Immo

Pilot

... DAS UNABHÄNGIGE INFORMATIONSPORTAL FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

 

Immobilienmarkt Report Deutschland, Oktober 2017

Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei

U
nbeeindruckt von den regulatorischen Markteingriffen, wie etwa die Mietpreisbremse, entwickelten sich die Kaufpreise und die Nachfrage nach Anlageimmobilien, die aktuell einen neuen Höhepunkt erreicht hat. Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Kaufpreise in sogenannten A-Lagen, also den sehr guten und guten Wohnlagen, weichen viele Investoren besonders in den Metropolen auf Nebenlagen und mittlerweile  auch  auf  kleinere  Städte  aus.  Wie aus dem Immobilien Marktbericht von Engel & Völkers hervorgeht, sind dabei nicht nur die sogenannten  B-Standorte, sondern auch kleinere C- und D-Standorte interessant geworden. Neben dem klassischen Zinshaus oder der vermieteten Eigentumswohnung bilden dabei wegen der Wohnungsknappheit Kleinwohnungen in Uni Städten -  so genannte Microappartements eine spezielle - und interessante -  Anlageform.

Das Jahr 2016  war das Jahr mit den höchsten Immobilienumsätzen
Deutsches Transaktionsvolumen so hoch wie nie zuvor

Das gesamte Transaktionsvolumen auf den deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten hat nach Angaben des IVD im vergangenen Jahr 240,5 Mrd. Euro erreicht. Dieser Wert, der auf Basis des vom Bundesfinanzministerium erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens errechnet wird, ist der höchste seit Beginn der Erfassungen im Jahr 1988. Gegenüber dem Jahr 2015 wurden rd. 21 Mrd. Euro oder 9,6 % mehr investiert. Die höchsten Umsätze gab es 2016 mit 50,83 Mrd. Euro in Bayern (+ 13,3 Prozent). Platz 2 Nordrhein-Westfalen mit 45,34 Mrd. Euro (+16,3 Prozent), Platz 3 Baden-Württemberg mit 31,92 Mrd. Euro. Hier ist das Transaktionsvolumen ajedoch um 0,5 % leicht gesunken. Nicht in den Zahlen berücksichtigt sind Transaktionen, bei denen keine Grunderwerbsteuer fließt (share deals z. B. Kauf Conwert durch Vonovia).

41 Millionen Wohnungen

Insgesamt verfügt Deutschland bei fast 83 Mio. Einwohnern (d
as Institut der deutschen Wirtschaft Köln schätzt in seiner aktuellen Bevölkerungsprognose einen Anstieg auf einen Höchststand von 83,9 Millionen Einwohnern im Jahr 2021), über rund 41,4 Mio. Wohnungen (davon ca. 24 Mio. Mietwohnungen) mit rund 3,80 Mrd. Quadratmeter Wohnfläche - vor 10 Jahren waren es noch 39 Mio. Wohnungen mit 3,35 Mrd Quadratmeter.Wohnungen in Deutschland
Das entspricht einer durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 92,0 qm. Dabei steht jedem Bundesbürger  heute - zumindest statistisch gesehen - mit ca. 46,0 qm (2003= 40,5 qm), rund 15% mehr Wohnfläche als noch vor 10 Jahren zur Verfügung (Quelle: DESTATIS). In diesen Häuser Baujahren leben wir
Wie das Statistische Bundesamt ermittelte, hatten wir im Jahr 2008 mit rund 175.000 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach 1945 zu verzeichnen. Doch steigt seit Ende 2009 die Zahl der Baugenehmigungen kontinuierlich an (siehe Chart). Im Jahr 2014 wurde in Deutschland der Bau von rund 285 000 Wohnungen genehmigt.  In 2015 dagegen stieg die Anzahl der Baugenehmigungen auf insgesamt 309.000 Baugenehmigungen - das waren immerhin 8,4 % oder 24.000 Wohnungen mehr als in  2014. (Quelle: Destatis)

Weiter hohe Nachfrage:

Die hohe Nachfrage trifft natürlich auch auf den Markt der Gebrauchtimmobilien zu. Das Angebot der Immobilienmakler, Internetplattformen und Tageszeitungen ist qualitativ wie auch quantitativ relativ dürftig - die Angebotspreise steigen dabei diametral zum schmalen Angebot.

Eigentumsquoten - Deutschland, kein Land der Eigentümer

Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland von um die 10 Bio. Euro, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv:
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von knapp. 46% (Quelle: DIW) gestiegen Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. (siehe Chart). Neben Ländern wie Italien: Eigentumsquote ca. 74%, Spanien: ca. 79%, und das Vereinigte Königreich: ca. 67%, können auch unsere direkten Nachbarn, wie Belgien: ca. 72%, die Niederlande ca. 67 %, und Österreich: ca. 57%, eindeutig höhere Quoten vorweisen. Einzig die Schweiz weist mit ca. 37% einen niedrigeren Eigentumsanteil der Bevölkerung aus. Die meisten Eigentümer gibt es im Saarland mit ca. 63%, die geringste Eigentümerquote findet man in Berlin. Dort sind es nicht mehr als ca. 16%.  - Ein wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind sicherlich die vergleichsweise hohen Grundstückspreise, die in Deutschland zu einem großen Teil zu den relativ hohen Gesamtkosten beitragen. Aber auch die Höhe der Kaufnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuern, sind bei den Gesamtkosten nicht zu vernachlässigen. Eigentumsquoten in Europa im Vergleich Allein die Grunderwerbsteuern betragen in den einzelnen Bundesländern  zwischen 3,5% und 6,5% - mit steigender Tendenz.

Professionell gewerbliche Vermieter verwalten mit rund 8,3 Mio. Wohnungen heute gut 20 Prozent des Wohnungsmarktes.

 Mehr als 1,2 Mio. der  Wohnungen in Deutschland sind bereits im Besitz der 10 grössten  institutionellen Anleger, wie VONOVIA, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Saga/GWG oder VIvawest.
Die 10 grossen Wohnungsunternehmen in Deutschland


















Nach der Übernahme der Gagfah und der SüDeWo war VONOVIA mit fast 370.000 Wohnungen bereits der mit Abstand grösste Eigentümer und Vermieter von Wohnraum in Deutschland - und eine der grössten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa, mit einem beachtlichen Aufmerksamkeitsfaktor entstanden.  - Nach dem Ankauf des deutschen Wohnungsportfolio der österreichischen Conwert Immobilien sind es mittlerweile über 390.000 Wohnungen.

