersten 3 Quartale 2015.

Jeder 2. Berliner hätte Anspruch auf Wohnberechtigungsschein
Die Auswertung zeigt: Besonders stark ist die Diskrepanz in Berlin. Nach Angaben der Stadt hätten 55 Prozent der Haushalte grundsätzlich Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Auf dem freien Markt sind jedoch kaum Wohnungen in niedriger Preislage vorhanden. Maximal 7,3 Prozent der Berliner Wohnungen, die auf immowelt.de und immonet.de angeboten wurden, liegen unter der nach Vorgaben des Sozialgesetzbuches (SGB) angemessenen Mietobergrenze. Auch in Hamburg, Köln und Nürnberg besteht demnach ein erheblicher Mangel an günstigem Wohnraum – gleichzeitig liegt dort der Anteil an wohnscheinberechtigten Haushalten bei mindestens 40 Prozent. Frankfurt, München und Stuttgart machten auf Anfrage keine Angaben, wie viele Haushalte grundsätzlich Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hätten. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Quote auch dort ähnlich hoch liegt.
In Nürnberg, Berlin, Köln, Hamburg und Frankfurt sind mehr als 90 Prozent der inserierten Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen nicht bezahlbar. „Für eine wachsende Zahl der Bevölkerung wird das Wohnungsangebot immer geringer“, so die Immowelt.

Es gibt 3 wesentliche Gründe für die Wohnungsnot:
 
1. Immer mehr Menschen zieht es in die Metropolen. Städte wie München und Berlin locken besonders junge Menschen mit der Aussicht auf qualifizierte Ausbildung, Arbeit, kulturelle Vielfalt und Lifestyle.
2. Die Zahl der Menschen mit geringem Einkommen nimmt weiter zu. Der Paritätische Wohlfahrtsverband spricht in seinem aktuellen Armutsbericht von einem Rekordhoch der Armutsquote. Der europaweite Flüchtlingsstrom wird die Situation auf dem Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren zusätzlich verschärfen.
3. Der Bau von günstigem Wohnraum lohnt sich nicht mehr. Für Investoren sind Neubauwohnungen mit Mieten unter 10 Euro kaum noch profitabel. Das liegt vor allem an den steigenden Grundstücks- und Baukosten, den strengen Energieeffizienz-Vorschriften sowie den zu geringen finanziellen Anreizen durch die Wohnraumförderung.

Untersuchungszeitraum: Januar bis September 2015

Die gesamte Studie können Sie hier einsehen: Immowelt/Immonet Studie

 

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Immobilien AGs im AufwindStudie: Börsennotierte deutsche Immobilienunternehmen auf Wachstumskurs, 21.12.2015

Eine Studie der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. und Barkow Consulting zeigt: Immobilien AGs etablieren sich an der Börse und bilden eine feste Größe


Für die Studie wurden insgesamt 18 an der Börse gelistete Immobilienunternehmen analysiert.

Die key facts der Studie “Germany as Growth Engine for Europe” :


-  1 Unternehmen der Immobilienbranche ist mittlerweile im Dax 30 gelistet (VONOVIA)
-  4 Immobilien AGs im MDAX (Deutsche Wohnen, LEG, Dt. ES, TAG) und
-  6 Unternehmen im SDAX (Alstria, TLG, Patrizia, Hamborner, DIC, Adler)

- Insgesamt befinden sich rund 1 Million Wohnungen im Eigentum von börsennotierten Immobilien AGs
- Zum Vergleich: ca.  2,7 Millionen Wohnungen werden von kommunalen Wohnungsgesellschaften verwaltet

- Die Marktkapitalisierung der an der Börse gelisteten Unternehmen betrug in 2007 insgesamt  2,8 Milliarden Euro, in 2008 sogar nur 1,5 Milliarden Euro.  - In 2015 (bis zum Abschluss der Studie Ende Oktober) waren es 35,2 Milliarden Euro

- Das gesamte Immobilienvermögen der deutschen Immobilien AGs beläuft sich auf 78,2 Milliarden Euro (Juni 2014 / 66,2 Milliarden Euro)

Der Fremdkapitalanteil hat sich stark reduziert, und beträgt durchschnittlich 53 Prozent, vor 6 Jahren waren es noch durchschnittlich 60 Prozent

Die gesamte Studie können Sie hier abrufen: „German Listed Real Estate“, ZIA und Barkow Consulting

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Wohninvestmentmarkt stark gestiegenWohninvestmentmarkt: Trotz deutlich weniger Großtransaktionen Umsatzplus von 68 %, 06.01.2016
 
 - Transaktionsvolumen steigt im Vergleich zu 2014 um zwei Drittel auf knapp 22,5 Mrd. Euro
 - Deutsche Wohnimmobilien-AGs dominierten 2015 die Käuferseite
 - Das Preisniveau ist stark gestiegen

