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... DAS UNABHÄNGIGE INFORMATIONSPORTAL FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

 

2016 Die ÄnderungenWas änderte sich für Mieter, Vermieter und Bauherren in 2016?
 
In einigen essentiellen Bereichen sind für das Jahr 2016 gravierende Änderungen für Mieter, Vermieter und Bauherren geplant, die  -  bei Umsetzung - insbesondere für Mieter zum Teil tatsächliche Verbesserungen darstellen - den Bürger aber auch an anderer Stelle zur Kasse bitten!

Das Mietrecht soll zugunsten der Mieter geändert werden ,weitere Bundesländer führen die Mietpreisbremse ein, einige Nebenkostenarten werden wieder steigen. 

Diese und weitere geplante und bereits beschlossene Änderungen, die auf Immobiliennutzer zukommen, haben wir für Sie auf ImmoPilot zusammen gestellt:

1. Mieter
Wohngeld:

Haushalte mit geringem Einkommen erhalten ab 1.1.2016 mehr Mietzuschuss. Die Zahl der Anspruchsberechtigten wird aufgrund der neuen Einkommensgrenzen steigen. Insgesamt werden von der neuen Regelung über 870.000 Haushalte profitieren. Mit der Reform erhält beispielsweise eine alleinerziehende Mutter mit zwei Kindern, die für 520 Euro Bruttokaltmiete in Essen wohnt und über ein Bruttoeinkommen von monatlich 1380 Euro verfügt, ab 1. Januar 2016 ein Wohngeld in Höhe von 137 Euro. Nach dem alten Recht hatte sie lediglich Anspruch auf 52 Euro.
Detailinfos: Der Deutsche Mieterbund bietet hierzu sehr interessante Ausführungen und einen Flyer zum Download
Detailinfos des Bauministeriums mit sehr übersichtlichen FAQs und einem Wohngeldrechner: Bundesregierung

 
2. Mieter/Vermieter
Mieterschutz:

Der Mieterschutz soll nach Vorschlägen des Bundesjustizministeriums verbessert werden. Mit den geplanten neuen - drastischen - Regelungen sollen die Rechte der Mieter gestärkt werden.
Die so genannte "Modernisierungsumlage" soll von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent sinken. Drüber hinaus soll eine Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung eingeführt werden. Dann soll die Miete innerhalb von von acht Jahren nur noch um max. 50 Prozent und insgesamt auch nicht nicht mehr als max. 4 Euro je Quadratmeter steigen dürfen.
Zusätzlich soll gesetzlich festgeschrieben werden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße relevante Berechnungsgrundlage ist - und nicht wie vielfach praktiziert, die Flächen die im Mietvertrag aufgeführt sind.(Hierzu gibt es bereits höchstrichterliche Urteile zu Gunsten der Mieter, wir berichteten darüber).
Der Beobachtungszeitraum der Mietspiegel soll von 4 Jahren auf 10 Jahre ausgeweitet werden.
Als letzter Baustein soll das Erstellen von Mietspiegeln komplett neu geregelt, die einzelne Berechnungskriterien klarer definiert und nachvollziehbarer gestaltet werden.

 
3. Mieter/Vermieter
Mietpreisbremse:

Seit fast einem halben Jahr gibt es die Mietpreisbremse - inzwischen haben mehr als die Hälfte aller Bundesländer die Mietpreisbremse eingeführt, in 2016 werden dieser Vorgehensweise weitere Länder folgen. So wird die Mietpreisbremse ab dem 1. Januar auch in Brandenburg eingeführt, voraussichtlich folgen werden dann auch Thüringen  und Niedersachsen  - allerdings wird bei letztgenanntem Bundesland vorauss. noch durch Hauseigentümervertretungen der Rechtsweg zur Prüfung der Rechtmässigkeit eingeschlagen.
Detailinfos: Bundestag


4. Mieter/Eigentümer (Gebühren/Abgaben)
Grundbesitzabgaben steigen:
Es wird wieder teurer für viele Mieter, Eigentümer und Bauherren - die Grundsteuer B steigt in vielen Städten und Gemeinden. Wenn der Hebesatz im Jahr 2016 steigt, bezahlen Mieter diese Erhöhungen über die Nebenkosten mit.
Besonders betroffen sind viele Städte und Gemeinden in NRW, so soll z.B. die Grundsteuer B in Witten um rund ca. 30 Prozent angehoben werden. Der Hebesatz beträgt dann im kommenden Jahr an Stelle von bisher 690 Prozentpunkte, 910 Prozentpunkte.  In Hattingen soll die Grundsteuer B bis zum Jahr 2017 auf 950 Punkte steigen.
Aber auch im Düsseldorfer und Kölner Umland steigen die Gebühren kräftig. So will beispielsweise die Stadt Grevenbroich den Hebesatz von 450 auf 500 Punkte anheben, die Gemeinde Kürten von bisher 550 auf 600 Prozentpunkte, und in Voerde soll der Hebesatz von 600 auf 690 Prozentpunkte steigen.
Diese Mehrbelastung trifft Eigentümer und Mieter gleichermaßen, da die Kosten als Nebenkosten an Mieter weiter gegeben werden können.
Die aktuellen Hebesätze der Städte und Gemeinden finden Sie hier: Hebesätze DIHK
 