Im Marktsegment der institutionellen Anleger kann es unserer Einschätzung nach durchaus zu weiteren Konzentrationen dahingehend kommen, dass sich auch andere Wohnungsunternehmen zusammenschließen - oder auch übernommen werden. Der Aktienmarkt baut hier bereits eine entsprechende Erwartungshaltung im Hinblick auf mögliche Wachstumsstrategien auf.

Der Wunsch nach Wohneigentum - wird immer ausgeprägter
Kaufen oft günstiger als Mieten

Der Wunsch nach mietfreiem Wohnen war auch im Jahr 2016 der Hauptgrund, in die eigenen vier Wände zu investieren. Die niedrigen Hypothekenzinsen machten den Wunsch für viele zur Realität. Das parallel die Kaufpreise stiegen, konnte die hohe Nachfrage nach den eigenen 4 Wänden auch nicht reduzieren. Rein finanztechnisch betrachtet ist Kaufen oft günstiger als Mieten . Käufer sollten jedoch die nachhaltige Finanzierbarkeit im Auge behalten, d. h. möglichst hohe Tilgung und möglichst lang die - günstigen - Zinsen sichern.
 
Vermögenswerte in Deutschland - Immobilien ganz vorn
Der mit Abstand größte Vermögenswert der privaten Haushalte ist laut einer Analyse von empirica und LBS Research unverändert die selbstgenutzte Immobilie. 66 Prozent (im Osten 55 Prozent) des Haushaltsnettovermögens entfallen darauf. Der Anteil an Geldvermögen (Sparguthaben, Lebensversicherungen und Wertpapiere) beträgt 34 Prozent (im Osten 45 Prozent ). Dabei haben sich die Gewichte im Zeitablauf zugunsten des Geldvermögens verschoben, so LBS Research: 1993 betrug der Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen eines Haushalts noch annähernd 70 Prozent (in den neuen Ländern 60 Prozent).

Auch der Wunsch, mit dem Immobilienerwerb finanzielle Sicherheit aufzubauen, ist groß: 65 Prozent stimmen demnach der Aussage zu, durch Immobilieneigentum im Alter finanziell abgesichert zu sein. 64 Prozent wollen sich mit “Betongold” eine sichere Wertanlage schaffen. Mit einer lastenfreien Immobilie den eigenen Kindern etwas zu hinterlassen, spielt indes nur für 40 Prozent eine Rolle.
Von der grossen Nachfrage nach Immobilien profitieren auch die so genannten “notleidenden” Immobilien - die Immobilien, die wegen Zahlungsproblemen der Eigentümer normalerweise in der Zwangsversteigerung enden. Aufgrund des Immobilienbooms ging die Zahl der Zwangsversteigerungstermine im Jahr 2014 um rund 8,5% zurück (Quelle: Argetra, Ratingen), da bei vielen dieser Immobilien die Versteigerung durch Verkauf noch abgewendet werden konnte.

Wohnungsmarktprognose Institut der Deutschen Wirtschaft - bis 2020 müssen jährlich 430.000 Wohnungen entstehen

Bis 2020 müssen in Deutschland jährlich 430.000 Wohnungen entstehen - zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Baubedarfsprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Wegen der starken Zuwanderung wurde die Prognose deutlich nach oben korrigiert. Um kurzfristig neuen Wohnraum zu schaffen, raten die IW-Immobilienexperten allerdings dazu, Leerstände zu nutzen, statt ausschl. neu zu bauen.

Bundesinstitut Stadt-/Bau- und Raumforschung (BSR)

Nicht nur der “normale” Wohnraum, etwas für Familien oder auch Kleinwohnungen ist knapp, es fehlt auch an speziellen Wohnformen .Beispiel: “Bis 2030 brauchen wir etwa 2,9 Mio. altersgerechte Wohnungen mehr als heute, so BSR-Direktor Herrmann auf der Bau 2017, München, im Januar dieses Jahres.

In den Großstädten wird es langsam eng

Während viele ländliche Gebiete in Deutschland veröden, boomen die Großstädte. Das wird laut einer Analyse des Institut der deutschen Wirtschaft auch in den kommenden 20 Jahren so bleiben, so die Bevölkerungsprognosen des IW Köln für die Städte Frankfurt, Berlin und München. - Allein Berlin wird um 500.000 Bewohner wachsen - und bis zum Jahr 2015 wird die Bevölkerung in München um 14 Prozent auf 1,66 Mio. ansteigen.

Wohnungsbaufertigstellungen: So viel wie lange nicht mehr - Aber: Es fehlen bezahlbare Mietwohnungen
Fertig gestellte Wohnungen im Jahr 2016: + 12,1 % gegenüber Vorjahr
Im Jahr 2016 wurden in Deutschland 277 700 Wohnungen fertig gestellt.  Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 12,1 % oder 30 000 fertig gestellte Wohnungen mehr als im Vorjahr. Die im Jahr 2011 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit weiter fort. Eine höhere Zahl an fertig gestellten Wohnungen hatte es zuletzt im Jahr 2004 gegeben (278 000).

Allerdings werden damit die benötigten mehr als jährlich 400.000 Wohnungen bereits im ersten Jahr der Bedarfsanalyse nicht erreicht .
Wie das Münchener ifo institut mitteilt, gehen die Experten für 2016 insgesamt von etwa 300.000 fertig gestellten Wohnungen aus  - für das Jahr 2017 rechnen die Wissenschaftler des ifo institut mit rund 325.000 Fertigstellungen, im dann folgenden Jahr 2018 mit rund 335.000 Wohnungsfertigstellungen.