Der Wohninvestmentmarkt zeigte sich im Jahr 2015 deutlich kleinteiliger als in den Jahren zuvor, dennoch stieg das Transaktionsvolumen gegenüber 2014 um zwei Drittel auf knapp 22,5 Mrd. Euro. Insgesamt wechselten 255 Wohnungspakete den Eigentümer (2014: 254), wobei lediglich 24 dieser Transaktionen 1.000 oder mehr Wohneinheiten umfassten (2014: 40). Die Zahl der gehandelten Einheiten summierte sich auf ca. 319.500, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 33 % entspricht. Ebenfalls stark gestiegen ist das Preisniveau: Während Investoren im Jahr 2014 knapp 56 .000 Euro je Wohneinheit bezahlten, waren es im vergangenen Jahr mehr als 70.000 Euro. „Angesichts weiterhin günstiger Mietwachstumsperspektiven, die durch den absehbaren Bevölkerungsanstieg zusätzliches Futter bekommen, haben Wohnungsinvestoren ihre Zahlungsbereitschaft in den vergangenen Jahren deutlich erhöht“, erläutert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany.

Das gestiegene Preisniveau ist umso bemerkenswerter, wenn man die regionale Struktur des Transaktionsgeschehens betrachtet. Zwar entfielen im vergangenen Jahr immer noch 29 % aller gehandelten Einheiten auf die Top-7-Standorte – davon wiederum knapp zwei Drittel allein auf Berlin – im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre betrug der Anteil dieser Städte jedoch 35 %. Zu den Städten mit den meisten gehandelten Wohnungen zählten folglich neben Metropolen wie Berlin und Hamburg auch kleinere Städte, etwa Dresden, Leipzig und Hannover. „In der Tatsache, dass Investoren verstärkt auch außerhalb der großen Metropolen Wohnungspakete kaufen, kommen vor allem zwei Dinge zum Ausdruck: Erstens der starke Nachfrageüberhang in den Top-Standorten, zweitens das generelle Vertrauen der Investoren in den deutschen Wohnungsmarkt“, so Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany.

Bei diesen Investoren handelt es sich fast ausschließlich um einheimische Käufer. Fast 90 % des gesamten im Jahr 2015 erzielten Transaktionsvolumens ist Käufern aus Deutschland zuzurechnen. Auf der Verkäuferseite spielten ausländische Akteure mit einem Anteil von 58 % am Transaktionsvolumen eine bedeutendere Rolle, wobei hier vor allem Investoren aus Nordamerika auftraten (41 %). Im Hinblick auf die Investorentypen dominierten die börsennotierten Wohnungsgesellschaften sowohl auf der Käufer- (15,2 Mrd. Euro) als auch auf der Verkäuferseite (10,9 Mrd. Euro). Allein die Vonovia kaufte im vergangenen Jahr mehr als 150.000 Wohneinheiten hinzu und war damit größte Käuferin. Auf den weiteren Plätzen im Ranking der aktivsten Käufer folgen mit der Deutschen Wohnen, der LEG Immobilien sowie der Adler Real Estate drei weitere börsennotierte Gesellschaften.

Auch in Vorausschau auf das gerade begonnene Jahr ist davon auszugehen, dass die Wohnimmobilien-AGs auf Wachstumskurs bleiben und auf der Käuferseite deshalb weiterhin die führende Rolle einnehmen werden. Allerdings wird es zunehmend schwerer, weiteres Wachstum zu realisieren, sei es durch Unternehmensübernahmen oder durch den Zukauf von Wohnungsportfolios. „Da deutsche Wohnimmobilien bei Investoren nach wie vor hoch im Kurs stehen, wird auch das Jahr 2016 in puncto Transaktionsvolumen überdurchschnittlich ausfallen“, ist Nemecek dennoch überzeugt. Konkret heißt das: Die Marke von 10 Mrd. Euro wird auch im laufenden Jahr überschritten. Sollte zudem die Vonovia ihre geplante Übernahme der Deutsche Wohnen AG im laufenden Jahr durchführen, wird das Transaktionsvolumen sogar erneut die Marke von 20 Mrd. Euro überschreiten.
Quelle: savills Deutschland

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Teuer oder billig?  - Die Hebesätze der Gemeinden!Wohnkosten: Höhere Belastungen für Eigentümer und Mieter, 10.02.2016
Nord/Süd Gefälle - Die Top 10 der Wohnsteuern

Die Grundsteuer B ist für Mieter und Vermieter gleichermassen relevant: Denn diese (Immobilien)Steuer zählt zu den Nebenkostenarten, die der Vermieter auf Mieter umlegen darf, sofern dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Für die Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen, da sie direkt hinter der Gewerbesteuer die aufkommensstärkste eigene Steuer der Kommunen ist.
 
Kostenschraube

Und genau an diesem Punkt hat sich in den letzten Jahren in vielen Städten und Gemeinden eine Aufwärtsspirale entwickelt. - Viele Kommunen sind klamm und so ist die Erhöhung der Hebesätze der Grundsteuer B ein gern eingesetztes Mittel, die leeren Kassen zu füllen. So erhöhen seit einiger Zeit viele Städte und Gemeinden kontinuierlich ihre Hebesätze und sorgen damit dafür, dass die Wohnkosten für Vermieter und Mieter steigen.