5. Mieter/Vermieter/Eigentümer (EnEV):
Die EnEV erhält neue Regelungen und wirkt dadurch noch konsequenter

- Neubau: Im Bereich Neubau sinkt der erlaubte Primärenergiebedarf für die Anlagentechnik um stattliche 25 Prozent.
- Der Energiebedarf von Gebäuden soll künftig 20 Prozent niedriger werden. Um dieses Ziel zu realisieren, müssen die technischen Anforderungen für Anlagen zum Kühlen, Lüften, Heizen und Erwärmen von Wasser steigen. Darüber hinaus werden die Dämmanforderungen an Dächer, Fenster und Deckendämmung bei Neubauten steigen. (Stichtag der neuen Regelungen: “Bauantrag” ab 01.01.2016 - nicht “Baubeginn”)
- Bestand: Neben dem EU-Label für neue Heizgeräte wird es ab 1. Januar 2016 eine Kennzeichnung für Bestands-Heizgeräte geben. Ziel ist, das alle Heizkessel, die älter als 15 Jahre sind, gekennzeichnet werden.
Die KfW-Fördersätze bleiben bis zum 1. April 2016 gleich, danach werden nur noch Effizienzhäuser und besser gefördert. Die Fördersumme wird dafür aber erheblich höher.

Detailinfos:ENEV Zukunft Haus


6. Eigentümer (Einbaupflichten - Rauchmelder)
Rauchmelder: In Neubauten müssen bisher bereits in fast sämtlichen Bundesländern Rauchmelder installiert werrden. Sachsen führt diese Pflicht ab Januar 2016 ein. Dann ist die Einbaupflicht bei Neubauten mit Ausnahme von Brandenburg und Berlin in allen Bundesländern vorhanden.
Ebenfalls ab Januar 2016 müssen in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt Raumelder auch in Bestandgebäuden installiert werden.
In Nordrhein-Westfalen gilt die Pflicht, das in bestehende Gebäude bis Ende 2016 in Fluren die als Rettungswege dienen, Kinderzimmern und Schlafräumen, ebenfalls mit Tauchmeldern versorgt werden.


7. Mieter/Vermieter/Eigentümer (Energiekosten)
Strompreise: Steigen im kommenden Jahr
Hatten die Verbraucher angenommen, dass die Strompreise zunächst auf einem niedrigeren Niveau bleiben, kommt jetzt die schlechte Nachricht. – Die meisten Versorger erhöhen im kommenden Jahr die Preise.
Wie das Vergleichsportal Verivox berichtet,  haben zum 1. Januar 2016 140 Versorger Preiserhöhungen von durchschnittlich 2,8 Prozent angekündigt. Für einen Musterhaushalt mit einem Verbrauch von 4.000 kWh bedeutet dies eine jährliche Mehrbelastung von 33 Euro. 49 Versorger haben Preissenkungen von 2,2 Prozent angekündigt.
Die meisten Preissenkungen gab es zum Jahresanfang 2015. Von Januar bis Dezember 2015 haben knapp zwei Drittel der Grundversorger (528 von 834) Preissenkungen von durchschnittlich 2,5 Prozent vorgenommen. Drei von vier Preissenkungen fanden zum 1. Januar statt, die übrigen in den Folgemonaten. Knapp sechs Prozent der Grundversorger (50 von 834) haben 2015 ihre Preise um durchschnittlich 2,8 Prozent erhöht.
Verantwortlich hierfür sind in erster Linie steigende staatliche Umlagen und die Kosten der Stromnetze, so VERIVOX.
Hier können Sie die Strompreise vergleichen: VERIVOX


8. Finanzen (Gesetze Bundesregierung - ab März 2016)
Immobilienkreditvergabe (Umsetzung neuer EU Regelungen):
Neue Kreditrichtlinie für Baudarlehen:  Erschwert die Darlehensaufnahme

Seit Kurzem gelten neue Regeln  - mit deutlich strengeren Anforderungen - für die Vergabe von Baudarlehen.
Banken und Institute müssen bei der Vergabe von Baukrediten intensiver beraten und die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden konsquenter prüfen.
Neu ist unter anderem: Der Immobilienwert fällt bei Baufinanzierung kaum noch Gewicht, auch die kommende Wertsteigerung der Immobilie fällt nicht mehr so ins Gewicht wie bisher.
Dagegen wird wichtig, ob der angehende Darlehnsnehmer den Immobilienkredit langfristig bedienen kann.
Wenn das nicht der Fall ist, wird auch keine Kreditvergabe möglich sein.
  