Mehr Platzbedarf für das Wohnen

Beanspruchten die Deutschen in 1991 noch 34,9 qm pro Kopf, so waren es in 2014 rund 35 Prozent mehr, nämlich 46,5 qm (Stat. Bundesamt) - zurückzuführen ist das im Wesentlichen auf die steigende Zahl der Single Haushalte. Über den meisten Platz verfügen dabei Saarländer und Rheinland-Pfälzer mit durchschnittlich 53,4 qm und 53,2 qm.  Hamburger mit  39,9 qm und Berliner mit 40 qm, bilden hierbei die "Schlusslichter".

Die Baupreise  - und die Grunderwerbsteuern: Steigen

Baupreise
Steigt die Nachfrage nach Immobilien, steigen auch die  Baupreise.
Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland stiegen im November 2016 gegenüber November 2015 um 2,2 %. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im August 2016 im Jahresvergleich bei 2,1 % gelegen. Von August 2016 auf November 2016 erhöhten sich die Baupreise um 0,4 %. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer.
Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von November 2015 bis November 2016 um 1,9 %. Bei den Ausbauarbeiten erhöhten sie sich binnen Jahresfrist um 2,5 %.

Instandhaltungspreise stiegen noch mehr

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,5 % zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude stiegen um 2,3 % und für gewerbliche Betriebsgebäude erhöhten sie sich gegenüber November 2015 um 2,2 %. Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 1,3 %.(Quelle: Destatis)


Grunderwerbsteuer
Auch die Länder möchten am Immobilienboom mitverdienen:
Bis 2006 lag die Grunderwerbssteuer einheitlich bei 3,5 Prozent, danach konnten die Länder den Steuersatz selbst gestalten. Das wurde auch fast überall zu Lasten der Immobilien-/ und Grundstückskäufer ausgenutzt!  Weitere 3 Bundesländer haben die Grunderwerbssteuer kürzlich erhöht: NRW, das Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg erhöhen die Steuern für den Erwerb von Immobilien und Baugrundstücken auf jeweils 6,5% - und liegen damit  an der Spitze der Steuerskala in diesem Bereich.
beschlossen: Ab Januar 2017 kassiert Thüringen ebenfalls 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Nur die Länder Bayern und Sachsen verlangen noch einen Steuersatz von 3,5%.


Historisch niedrige Zinsen, gestiegene Kaufpreise 


Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gibt es 4 Gründe:
 

 - Die historisch niedrigen Bauzinsen

 - Die niedrigen Sparzinsen

 - Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage (“Betongold”)

 - Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden

 

"Lieber eine Anlageform in "Betongold" - mit der zusätzlichen Aussicht auf Rendite und Wertsteigerung -  als ein Sparguthaben mit einer Verzinsung von 0,25%! "
Selbstläufer Immobilienaktien

Neben den höheren Preisen der Neubauimmobilien, haben sich auch die Preise der Gebrauchtimmobilien an die Marktsituation angepasst, und steigen immer noch stetig. Die Häuserpreise sind bereits in den Jahren 2011 - 2015 angezogen - und stiegen in 2016 nochmals kräftig. So stieg der auf Basis echter Transaktionsdaten ermittelte vdp-Immobilienpreisindex (Verband Deutscher Pfandbriefbanken) im Jahresdurchschnitt um 6,5 % (2015: + 5,0 %). Dabei erhöhten sich die Preise für Wohnimmobilien um 6,6 % (2015: + 5,9 %), die für gewerbliche Immobilien um 6,0 % (2015: + 2,0 %).
.
Gemäss den Recherchen des IVD kostet ein durchschnittliches Einfamilienhaus mittlerer Wohnwert derzeit durchschnittlich rund 213.000 Euro - (3,4 Prozent mehr als im Vorjahr), in München allerdings erheblich mehr als das Doppelte des Durchschnittspreises ausgeben.  - Und in den nachgefragten Städten treiben die Preise die durchschnittlichen Preissteigerungen in die Höhe - in München lagen die Preissteigerung bei rund 6,2 % gegenüber dem Vorjahr, in Frankfurt und Düsseldorf immerhin noch bei 4,88%.

Die Nachfrage nach einer Kapitalanlage belebt auch den Markt für Zinshäuser weiterhin äußerst positiv. Davon profitieren natürlich auch die institutionellen Wohnungseigentümer, die dank günstiger Refinanzierungen auch ohne bahnbrechende operative Optimierungen durchzuführen, nicht unwesentliche Werte generieren können. Mangels alternativer Anlageformen ist die Nachfrage - insbesondere ausländischer Investoren - bei den institutionellen Immobilieneigentümern weit höher, als in den Vorjahren.
Die klassische Anlageimmobilie Zinshaus ist natürlich in Zeiten niedriger Sparzinsen eine noch stärker nachgefragte Kapitalanlage - insbesondere an den “sicheren”, also nachhaltig zu vermietenden Standorten. So sind an dem  teuersten Zinshausmarkt, München, kaum noch Anlageobjekte unter der 20-fachen Nettojahreskaltmiete zu erwerben. Aber auch in den so genannten B-Städten werden Kaufpreisfaktoren zwischen dem 12 - 15-fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Einzig an den sehr peripheren Standorten und bei Immobilien mit Instandhaltungsstau kann man mit Kaufpreisen rechnen, die um oder unter der 10-fachen Netto-Jahresmiete liegen . Wohntransaktionen 2006 - 2015  Analyse Jones Lang Lassalle
Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen laut Analyse des IVD, 2014 auf 195,3 Milliarden Euro - gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg in höhe von 6,5%.. (Chart rechts :IVD:  Die Top 5 Länder mit den höchsten prozentualen Anstiegen)
Wie der IVD in seinem Zinshausmarktbericht 2013/2014 analysiert, erhöhte sich der Jahresumsatz im Bereich der Zinshäuser auf 13 Milliarden Euro - das bedeutet eine Umsatzsteigerung in den 50 grössten Städten von 8% innerhalb eines Jahres. - Allein die drei größten deutschen Städte Berlin, Hamburg und München vereinten 46 Prozent der Umsätze auf sich.
Aktuellen Analysen des BBSR zufolge, zeigte sich am deutschen Markt für Mietwohnungsportfolios in der ersten Jahreshälfte 2015 wieder eine rege Aktivität. Insgesamt wurden in 24 Verkaufsfällen mit mehr als 800 Einheiten  - rund 264.000 Wohnungen - gehandelt. Zurückzuführen ist das hohe Volumen größtenteils auf die Zukäufe der börsengelisteten Immobilienaktiengesellschaften.
Nachdem in den Jahren 1999 bis 2003 das Transaktionsvolumen unterhalb von 150.000 gehandelten Wohneinheiten lag, kam es 2004 bis 2007 zu einer ersten Hochphase des Transaktionsgeschehens, in der bis zu 360.000 Wohnungen pro Jahr den Eigentümer wechselten. Infolge der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise nahmen ab 2008 die Handelsaktivitäten spürbar ab. Ab 2011 wurde ein erster Wiederanstieg beobachtet, der seit 2013 auf dem Niveau der ersten Hochphase anstieg: In den Jahren 2013 und 2014 wechselten jeweils gut 300.000 Wohnungen den Eigentümer. Das Transaktionsvolumen von rund 360.000 gehandelten Wohnungen mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von 25 Mrd. Euro in 2015 schlägt alle bisher dagewesenen Rekorde (siehe Chart Jones Lang Lasalle ) - noch nie wurden so viele Wohntransaktionen (460 Deals) getätigt wie im abgelaufenen Jahr. Dabei profilierten sich in erster Linie die grossen institutionellen Investoren.
Anleger - Boom auf Studentenwohnungen
D
er  Investmentmarkt für Studentenwohnungen erfährt aktuell einen wahren Boom - allerdings sollten sich die Investoren auch auf sinkende Studentenzahlen einstellen.
Die Milliardengrenze wird erreicht - 25 Prozent plus zu 2016
Das geht aus einer aktuellen Studie von Savills, einem weltweit tätigen Immobiliedienstleistungsunternehmen, hervor. Dabei erwartet Savills, dass das Transaktionsvolumen dieses Jahr die Milliardengrenze knacken dürfte. 2016 waren es rd. 750 Mio. Euro - so viel wie in den Jahren 2009 bis 2015 zusammen.
Hohe Kaufpreise - und die Rendite?
 