Der "Hebesatz" wird von den Kommunen festgelegt

Neben dem Wert einer Immobilie (siehe auch  "Einheitswert") ist für die Höhe dieser Steuer vor allem der so genannte "Hebesatz" entscheidend. Diesen können die Kommunen jeweils eigenständig festlegen. - Und von dieser Möglichkeit haben einige Kommunen auch jetzt wieder reichlich Gebrauch gemacht!

Die TOP 10 der Hebesätze - NRW in der Rangliste ganz vorn dabei

Den Vogel bei der Höhe der Hebesätze schiesst dabei die Gemeinde Bergneustadt im Oberbergischen Kreis ab  - und wird damit  zum einsamen Spitzenreiter (Näheres unter Hebesätze Bergneustadt). Hier liegt der Hebesatz mittlerweile bei über 950 Prozentpunkten. Aber auch andere NRW Städte , wie Duisburg oder Bonn spielen im öffentlichen Gebührenkonzert eine führende Rolle, wie das nachfolgende Ranking darstellen wird.

Der DIHK (Deutscher Industrie und Handelskammmertag) hat sich dieser Entwicklung angenommmen und eine bundesweite Übersicht der Realsteuer -Hebesätze 2015*  in Städten über 20.000 Einwohner zusammengestellt. Die Übersicht finden Sie unter: DIHK Hebesätze Grundsteuer B.
Aus dieser Auswertung sowie der mit Abstand teuersten Gemeinde Bergneustadt ergibt sich das Ranking der Hebesätze.


Die TOP 10 der Hebesätze - 9 X NRW vertreten * :

1. Bergneustadt 959 Prozentpunkte 
2. Duisburg, Stadt 855 Prozentpunkte
3. Overath, Stadt 850 Prozentpunkte
4. Bonn, Stadt 830 Prozentpunkte
5. Datteln Stadt 830 Prozentpunkte
6. Haltern am See, 825 Prozentpunkte
7. Selm, Stadt 825 Prozentpunkte
8. Berlin, Stadt 810 Prozentpunkte
9. Werl, Stadt 800 Prozentpunkte
10. Herten, 795 Prozentpunkte


Es geht aber auch anders ...

Das es auch günstiger geht, beweisen einige Städte und Gemeinden im Südwesten und Süden unseres Landes. Diese befinden sich am -  für Mieter und Hauseigentümer positiven - Ende der Gebührenskala:

Ingelheim am Rhein, Stadt
(Rheinland-Pfalz)  - 80 Prozentpunkte
Eschborn, Stadt  (Hessen) - 140 Prozentpunkte
Neu-Isenburg, Stadt  (Hessen) - 250 Prozentpunkte
Bietigheim-Bissingen, Stadt, (Baden-Württemberg) - 255 Prozentpunkte
Neumarkt i.d.OPf., GKSt (Bayern) - 275 Prozentpunkte

Die Auswirkungen "teuer vs. billig"
 
Bei einem Einheitswert einer Immobilie in Höhe von 50.000 Euro kann die jährliche Mehrbelastung dieser Steuerart in einer Gemeinde mit exorbitant hohen Hebesätzen gegenüber einer Gemeinde mit Durchschnittswerten schnell 500 Euro, 600 Euro  - oder mehr betragen. Und diese Mehrbelastung tragen Mieter und Vermieter dann gleichermassen.

Online Rechner Grundsteuer B - Wie berechnet sich diese Steuerart?

Die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer B ist:

1. Schritt: Einheitswert der Immobilie x Steuermesszahl = Steuermessbetrag
2. Schritt: Steuermessbetrag x Hebesatz d. Gemeinde = Grundsteuer B

Die für Ihre Immobilie anfallenden Grundsteuerbeträge können Sie auf der Internetseite Grundsteuer.biz  individuell berechnen. Dazu benötigen Sie nur den Einheitswert Ihrer Immobilie (Unterlagen Finanzamt) und den neuen Hebesatz Ihrer Gemeinde (aus der o.g. Liste des DIHK oder direkt von Ihrer  Gemeinde).

* es haben noch nicht alle Kommunen ihre Haushaltssatzungen verabschiedet - insofern kann es noch weitere Änderungen geben.
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Hoher Preisanstieg für WohnimmobilienPreise für Wohnimmobilien: Bundesbank erkennt kräftigen Preisanstieg, 17.02.2016

Teuerung bei Eigentumswohnungen stärker als bei Einfamilienhäusern

Die Preise für Wohnimmobilien sind im vergangenen Jahr erneut kräftig angezogen. Darauf weist die Bundesbank in ihrem aktuellen Monatsbericht hin.