Wesentlichste Neuerung dieses Gesetzesentwurf ist, das Banken und Finanzierungsinstitute bei der Kreditvergabe umfassende Informations- und Prüfpflichten gegenüber ihren Antragstellern erfüllen müssen.  Banken sind dazu verpflichtet die Kreditwürdigkeit der Antragsteller detaillierter zu prüfen und auch einen Nachweis der durchgeführten Prüfung vorzuhalten. Sollte die Bank dieser Vorgabe nicht nachkommen, kann ein Vertrag jederzeit vom Darlehensnehmer gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung müsste der Kreditnehmer in diesem Fall nicht zahlen.
Darüber hinaus müssen Immobilien-Darlehensvermittler regelmäßig ihre Sachkunde nachweisen, so genannte Kopplungsgeschäfte (Kombination Darlehen und Aktien oder Wertpapiere) darf es dann auch nicht mehr geben, wohl aber noch die Kombination Darlehen und Bauspar- oder Riester-Sparverträge.
Neu und nachteilig für Verbraucher: Den so genannten "Widerrufsjoker" (Widerruf des Darlehnsvertrages mangels eindeutiger Belehrung) gibt es dann nicht mehr zeitlich unbegrenzt. 
Weitere Details: http://www.bundesgerichtshof.de/DE/Bibliothek/GesMat/WP18/W/Wohnimmobilienkreditrl.html

9. Finanzen (Zuschüsse/Förderprogramme)
Förderungen:
Erweiterung des KfW-Programms „Energieeffizient Sanieren“ zum 01.01.2016
Zum 01.01.2016 erweitert die KfW ihr Förderangebot im Programm „Energieeffizient Sanieren“. Im Fokus steht erstmalig die Förderung von sogenannten effizienten Kombinationslösungen. Für diese Maßnahmen stellt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI) Mittel aus dem Anreizprogramm Energieeffizienz zur Verfügung, das insgesamt 165 Mio. EUR für Zinsverbilligung und Zuschüsse umfasst.
Die zusätzliche Förderung wird Bauherren zuteil, die ihre Heizung austauschen möchten oder eine Lüftungsanlage einbauen wollen. Zugleich werden erstmals auch sogenannte Kombinationslösungen gefördert. Mit dem Einbau von Lüftungsanlagen (Lüftungspaket) in Kombination mit einer Sanierungsmaßnahme an der Gebäudehülle werden Bauschäden wie Schimmel verhindert und der Wohnkomfort gesteigert. Das Heizungspaket unterstützt den Einbau besonders effizienter Heizungen, wobei hier zugleich das Heizsystem in Gänze (Heizung und Wärmeverteilung) optimiert wird.
Detailinfos: KfW


10. Finanzen
(Zuschüsse/Förderprogramme)
Neubau
In Deutschland fehlen mehrere hunderttausend Wohnungen, insbesondere in Ballungsräumen und Uni Städten - im bezahlbaren Marktsegment. Deshalb soll der Neubau von bezahlbarem Wohnraum  gefördert werden. Im Gespräch ist, dass Mietwohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt mit Sonderabschreibungen gefördert werden, die bereits in den ersten drei Jahren bis zu 10 Prozent/Jahr betragen sollen.

Neubau/Bestand
Zum 01. 04. 2016 hat die KfW ihr Förderprogramm für energieeffizientes Bauen erweitert. Der Förderhöchstbetrag steigt von bisher 50.000 Euro auf 100.000 Euro pro Wohneinheit. Bauherren können über die KfW ein zinsvergünstigtes Darlehen der Förderbank erhalten.

Ebenfalls zum 01.04.2016 wird die Förderung von Maßnahmen zum Einbruchschutz erweitert. Förderfähig sind zum Beispiel Bewegungsmelder, Alarmanlagen und auch einbruchshemmende Nachrüstung von Fenstern und Türen. Neben einem Zuschuss können Mieter und Eigentümer ab diesem Zeitpunkt auch einen zinsgünstigen Kredit von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit erhalten.