Hohe Kaufpreise bedeuten aber auch, das bei sehr  vielen Anlageobjekten trotz der niedrigen Zinsen (aufgrund des Verhältnis Mieteinnahmen zu Kaufpreis), die Anfangsrendite nicht immer den Erwartungen entspricht. Da die Mieten nicht immer  - auch wg. der Mietpreisbremse - entsprechend angepasst werden können, gibt es dann ein Missverhältnis Mieteinnahmen zu Kaufpreis. Insofern zielt vieles darauf ab, die erwartete Rendite dann bei einem späteren Verkauf durch einen Mehrerlös zu erzielen.  - Problematisch wird diese Anlagestrategie, wenn der geplante Verkaufserlös später  nicht realisiert werden kann.

Nach Angabe der Immowelt liegen die mittleren Angebotspreise für Wohnungen in München inzwischen bei 5.192 Euro pro Quadratmeter, das sind 1.748 Euro mehr als in Frankfurt (3.444 Euro), der zweit teuersten Stadt Deutschlands. In München muss der Interessent mehr als das Doppelte von dem aufbringen, was Käufer in Düsseldorf (2.480 Euro) für Wohneigentum zahlen müssen.
Zum Vergleich: Laut den Analysen des IVD (Immobilienverband Deutschland) zahlt man in Cottbus gerade einmal 1.000 Euro und in Erfurt 900 Euro.
Die Jahre 2013 und 2014 werden die Jahre sein, in denen historische Preissteigerungen zu verzeichnen sind - und die günstigen Bauzinsen zu einem nicht unwesentlichen Anteil auffressen werden!
Kaufnebenkosten und höhere Baukosten  - nicht zu vernachlässigen
Nicht zu vernachlässigen bei der Preisanalyse sind die gestiegenen Baupreise , und der Anteil der vom Käufer nur wenig beeinflussbaren Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuern, Maklercourtage, Notar , Grundbuch). Diese können - je nach Bundesland - bis zu 16 % des Kaufpreises betragen..
Allerdings: Unserer Auffassung nach, werden bei einer Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig erforderlicher Prolongation der Hypothekendarlehen - , auch wieder  Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie, den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie (auch unter Berücksichtigung einer Änderung der Zinsstruktur), sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung einbeziehen.
Momentan entsteht der Eindruck, das tlw. das Verhältnis Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage und Kaufpreisvorstellungen diametral auseinander driften.

Ausblick 2017: Das Angebot wird noch knapper - und die Renditen sinken weiter

Der Hype auf Immobilien und Immobilienaktien hat bereits im vergangenen Jahr die Preise stark verteuert, dieser Trend wird ich auch in 2017 fortsetzen - zumindest solange, bis die Hypothekenzinsen wieder steigen. So erwarten auch die Analysten der Deutsche Bank Research weitere steigende Preise. Denn die für eine Trendwende erforderlichen makroökonomischen Bedingungen wie Zinswende, massive Angebotsausweitung oder nachlassende Zuwanderung, die ein Ende des Preissteigerungszyklus signalisieren würden, sind noch nicht erfüllt  - und dürften erst in einigen Jahren eintreten.
Auch die Immobilienexperten von Ernst & Young prognostizieren weiterhin einen attraktiven deutschen Immobilienmarkt. Wenn den Experten überhaupt etwas Sorgen bereitet, dann geopolitische Risiken. Das ist das Fazit des jährlich erscheinenden "Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt" des Beratungsunternehmen Ernst&Young (EY). Befragt wurden 135 hierzulande aktive Investoren. Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten ist die Attraktivität des deutschen Markts nach Einschätzung der befragten Immobilienprofis sogar nochmal von 91 auf 95 % gestiegen. Besonders das Büro- und Wohnsegment gehört zu den interessanten Märkten. Hier werden in den Top-Lagen mehrheitlich weitere Preisanstiege erwartet, während der Preisanstieg im Einzelhandel ausgereizt sein dürfte. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien und Wohnportfolios sank 2016 wie erwartet vom Allzeithoch im Vorjahr (79 Mrd. Euro) auf 65,7 Mrd. Euro. Dieses Jahr dürfte es erneut auf 60 bis 65 Mrd. Euro zurückgehen. Grund hierfür sei der Mangel an Angeboten, während die Nachfrage hoch bleibe. Ein Umfeld also, in dem Verkäufer die Bedingungen weitgehend diktieren können, so Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensekors bei EY.