Laut Berechnungen basierend auf Angaben der bulwiengesa AG nahmen die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Städten durchschnittlich um 6 Prozent zu, nachdem sich der Anstieg im Vorjahr von 7,5 auf 5,5 Prozent abgeschwächt hatte.
Mit diesem Ergebnis war die Preisdynamik etwa so kräftig wie im Durchschnitt der fünf vergangenen Jahre. In den attraktiven Großstädten fiel die Steigerungsrate mit 6,25 % allerdings merklich schwächer aus als im Fünf-Jahres-Durchschnitt.
Auch die Neuvertragsmieten bei bestehenden Wohnungen stiegen über alle Städte hinweg mit 3,25 % ähnlich stark wie im Vorjahr.
In den Großstädten fielen die Mietanpassungen deutlich geringer aus als im Jahr zuvor, was auch mit der Einführung der Mietpreisbremse begründet werden könnte, so die Bundesbank.

Den aktuellen Monatsbericht der Bundesbank können Sie hier als .pdf Dokument einsehen und downloaden: Monatsbericht Februar 2016

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Einbrüche 2015 - so viel wie niieEinbrüche: So viel wie nie zuvor, 31.03.2016
Nur ein geringer Teil wird aufgeklärt

Die Zahl der Wohnungseinbrüche ist seit 2008 kontinuierlich gestiegen. Ca. alle 3 Minuten wird in Deutschland eingebrochen! Von 2014 auf 2015 sogar noch einmal um 10 Prozent auf mehr als 167.000 Fälle. Aufgeklärt werden gerade einmal ca. 16 Prozent aller Einbrüche.
Das geht aus Zeitungsberichten mit Berufung auf die neue Kriminalstatistik, die im Mai vorgestellt werden soll, hervor.
Wohnungen im Erdgeschoss und Einfamilienhäuser sind dabei "traditionell" aufgrund der vergleichbar schnellen Erreichbarkeit die begehrtesten Ziele der Kriminellen.
Prävention senkt das Risiko enorm
Andererseits belegen Statistiken, dass sich Präventionsmaßnahmen lohnen: Nachweislich über 40 Prozent der Einbrüche misslingen durch vorhandene eingesetzte Sicherheitseinrichtungen.
Was die meisten nicht wissen: Die Bundesregierung unterstützt Bürgerinnen und Bürger, die im Zuge von Bau- und Sanierungsmaßnahmen in Sicherheitstechnik investieren wollen. Die Förderung läuft über das  KfW-Programmen zur energieeffizienten Sanierung und zum altersgerechten Umbau.
Derzeit wird der Einbau mechanischer und elektronischer Sicherheitseinrichtungen zum Einbruchschutz in Wohngebäuden gefördert: Die Förderung beträgt bis zu 1.500 Euro/Objekt.

Gefördert wird mit:


Zinsgünstigen Krediten
Investitionszuschuss für Privatpersonen

Auf dem Internetportal des BMUB können Sie sich über die Details der Fördermöglichkeiten informieren und die Broschüre "Einbruchschutz zahlt sich aus" downloaden.
BMUM - Förderung  Einbruchschutz

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SWohnungsmieten für Studententudie Wohnungsmieten für Studenten: In den vergangenen 5 Jahren teurer geworden, 07.04.2016
 
München am teuersten - in Bochum wohnt man noch (relativ) günstig

Das zeigt der neue Studentenwohnpreisindex des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und der Deutschen Real Estate Funds (DREF) in Kooperation mit ImmobilienScout24.
In München, Frankfurt und Hamburg zahlen Studenten für eine Wohnung am meisten - und ausgerechnet in den letztgenannten sind staatlich geförderte Wohnheime knapp.

30 Quadratmeter, Einbauküche und anderthalb Kilometer von der Uni entfernt - so sieht eine typische deutsche Studentenwohnung aus. Doch während ein Münchner Student dafür im vergangenen Jahr 580 Euro Warmmiete hinlegte, zahlte ein Student für die gleiche Wohnung in Bochum mit nur 329 Euro rund 40 Prozent weniger.
Zu dem Ergebnis kommt der Index, den das IW Köln und DREF auf Grundlage einer Datenbank von ImmobilienScout24 künftig regelmäßig zum Semesterstart erstellen werden.
Studenten zahlen in allen elf betrachteten Städten mehr als 2010. Mit knapp 30 Prozent Preisanstieg ist vor allem Berlin deutlich teurer geworden - gerade weil viele jüngere Menschen in die Stadt ziehen: Mit 386 Euro für die studentische Musterwohnung ist die Miete aber immer noch günstiger als in München, Hamburg und Köln.
Den höchsten Zuwachs gab es mit rund +28 Prozent auf 386 Euro Warmmiete in Berlin. Sehr starke Anstiege gab es auch in Stuttgart (+18 Prozent auf 474 Euro) und München, dem teuersten Standort (+16,5 Prozent auf 578 Euro). Am günstigsten war es in Kiel (356 Euro) und Bochum (329 Euro). Basis der Auswertung war eine definierte Standardwohnung: 30 m², Einbauküche, sonst unmöbliert, Lage in Uni-Nähe.
In Städten mit teuren Studentenwohnungen ist das Angebot staatlich geförderter Wohnheime verhältnismäßig gering - und umgekehrt. In Bochum gibt es etwa mehr  Wohnheimzimmer als im teuren Frankfurt am Main.