Die Kaufpreise steigen also weiter - die Mietpreise können der Preisentwicklung nicht folgen, insofern werden die Renditen sinken.
Das wird im Hinblick auf die Interessenlage zum Ankauf einer der Immobilie allerdings zunächst keinen großen Abbruch erzeugen, denn: Interessante (sichere)  Alternativen sind kaum zu finden.


Hohe Nachfrage nach Immobilien - Es fehlen interessante alternative Anlagemöglichkeiten

Mit der Euphorie der niedrigen Zinsen wird immer mehr Geld in den Immobilienmarkt investiert. Wie die amtlichen Gutachterausschüsse einschätzen, wechselten in 2015 Häuser und Grundstücke für ca. 210 Milliarden Euro den Eigentümer. Besonders starke Nachfragen gab es in den A-Standorten wie München, Hamburg, Frankfurt, Berlin, aber auch Leipzig und auch Münster. - Von einer sich anbahnenden Immobilienblase will jedoch noch niemand etwas wissen.

Von der starken Nachfrage (nicht nur aus dem Inland oder Europa, sondern verstärkt auch aus dem asiatischen Raum) nach Immobilien profitieren auch die an der Börse notierten Immobilienwerte, wie die großen Immobilien Aktiengesellschaften VONOVIA, Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien. Sämtliche dieser Werte profitieren von einem lange nicht mehr dagewesenen Marktumfeld mit billigem Geld für weitere Ankäufe, Neubauten oder Bestandsinvestitionen (Wertverbesserung und Instandhaltung), hohe Nachfrage nach Wohnraum und steigenden Mieten. Vor  allem bei ihren eigenen (Re- )Finanzierungen spielen die günstigen Zinsen in die strategischen Karten, sie können sich also günstige Finanzierungsmittel für z.B. Modernisierungsinvestitionen (11 Prozent Umlage - 1 Prozent Zins) oder Immobilienzukäufe beschaffen, und haben aktuell sehr gute Kurszuwachsraten mit weiterem Wachstumspotenzial zu verzeichnen. - Die aktuellen Begehrlichkeiten der VONOVIA (Kauf Gagfah und Conwert), Angebot Deutsche Wohnen bestätigen diese Strategie.  - Der aktuell aus Investorenkreisen laut gewordene Ruf nach Erhöhung der AfA würde für eine weitere Optimierung der jetzt schon günstigen Rahmenbedingungen sorgen. Insofern gab es in 2014 und 2015 die ganz großen Transaktionen institutioneller Anleger, in 2016 waren neben neben der Transaktion Conwert zu Vonovia keine besonders großen Pakteverkäufe zu verzeichnen.
Immerhin war das Tranaktionsvolumen 2015 der fünft höchste Wert seit Beginn der Erhebung in 1997. Und die Nachfrage nach weiteren Immobilienanlagen kann fast nicht mehr befriedigt werden - solange die Immobilie als sichere Anlage gilt, die Hypothekenzinsen auf einem solch historisch niedrigen Niveau liegen, zu wenig Neubautätigkeit durchgeführt wird - und die großen Immobilienunternehmen ihre Leerstände zusätzlich aufgrund des allgeminen Wohnungsmangels und Flüchtlingswelle weiter reduzieren können, wird die Nachfrage eher noch steigen. (siehe auch “reduzierte Leerstandsquoten”)
Und das zusätzlich dadurch, dass wegen des in den deutschen Metropolen  - im Vergleich zu Metropolen wie New York, London oder Paris - ein immer noch vergleichsweise "günstiges" Kaufpreisniveau vorliegt  Das weckt auch im Ausland Begehrlichkeiten und die Hoffnung auf Rendite und weiter steigende Immobilienwerte. So drängen auch immer mehr institutionelle asiatische und anglikanische Investoren nach Deutschland, um sich hier am Immobilienmarkt zu beteiligen. - Aber: Steigen die Zinsen, wird ich das sofort auf die Aktienwerte auswirken. Und wie der institutionelle Aktieninvestor die erhöhte Bautätigkeit mit der Möglichkeit eines künftigen Wohnungsüberangebotes letztendlich bewertet, bleibt abzuwarten.

Kommt es in 2017 zu einer “Immobilienblase”?
Kommt es zu einer Immobilienblase?Die Bundesbank hat bereits im Jahr 2015 bereits davor gewarnt, dass die Immobilienpreise an verschiedenen Standorten bereits aus dem Ruder laufen. So sprach der Chef der Notenbank davon, dass nach Einschätzung der Bundesbanker - vor allem in den Ballungsräumen -  “die Preise zwischen 10 und 20 Prozent über den Werten liegen, die fundamental zu rechtfertigen wären."  - Eine “Immobilienblase” wird allerdings noch nicht konkret gesehen.  - Die Tendenz geht aber unserer Auffassung nach in diese Richtung, denn wesentlich ist, wie konservativ die aktuellen und künftigen Immobilienfinanzierungen aufgebaut werden
Auch Top Ökonomen warnen:  Derzeit seien einige Risiken im Zusammenhang mit Immobilienkrediten als hoch anzusehen, da  Niedrigzinsphase und Immobilienpreisentwicklung viele Menschen dazu bewogen haben, in Immobilien zu investieren. Sollten die Zinsen für Baukredite wieder anziehen, könne es zu Krisen wie Anfang der 1990er Jahre kommen.
Denn: Das empirica-Institut stellt in seiner aktuellen Analsyse fest, dass die Blasengefahr wächst, vor allem durch Wohnungsbaukredite
Der Empirica-Blasenindex ist weiter leicht angestiegen. Inzwischen wird für insgesamt 131 Kreise eine mäßige bis hohe Gefahr einer Immobilienpreisblase festgestellt - im Vorquartal waren es noch 124.
Für die deutschen Top-7-Städte erkennt Empirica eine "eher hohe", aber keine "hohe" Blasengefahr. Eine solche Warnung spricht Empirica dann für sechs kleinere Städte aus, darunter Regensburg, Trier und Coburg.