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Die grossen ImmobilieneigentümerWohninvestmentmarkt Deutschland
Transaktionsvolumen Mietwohnungen: 10 Prozent Umsatzplus,
21.04.2016
So viel wie seit 10 Jahren nicht mehr

Dieses hohe Verkaufsvolumen sind ca. 10 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor und gleichzeitig die meisten Verkaufsfälle seit 10 Jahren.
nsgesamt wurden in 41 Verkaufsfällen mit mehr als 800 Einheiten 333.000 Wohnungen gehandelt – und damit 29.000 mehr als in 2014. Während in den ersten sechs Monaten 264.000 Einheiten verkauft wurden, kamen in der zweiten Jahreshälfte nur noch 69.000 gehandelte Wohnungen hinzu. Das geht aus einer Auswertung der Datenbank Wohnungstransaktionen des Bundesinstituts für Bau- , Stadt-, und Raumforschung (BBSR) hervor.
Die institutionellen Eigentümer prägen das Geschäft
Das aktuelle Marktgeschehen prägen vor allem einzelne Großdeals ab 10.000 Wohnungen. Im zurückliegenden Jahr wurden in insgesamt acht großen Transaktionen 248.000 Wohnungen verkauft. Die Zahl der erfassten Verkaufsfälle ging zum zweiten Mal in Folge zurück: Nach 51 Transaktionen im Jahr 2013 und 43 im Jahr 2014 wurden 2015 nur 41 Verkäufe erfasst. "Die börsengelisteten Wohnungsunternehmen bestimmten mit ihren wachstumsorientierten Handlungsstrategien das Geschehen", erklärt BBSR-Direktor Harald Herrmann die Entwicklung auf dem deutschen Transaktionsmarkt: "Der Blick auf Kauf- und Verkaufsstrategien verdeutlicht, dass diese Akteursgruppe in den vergangenen Jahren immer wichtiger wurde."
Während es 2013 fünf und 2014 vier Verkaufsfälle mit mehr als 25.000 Einheiten gab, wurde diese Schwelle im vergangenen Jahr von nur einer Transaktion überschritten. Die Übernahme der GAGFAH Group durch die Deutsche Annington SE mit anteilig 136.000 gehandelten Einheiten trug jedoch maßgeblich zur großen Zahl der gehandelten Wohnungen bei.

Ob das Transaktionsvolumen im Jahr 2016 ähnlich hoch sein wird, hängt von den verfügbaren Kauf- und Übernahmeoptionen ab. "Da Bund und Länder sowie Industrieunternehmen einen Großteil ihrer Wohnungsbestände bereits verkauft haben und die Kommunen sich zurückhalten, kommen fast keine neuen Wohnungspakte auf den Markt", so Herrmann. "Zudem verfügen die börsennotierten Immobilienunternehmen mittlerweile über rund eine Million Wohnungen, was auch das Angebot bereits gehandelter Portfolios und Wohnungsunternehmen deutlich reduziert."

Den kopletten Bericht können Sie hier downloaden: Umfassender Bericht

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immobilienppreisspiegelImmobilienpreise: Preisspiegel für 925 Städte und Gemeinden , 11.05.2016
Freie Recherche in umfangreicher Datenbank zum Wohnungsmarkt möglich

Für alle diejenigen, die schnell online die Immobilienpreise in den meisten Städten und Gemeinden nachschlagen möchten, gibt es jetzt ein Instrument.
Der LBS-Immobilienpreisspiegel, der bereits seit 2000 jährlich ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation in Deutschland gibt, ist mit erweiterten Inhalten ab sofort auch online abrufbar. Online können jetzt typische Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland in 925 Städten und in über 100 Stadtteilen der 13 größten Städte Deutschlands eingesehen werden. Such- und Filterfunktionen ermöglichen es, nach zahlreichen Kriterien im Preisspiegel zu recherchieren. Die Preisdaten werden jeweils im Frühjahr bei den Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen erhoben.

Neben den Preisinformationen für neue und gebrauchte Objekte können Interessenten auch kurze Analysen zur Bautätigkeit, zum Wohnungs- und Vermögensbestand sowie zur Wohneigentumsbildung abrufen. Grafisch aufbereitet und mit kurzen Erläuterungstexten versehen sind außerdem die relevanten gesamtwirtschaftlichen Einflussgrößen, etwa die Entwicklung von Einkommen und Sparquote sowie Baupreisen und Mieten. Zahlreiche statistische Übersichten liegen als "lange Reihen“" vor und zeigen die Entwicklungen über einen Zehn-Jahres-Zeitraum hinaus.

Hier gelangen Sie zum Immobilien Preisspiegel


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... und was ist wenn die zinsen wieder steigen?Scope Ratings: Wohnungsunternehmen gehen aufs Ganze, 26.04.2016
 Zinsanstieg träfe vor allem deutsche Wohnungsunternehmen

Deutsche Wohnungsunternehmen nutzen die günstigen Zinsen, um sich über den Kapitalmarkt günstig zu finanzieren - das könnte jedoch zum Problem werden, wenn die Zinsen wieder steigen.