Es ist jedoch schon interessant, dass der Anteil der Immobilienkredite in denen die Kreditsumme den Beleihungswert der Immobilien übersteigt, in Großstädten besonders hoch ist.  -  Im Hinblick auf eine mögliche Immobilienblase sollte man insbesondere die Preisentwicklung einiger Städte wie München, Rosenheim oder auch Berlin und Hamburg besonders beobachten.
Das IWKöln (Institut der deutschen Wirtschaft) sieht  noch keine konkreten Anzeichen für eine  Blasengefahr. Laut IW Köln haben sich die Preise - von einigen Innenstadtlagen in Großstädten abgesehen  im internationalen Vergleich sehr moderat entwickelt. Auch bei der Kreditvergabe hat es bislang keinen auffälligen Aufwärtstrend gegeben, da die Banken immer noch sehr vorsichtig agieren. Mit durchschnittlichen Wohnnutzerkosten von aktuell 4,60 Euro pro Quadratmeter für Selbstnutzer und 6,80 Euro pro Quadratmeter für Mieter ist laut dem IW das Wohneigentum, trotz der über die letzten fünf Jahre kontinuierlich gestiegenen Wohnungspreise die günstigere Alternative in Deutschland. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in ihrer Studie zeigt, ist die Sorge eine Blase hierzulande momentan eher unbegründet. Da die meisten Käufer finanziell gut aufgestellt sind, sind Zahlungsausfälle eher unwahrscheinlich. In Zeiten historisch niedriger Zinsen sichern sich viele Deutsche langfristige Kredite und investieren diese in Immobilien.  (Studie IW Kön: "Eine Risikoprüfung für die deutsche Wohnimmobilienfinanzierung")
 
Bei einem geplanten Invest in Immobilienaktien  - und trotz aller Immobilien Euphorie, sollten Anleger bei der Bewertung des nachhaltigen Aktienwertes neben den möglichen Potenzialen (operative Optimierung und  Standardisierung, mögliche Zukäufe, Leerstandsreduzierung, Aufwertung der Bestände z. B durch Modernisierung, Nachverdichtung) des Unternehmens auch den tatsächlichen Unternehmenswert (NAV) und die operativen und strategischen Ausrichtungen bei einer Kaufentscheidung mit bewerten.
Wer jetzt plant, in Immobilien oder (Immobilien) Aktien zu investieren, sollte die Entwicklung dieser Anlagewerte im Hinblick auf mittel-7 und langfristige Wertentwicklung sehr genau beobachten.

Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen in den großen Städten

In allen Bundesländern standen 2015 weniger Wohnungen leer als noch im Vorjahr. -  Das geht aus Berechnungen des Bundesinstitut für Bau-/Stadt-/ und Raumforschung (BBSR) hervor. Die Flächenländer Sachsen-Anhalt (11,3 Prozent), Sachsen (10,1 Prozent) und Thüringen (8,4 Prozent) wiesen die höchsten Anteile an leerstehenden Wohnungen auf. Besonders betroffen sind Regionen, in denen die Bevölkerungszahl in den letzten Jahren weiter zurückgegangen ist. Die niedrigsten Anteile unter den Flächenländern hatten Schleswig-Holstein (3,4 Prozent), Baden-Württemberg (3,5 Prozent) sowie Nordrhein-Westfalen und Bayern (je 3,8 Prozent). In den Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und München liegt die Leerstandsquote inzwischen unter einem Prozent, aber auch in anderen wachsenden Großstädten gibt es kaum noch freie Wohnungen. Im Durchschnitt der kreisfreien Großstädte betrug der Anteil leerstehender Wohnungen in 2015 nur noch 1,9 Prozent. Die Tendenz 2016 und 2017 ist weiter rückläufig.(Zahlen für 2016 liegen noch nicht vor)
Quelle: BBSR

Mietpreise in Deutschland:-
Die großen Städte in den nachgefragten Ballungsräumen werden die Gewinner sein ...

Das grösste Potenzial haben die mittleren Wohnlagen

Alle reden von hohen Mieten, aber statistisch gesehen war der Anstieg bei den Mieten gar nicht so dramatisch ... - allerdings können Statistiken eben nicht immer sämtliche relevanten Details wiederspiegeln:
Der Anstieg der Nettokaltmieten war in Deutschland im vergangenen Jahr mit plus 1,2 Prozent nicht überdurchschnittlich hoch. - Allerdings verzeichnen die Ballungsräume wie Berlin, München, Stuttgart, Frankfurt oder Köln, Mietsteigerungsquoten, die außerhalb der durchschnittlichen Steigerungsraten liegen! So betragen die Mieten für Bestandsgebäude (mittlerer Wohnwert, ab Bj. 1949), gemäß den Recherchen des IVD in München 11,90 Euro/qm, Stuttgart 10,00 Euro, Köln 8,50 Euro, Berlin 7,05 Euro - aber Cottbus nur 4,60 Euro/qm.  - Laut Analysen von Jones, Lang, Lasalle hat der Anstieg der Wohnungsmieten im 2. Halbjahr 2015 nachgelassen. In München stiegen die Mieten in der zweiten Jahreshälfte nur noch um 0,3 %, auf Jahressicht um 2,2 % auf 16,00 Euro/m². In Hamburg sanken die Mieten 2015 um 0,5 %, in Berlin stagnierten die Angebotsmieten im 2. Halbjahr und legten auf Jahressicht um 1,1 % zu (Vorjahr: +9,1 %). Doch es gab auch stärkere Zuwächse, etwa in Leipzig (+8,1 %), Stuttgart (+7,2 %) und Frankfurt (+5,2 %). Für Rückschlüsse auf die Mietpreisbremse sei es noch zu früh, sagt JLL.
Insgesamt erhöhten sich die Mieten in den vergangenen 10 Jahren gemäß den Statistiken des Statistischen Bundesamt um etwas mehr als 10 Prozent. (siehe auch Info Grafik: Quelle:IVD). .
Interessant ist: Betrachtet man die jährlichen Mietsteigerungen über den Zeitraum von 1997 bis heute, weist Deutschland die geringsten Steigerungen im Vergleich zu allen Ländern der Europäischen Union auf. (Quelle: Statistisches Amt der Europäischen Union).  - Diese Erkenntnis wird übrigens später noch bei der Einschätzung im Marktausblick eine Rolle spielen!