Weil die Werte von deutschen Wohnimmobilien steigen, können viele Wohnungsunternehmen derzeit zusätzliches Fremdkapital aufnehmen, ohne dass ihr Verschuldungsgrad steigt. Gemessen am Cashflow ist die Verschuldung aber zuletzt leicht gestiegen, berichtet die Ratinagentur Scope. Derzeit überschreitet die Schuldenquote der Branche das 12-Fache des operativen Ergebnisses, während der Durchschnitt aller europäischen Immobilienunternehmen nur beim 8-Fachen liegt. Die Wohnungsunternehmen sind nach Ansicht von Scope relativ anfällig für Zinssteigerungen: Ein Zinsanstieg von 1 % würde bei der derzeitigen Schuldenquote 10 % des operativen Ergebnisses kosten. Darüber hinaus würden steigende Zinsen die Immobilienpreise drücken, weil andere Anlageklassen attraktiver und Finanzierungen für den Kauf von Immobilien teurer werden. Die Bestände der Wohnimmobilienfirmen würden dann im Wert sinken - und die Schuldenquote automatisch steigen. Dies würde die Bonität der Firmen drücken und ihre Kapitalkosten somit erhöhen.
Die gesamte Studie können Sie hier ansehen: Scope Studie:
Europäische Immobilienuntenrehmen: Wohnungsunternehmen gehen aufs Ganze

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immobilienindex2.quartal2016Immobilienfirmen: So euphorisch wie nie , 20.06.2016
Blase oder Happy End?

Noch nie haben deutsche Immobilienfirmen ihre Lage so gut eingeschätzt wie im zweiten Quartal 2016. Auch die Erwartungen für die Zukunft sind sehr positiv, wie der neue Immobilien-Index des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt. Trotz der Euphorie bleiben die Investoren aber vorsichtig, die Ergebnisse bieten keinen Grund, eine Blase anzunehmen.

Die Immobilienwirtschaft ist in einem neuen Stimmungshoch:

Im zweiten Quartal 2016 bewerteten die für den IW-Immobilien-Index befragten Unternehmen ihre Lage mit einem Wert von 87,4 - das sind so viele Punkte wie noch nie seit Beginn des Index vor zwei Jahren. Und die Hochkonjunktur soll weiter gehen: Trotz der bereits sehr guten Lage erwarten die Firmen mehrheitlich, dass ihr Geschäft in den nächsten zwölf Monaten noch besser laufen wird.

Selbstläufer Wohnnungen?

Besonders gut geht es Unternehmen, die in Wohnungen investieren: Sie schätzten ihre Lage mit 96,8 nahe am Maximum von 100 ein. „Angesichts zahlreicher geplanter Regularien überrascht die Euphorie auf dem Wohnungsmarkt ein wenig“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Die Bundesregierung will die Modernisierungsumlage kappen und die Mietpreisbremse verschärfen.

Immobilienblase oder Happy End?

Erstmals befragten die IW-Forscher die Firmen auch zu ihren Erwartungen auf mittlere und lange Frist. Die Antworten beruhigen: Zwar rechnete für die nächsten zwei Jahre kein einziges Unternehmen mit fallenden Wohnungspreisen und 81 Prozent erwarten weitere Preissteigerungen. Doch den Unternehmen scheint klar, dass es nicht ewig so weitergehen wird: Für die nächsten drei bis fünf Jahre gehen nur noch 43 Prozent von steigenden Preisen aus, für die Zeit danach sind es sogar nur noch 28 Prozent der Firmen. „Die Investoren zeigen damit, dass sie achtsam bleiben und die Perspektiven nicht irrational positiv bewerten“, sagt Voigtländer. „Der aktuelle Boom muss also nicht in einer Blase enden, sondern kann ein Happy End haben.“

Den gesamten Bericht können Sie hier downloaden: IW Kurzbericht

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Betriebskostenabrechnung- ruhig mal nachprüfenBetriebskosten: Was auf keinen Fall in die Abrechnung gehört, 04.10.2016
Papier ist geduldig - das gilt auch für Abrechnungen

Gerade jetzt zum Jahresende wird wieder vermehrt über die zulässigen Betriebskosten diskutiert - Sie wissen schon: Die "17 Betriebskostenarten". - Aber was ist mit den Kosten, die für die Hausverwaltung anfallen? Diese dürfen nicht umgelegt werden! Wenn Sie also in Ihrer nächsten Betriebskostenabrechnung die nachfolgenden Kosten auftauchen , sollten Sie sehr skeptisch sein,und noch einmal genauer nachfragen.
Denn: Der Vermieter darf gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten der Verwaltung nicht auf den Mieter umlegen.

Im Folgenden sind das zum Beispiel:

- Kosten für Wohnungsabnahmen
- Kosten für Briefporto und Büromaterial welches im Rahmen der Hausverwaltung anfällt
- Kontoführungsgebühren oder Zinsen des Verwalterkontos
- Kosten für die Auswechslung von Klingelschildern der Wohnung
- Sehr wichtig: Kosten für Reparaturen  - das ist reine Vermietersache - und kann nur dann umgelegt werden, wenn der Defekt durch den Mieter verursacht wurde
- Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Briefporto, Zinsen, oder Kosten für Telefon.
- Hausmeister: Immer schön aufpassen, ob  der Vermieter nicht seinen internen Aufwand ( z. B. Aufwand für leer stehende Wohnungen oder auch Marketingkosten über den Hausmeister mit abrechnet) - ggfls. nachhaken und differenzierte Aufstellung der Leistungen verlangen.
- Leerstand: Gab es in der Wohnanlage leer stehenden Wohnungen, hat  der Vermieter die  Betriebskosten hierfür zu übernehmen. Wichtig: Auch hierbei darauf achten, dass die Kosten des Hausmeisters oder Handwerkers, die für  diese leer stehenden Wohnungen aufgewendet werden, auch diesen zugerechnet werden!

Welche Posten umgelegt werden dürfen - das sind ganz exakt 17 Beko Arten - steht in der Betriebskostenverordnung.
Wenn Sie sich detailliert über das Thema Betriebskosten informieren möchten, hier geht es weiter:
Betriebskostencheck

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Deutschland - nur geringer Leerstand Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen, 07.12.2016

Metropolen profitieren am meisten

Der Anteil leerstehender Wohnungen in Deutschland ist auch im Jahr 2015 weiter zurückgegangen. Bundesweit standen zu diesem Zeitpunkt 4,5 Prozent aller Wohnungen leer - Tendenz weiter fallend. Das geht aus Berechnungen des Bundesinstitut für Bau-/Stadt-/ und Raumforschung (BBSR) hervor.

In allen Bundesländern standen 2015 weniger Wohnungen leer als noch im Vorjahr. Die Flächenländer Sachsen-Anhalt (11,3 Prozent), Sachsen (10,1 Prozent) und Thüringen (8,4 Prozent) wiesen die höchsten Anteile an leerstehenden Wohnungen auf. Besonders betroffen sind Regionen, in denen die Bevölkerungszahl in den letzten Jahren weiter zurückgegangen ist. Die niedrigsten Anteile unter den Flächenländern hatten Schleswig-Holstein (3,4 Prozent), Baden-Württemberg (3,5 Prozent) sowie Nordrhein-Westfalen und Bayern (je 3,8 Prozent). In den Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und München liegt die Leerstandsquote inzwischen unter einem Prozent, aber auch in anderen wachsenden Großstädten gibt es kaum noch freie Wohnungen. Im Durchschnitt der kreisfreien Großstädte betrug der Anteil leerstehender Wohnungen in 2015 nur noch 1,9 Prozent. Die Tendenz ist weiter rückläufig.
Details: BBSR




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Kein Aufzug ohne ZustimmungBGH-Urteil: Kein Aufzug für Eigentümer, 16.01.2017
Alle Eigentümer müssen zustimmen,


Ein 80 jähriger Mann besitzt eine Eigentumswohnung im 5. Stock einer Eigentumsanlage die er mit seiner Frau bewohnt. Da er die Wohnung gerne weiter bewohnen wollte, diese allerdings wegen der vielen Treppen für ihn nur noch schwer erreichbar war, wollte er im Treppenhaus auf eigene Kosten einen Aufzug einbauen lassen. Zusätzlich sollte der Aufzug auch seiner schwerbehinderten Enkelin zur barrierefreiheit helfen, die er zusammen mit seiner Frau auch teilweise betreute.
Den Aufzugseinbau wollten aber die anderen Eigentümer nicht, da sie selbst gravierende Nutzungseinschränkungen der Allgemeinflächen befürchteten.
So kam es letztendlich zur Klage  - und in letzter Instanz zu einem Urteil des Bundesgerichtshof, welcher die Klage abwies.

Dies urteilte jetzt aktuell, dass der Eigentümer den Aufzug nicht bauen lasssen darf, da ein aufgezwungener Auzug für die Eigentümergemeinschaft ein zu großer Eingriff, der, so der BGH, "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Aus diesem Grunde gaben die Richter den übrigen Eigentümern Recht, dass diese der forderung des Eigentümers ablehnen konnten. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Mit dem angefochtenen Urteil hatte das Landgericht der Klägerin noch mit Einschränkungen stattgegeben. Auf die Revision der Beklagten hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat das Urteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt, mit dem die Klage abgewiesen worden ist. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass der Kläger die bauliche Maßnahme nur durchführen darf, wenn die übrigen Wohnungseigentümer hierzu ihre Zustimmung erteilen, was nicht geschehen ist.
Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16

Vorinstanzen:

AG Cottbus – Urteil vom 23. Oktober 2014 – 37 C 5/14

LG Cottbus – Urteil vom 14. März 2016 – 16 S 264/14 WEG

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Urteile SilberfischchenImmobilienkauf: Käufer muss Silberfischchen akzeptieren, 20.07.2017
Silberfischchen in gebrauchter Wohnung sind kein Sachmangel


Der Erwerber einer gebrauchten Eigentumswohnung kann nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden ist. Allein dieser begründet keinen Mangel. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 12.06.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Münster bestätigt.
Die Klägerin hatte eine gebrauchte Eigentumswohnung gekauft. Sie stellte wenige Wochen nach der Übergabe einen Befall von Silberfischchen fest.
Diese hätten sich danach immer weiter in der Wohnung ausgebreitet und sich auch nach intensiver Bekämpfung durch einen Kammerjäger nicht beseitigen lassen.