Mittlere Wohnlagen haben höchstes Potenzial
Auf den deutschen Wohnungsmärkten haben die mittleren Wohnlagen das größte Steigerungspotenzial bei den Mietpreisen. Dies ist ein Fazit des aktuellen Catella-Marktberichts zu 77 deutschen Städten. Denn: "Die erwartete prozentuale Mietpreisentwicklung wird sich gemäß Kapitalmarktphilosophie primär auf die mittleren Wohnlagen fokussieren", sagt Catella-Researcher Thomas Beyerle. Die Bandbreite der Bruttorenditen reicht aktuell von 3,4 % in München bis 8,2 % in Herne. Die höchsten Mieten lassen sich ebenfalls in München erzielen (18,39 Euro/m²). Der durchschnittliche Mietpreis in mittleren Wohnlagen liegt derzeit bei 7,49 Euro/m² und dürfte in den nächsten Jahren laut Catella weiter anziehen.


Wohnkosten:
Wohnen wird teurer - die 1. und die 2. Miete


Die Wohnkosten bewegen sich ebenfalls wieder nach oben. Hierzu haben die insgesamt in den letzten Jahren gestiegenen Energiepreise erheblich beigetragen. Auch wenn es momentan einen Preisabschwung -  insbesondere bei Heizöl -  und tlw. bei Gas gibt, sind die Wohnnebenkosten mittlerweile tats. die 2. Miete.
Lt. Statistischem Bundesamt haben die Verbraucherpreise in 2015 zwar nur um 0,3% zugelegt. Allerdings: Wesentlich verantwortlich für diesen geringen durchschnittlichen Anstieg ist der niedrige Heizölpreis. Die Preisrückgänge der restlichen Energiearten spielen dabei nur eine untergeordnete Rolle. Insofern profitieren in der Praxis dann auch nur Heizölkunden von dem (statistisch) niedrigen Anstieg der Verbraucherpreise.

Ein nicht unwesentlicher Preistreiber der Wohnkosten sind die Preisanstiege bei den öffentlichen Abgaben - aktuell kommt es für 2016 wieder zu Grundsteuerhöhungen, wobei der Westen Deutschlands hier erheblich grosszügiger zur Kasse bittet, als beispielsweise der Süden. Da diese Kostenarten zu einem Großteil an die Mieter weiter gereicht werden können, tragen diese dann natürlich zu einer weiteren Gesamtkostensteigerung bei. Mietbelastungsquote  - Anteil vom Einkommmen
Aber auch der Anstieg der Stromkosten innerhalb der vergangenen Jahre ist ein wesentlicher Preistreiber bei den Betriebskosten. Einer Analyse des Internet Vergleichsportal Check24 zufolge, ist der durchschnittliche Strompreise in Deutschland seit Juli 2007 um mehr als 40 Prozent angestiegen. In der Grundversorgung sind es sogar fast 50  Prozent Preissteigerung. 

Insgesamt lag der Anteil am verfügbaren Haushalts Nettoeinkommen, den die Bürger für Wohnkosten aufwenden mussten, 2012 bei durchschnittlich 28 % (Quelle: Destatis)
. - Allein die Mietbelastungsquote lag in Deutschland gem. der letzten Erhebung des Statistischen Bundesamt bei ca. 22,5% (siehe Tabelle Mietbelastungsquote Länder). Bei den noch ausstehenden Auswertungen für das Jahr  2013 dürfte dieser Anteil noch etwas höher liegen.
Diese Einschätzung wird durch die Analysen des Deutschen Mieterbund in seinem aktuellen Betriebskostenspiegel gestützt.:. Betriebskostenspiegel MieterbundNeben den gestiegenen Mieten tragen allein die Betriebskosten mit rund 2,19 Euro/Quadratmeter Wohnfläche erheblich zu dem Anstieg der Wohnkosten bei.

Allerdings gibt es für die Abrechnungsjahre 2015 und 2016 Chancen auf eine Reduzierung der Betriebskosten und Beko-Rückzahlungen: Die relativ warmen Winter und die gesunkenen Preise für Heizöl sorgen für eine Reduzierung dieser Kostenart..
 
Ausblick -
Auf die Zinsen - und die Lage kommt es an ...


Im laufenden Jahr sollte die Nachfrage nach Immobilien - ob zur Selbstnutzung, als private Anlage, oder in Hinblick auf die grossen Unternehmensübergänge - ungebrochen hoch sein. Denn: Neben der weiterhin niedrigen Zinsstruktur ist sehr viel in- und ausländische Liquidität auf dem Markt ist. Das bedeutet, das es auch im Bereich der institutionellen Anleger durchaus zu weiteren Konsolidierungen kommen kann.
Insgesamt fällt der Anstieg der Wohnkostenbelastung im Verhältnis zu dem Antieg der Eikommen, dann jedoch niedriger aus. Sind die Mieten in den letzten Jahren (seit 2010) um 10,2 Prozent gestiegen, stiegen die durchschnittlichen Einkommen im selben Zeitraum um 11,5 Prozent. Deshalb: Die Deutschen können sich immer mehr Wohnfläche leisten! Die Studie des IW Köln.

Kaufpreise - und immer höhere Kaufnebenkosten:
Den Kaufpreisen (Kaufnebenkosten) hinzuzurechnen ist auf jeden Fall die in einigen Bundesländern durchgeführte Erhöhung der Grunderwerbssteuer, so z. B. in Nordrhein-Westfalen von bisher 5% auf 6,5 %! - Allein diese Erhöhung macht bei einem durchschnittlichen Reihenmittelhaus einen zusätzlichen Kostenfaktor in Höhe von ca. 4.000 Euro aus.

Fazit: Solange die Hypothekenzinsen auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben, die Sparzinsen keine Zinsen sind, oder sogar zu Strafzinsen werden, und nach “sicheren” Anlageformen gesucht wird, wird die Nachfrage und der Wunsch nach der eigenen Immobilie - sei als eigengenutztes Haus oder Wohnung, als Anlageobjekt oder partizipierend als Immobilienaktie  - ungebrochen bleiben. -  Ein Faktor für zunächst weiter steigende Preise.

Wenn die Kaufpreise schneller steigen, als die Mieten ...

Preisanstieg ImmobiilienDer bau-/kauf-/ oder anlagewillige Immobilieninteressent sollte sich allerdings darüber im Klaren sein, dass sich der Markt auch wieder ändern kann. Und auch eine künftig mögliche Übersättigung des Marktes mit immer höheren Kaufpreisen, sollte bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilienanlage mit berücksichtigt werden.
Beobachtet man die Immobilienmärkte ganzheitlich, (siehe Charts in diesem Bericht) kann man in einigen Städten bereits feststellen, dass die Preise für Immobilien exorbitant ansteigen (vor allem in: München, Hamburg, Köln, Stuttgart, Düsseldorf, Frankfurt, Berlin). Der Anstieg der Wohnungsmieten kann diese Geschwindigkeit allerdings nicht mit aufnehmen. Dies bedeutet: Das Verhältnis Investition zu Mietertrag wird zunehmend unausgewogen
.
...und wenn die Nachfinanzierung mit höheren Zinsen ansteht?
 
Eine Immobilienanlage rechnet sich aber langfristig nur, wenn auch die Wohnungsmieten den  - steigenden - Kaufpreisen folgen können, und somit ein  wesentlicher Faktor für die Bedienung des Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) bleiben. Das gilt gerade in Zeiten von Niedrigzinsen - wenn die Immobilie zu 100% mit Fremdmitteln finanziert wird. Bei dem Einstieg in ein Anlageobjekt ausschließlich auf immer weiter steigende Kaufpreise zu “spekulieren”, ist ein nicht überschaubares Risiko.  - Und auch wenn aktuell die Hypothekenzinsen auf einem historisch günstigen Niveau liegen - spätestens nach Ablauf der Zinsbindefrist wird des bei den  Immobilienfinanzierungen eng werden, die nicht gleichzeitig mit einer hohen Tilgungsleistung abgeschlossen wurden. Dann dürfte in einigen Jahren einigen Eigentümern bei der Prolongation der Immobiliengau drohen. Es wäre nicht die erste Immobilienblase, die dann platzen könnte. Im besten Fall (und auch nur dann, wenn die Preise auch steigen) muss die Haltedauer des Immobilieninvest mit der Hoffnung, den “break even” zu erreichen, verlängert werden.
Nach den Analysen des Empirica Institut steht der “Blasenindex” in 5 der 12 größten deutschen Städte auf "mäßig hoher" Gefahr (vor drei Jahren war das in noch keiner Stadt der Fall, ) und nur noch in 3 Städten auf "keine" Gefahr (vor drei Jahren war das in sieben der Fall). Die Städte mit dieser “Auszeichnung” sind Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf. - Diejenigen, die den Immobilienmarkt bereits länger beobachten, können sich noch an die letzte “Blase” mit den vielen “Schrottimmobilien” an tlw. sehr peripheren Standorten und schwacher Vermietungsperformance erinnern. Im Ergebnis hatte dieses dann letztendlich zu sehr vielen Finanzierungsrückläufern geführt.
Allerdings ist Deutschland den Analysen des Beratungsunternehmens Bulwiengesa zufolge, von einer flächendeckenden Immobilienblase noch weit entfernt.

Diese Einschätzung gilt aus unserer Sicht auch für den Einstieg in Immobilienaktien - auch diese haben ihre Grenzen. Die Immobilienunternehmen haben wohl am meisten von den historisch niedrigen Zinsen profitiert. Bei der Wahl dieser Anlageform sollte der Interessent neben der kommunizierten Immobilienstrategie, die Wert bestimmenden Parameter: Makro- und Mikrostandort, realistische Höhe der Verkehrswerte, tatsächlicher aktueller und künftiger Instandhaltungsbedarf der Wohnungsbestände, aktuelle und geplante Instandhaltungsinvestitionen in die Wohnungsbestände - und das Verhältnis Instandhaltungsinvestitionen zu Gesamtinvestitionen in die Immobilienbestände bei der Beurteilung des Invest mit berücksichtigen. Hierbei ist der richtige Mix aus reaktiver, präventiver und vorbeugender Instandhaltungsinvestition ein Gradmesser für Effektivität und Effizienz der eingesetzten Mittel - und führt zu nachhaltig gesunden Immobilienbeständen und einer wertbeständigen Kapitalanlage.   

Denn: Auch unter negativ veränderten Rahmenbedingungen mit höheren Zinsen und geringerer Nachfrage nach Immobilien, sollte die gewählte Immobilienanlage auch noch Spaß machen.
Und gerade dann gilt neben der aus Anlegersicht optimalen, möglichst werterhöhenden Bewirtschaftung der Immobilienbestände die alte Maklerweisheit von den “3 L” umso mehr: Lage, Lage, Lage!

Smartes Heim - viele innovative vernetzte Hausgeräte - aber auch sicher?
Smarte Geräte für de Einsatz in den eigenen 4-Wänden erfreuen sich einer immer faserverstärkteren Nachfrage - nicht zuletzt wegen der ständig fallenden Preise, der immer neu auf den Markt gelangenden Geräte - und dem wachsenden Sicherheitsbedürfnis der Immobiliennutzer. Aber sind  die Geräte auch sicher? Das AV-Test Institut hat Überwachungskameras getestet - mit zum Teil wenig erfreulichen Ergebnissen im Bereich der Sicherheit. Die Details des  Tests finden Sie hier.
© ImmoPilot März 2017

Gehe zurück zur Startseite

Empfehle den Artikel  per E-Mail  weiter

Diesen Artikel ausdrucken

Komm auf unsere Seite - und besuche uns auf Facebook

Komm auf unsere Seite - und besuche uns auf Twitter



Über uns

Impressum

E-Mail/Kontakt

Pressservice

Sitemap

Disclaimer

Datenschutz

Die Immobilien App von ImmoPilot

ImmoPilot - folgen Sie uns auf Twitter
ImmoPilot - besuchen Sie uns auf Facebook

Copyright ©ImmoPilot 1999 - 2017. Alle Rechte vorbehalten