Vorinstanz bestätigt

Die Klägerin hatte behauptet, dass der Befall bereits bei Übergabe der Wohnung vorgelegen habe und klagte auf Rückgabe der Wohnung wegen dieses Sachmangels - letztlich ohne Erfolg.
 
Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 12.06.2017
12.06.2017 (22 U 64/16)

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Die Mieten - steigenF + B Mietspiegelindex: Mietpreissteigerungen in ganz Deutschland, 03.02.2017
Ortsübliche Vergleichsmieten in Deutschland um 1,8 Prozent gestiegen


Die Zinsen sind in den vergangenen Jahren enorm gesunken - die Wohnungsmieten dagegen überall in Deutschland zum Teil enorm angezogen. - Die ortsüblichen Vergleichsmieten stiegen im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 1,8 Prozent.
Dieses Ergebnis liefert der F + B Mietspiegelindex ( F+ B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH), der jetzt veröffentlicht wurde.

Weiterhin exorbitant teuer: München, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Hamburg

„Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 11,18 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 71 % über den 6 ,54 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.

Die teuersten Städte

Top 10 der teuersten Städte:

1.   München
2.   Stuttgart
3.   Leinfelden-Echterdingen
4.  Tübingen
5.  Germering
6.  Dachau
7.  Ditzingen
8.  Ludwigsburg
9.  Düsseldorf
10. Wiesbaden


Die Daten des F + B Mietspiegelindex spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten im Bestand wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln.
Für den F+B-Mietspiegelindex 2016 wurden die Niveaus der im Bestand derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 345 Städte und Gemeinden ausgewertet
Weitere Detais unter: F + B Mietpspiegelindex

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Studie IW KölnStudie Immobilienfinanzierung: Droht bald eine Immobilienblase?, 25.01.2017

Drohen uns in Deutschland in einigen Jahren ähnliche Verhältnisse, wie vor einigen Jahren in Grossbritannien, als viele der (zu hohen) Finanzierungen bei steigenden Zinsen platzten?

Aktuell steht die deutsche Wohnimmobilienfinanzierung derzeit unter besonderer Beobachtung. Die Kunden der Finanzierungsinstitute beklagen sich über Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme, weil Banken aufgrund der Umsetzung der Hypothekarkreditrichtlinie vorsichtiger geworden sind und die Immobilie als Sicherheit weniger berücksichtigt wird. Zudem weist der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich hohe Transaktionskosten auf, die die Immobilienfinanzierung bereits erschweren.

Das Insitut der Deutschen Wirtschaft, Köln, hat dies in einer Studie "Eine Risikoprüfung für die deutsche Wohnimmobilienfinanzierung" beleuchtet und  kommt zu interessanten Ergebnissen. 

Hier geht es zur Studie:
 "Eine Risikoprüfung für die deutsche Wohnimmobilienfinanzierung"



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Chefgehaelternachranchen2017Was verdienen eigentlich die Chefs?: Die GF Gehälter 2017, 10.08.2017
Immobilien - bei Chef Gehältern noch Luft nach oben?


Gehalt.de, das führende Gehaltsportal im deutschsprachigen Raum hat sich dieser Frage angenommen, 24 Branchen angeschaut und ermittelt, welche von diesen Branchen Ihren Chefs am meisten zahlt.

Bankenchefs verdienen am meisten

Nicht überraschend: Banken (187.000 Euro brutto im  Median pro Jahr), Versicherungen (ca. 180.000 Euro p.a.), Verfahrenstechnik und Telekommunikation liegen in dieser Auswertung auch mit ganz vorn dabei.

Bau und Immobilien - Luft nach oben

Geschäftsführer im Bereich Bau (112.000 Euro brutto p.a.) und Immobilien (109.000 Euro brutto p.a.) dagegen platzieren sich gemäß der Analyse eher im  abgeschlagenen hinteren Bereich  - kurz vor den Schlusslichtern Gesundheitswesen und Einzelhandel (82.500 Euro p.a.).  - Da ist noch Luft nach oben.

Studie von Gehalt.de

Für die Studie von Gehalt.de wurden insgesamt 4.825 Gehaltsdaten von Geschäftsführern/-innen ausgewertet.
Bei allen Beschäftigten handelt es sich um Führungskräfte mit Personalverantwortung.
Quelle: Gehalt.de


























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