Detailinfos: KfW

11. Finanzen
Baugeld
Hypothekenzinsen: Bleiben weiter niedrig - aber die EZB Entscheidungen beobachten!
Aufgrund der durch die EZB getroffenen Entscheidung den Leitzins zu senken, können sich Immobilienkäufer oder diejenigen, die Umfinanzieren könne, darauf einstellen, das Baugeld zunächst günstig bleibt. Zehn-Jahres-Konditionen sind aktuell für nur wenig mehr als 1 % Zinsen zu erhalten. Vor wenigen Jahren waren es noch zwischen 3,5 Prozent und 4,5 Prozent. Kaufwillige sollten sich allerdings auch darauf einstellen, dass die Immobilienpreise weiter anziehen werden.
Sparer dagegen haben das Nachsehen - für Anlagen auf dem Sparbuch wird es keine nennenswerten Zinsen geben.

Hier können Sie die aktuellen Hypothekenkonditionen vergleichen: Interhyp Zinsrechner


12. Finanzen
Portokosten: Mehrbelastung für Mieter/Vermieter
Briefsendungen: Beschlossene Sache - Porto wird ab Jan. 2016 teurer
Die Bundesnetzagentur hat zu der von der Post vorgeschlagenen Preiserhöhung grünes Licht gegeben.
Normale Briefe zu versenden kostet ab dem 01.01.2016 dann mit 70 cent, 8 cent (ca. 13 Prozent) mehr, als noch in diesem Jahr. Ein Einwurfeinschreiben liegt dann bei 2,15 Euro (bisher 1,80 Euro), der Maxibrief (bis 1000 Gramm) von 2,40 auf 2,60 Euro. Die Preise sind 3 Jahre - bis Ende 2018 - gültig.
Detailinfos zu Preisanpassungen: Deutsche Post


13. Politik
Neues Meldegesetz - die Vermieterbescheinigung ist wieder da
Bis vor einigen Jahren gab es sie schon einmal, dann wurde die Vermieterbescheinigung bei dem Ein-/ und Auszug wegen zu viel Verwaltungsaufwand abgeschafft. Ab November 2015 ist sie wieder da: Dann tritt bundesweit ein einheitliches Meldegesetz (Bundesmeldegesetz) in Kraft. Wer ab diesem Zeitpunkt die Wohnung wechselt, muss sich nach dem Ein- oder Auszug bei der Meldebehörde an- oder abmelden.
Detailinfos Meldegesetz


14. Haushalte
Elektronikgeräte Rücknahme:
Bereits seit November 2015 gilt das neue Elektro- und Elektronikgerätegesetz. Großhandel und Fachgeschäfte sind verpflichtet, Elektro- und Elektronik-Altgeräte beim Neukauf eines gleichwertigen Gerätes kostenfrei zurückzunehmen, da in einigen Geräten umweltschädliche Bauteile verbaut sind, die bei nicht fachgerechter Entsorgung einerseits umweltschädlich sind, jedoch andererseits als wertvoller Rohstoff wiederverwertet werden könnten.
Detailinfos: Umweltbundesamt


15. Finanzen/Zuschüsse/Förderprogramme
Staatliche Zuschüsse für den Einbau neuer Solarwärmeanlagen steigen im Falle einer Heizungsmodernisierung ab Anfang 2016 um 20 Prozent
Der Bundesverband Solarwirtschaft e.V. weist auf die Ankündigung der Bundesregierung hin, ab Anfang 2016 die Zuschüsse zum Einbauen von Solarheizungen deutlich zu erhöhen. Nach dem jüngst von der Bundesregierung verabschiedeten „Anreizprogramm Energieeffizienz“ werden die Fördersätze für den Austausch veralteter Heizungen um 20 Prozent erhöht, wenn dabei Solartechnik zum Einsatz kommt.


16. Finanzen/Mieter/Vermieter
Der 2. Abschnitt der Mietrechtsreform wurde umgesetzt.
Zum Einen soll dann über die Höhe der Umlage der energetischen Modernisierung diskutiert werden (Bisher dürfen bei einer energetischen Modernisierung 11 Prozent der auf die Massnahme anfallenden Kosten auf Mieter umgelegt werden).
Zum Anderen um die Frage, dass bei der Miet-/ und Nebenkostenberechnung ausschliesslich die tatsächliche Wohnfläche Berechnungsgrundlage ist. (Momentan gilt immer noch die Rechtsprechung, das eine Abweichung von 10 Prozent bei der Wohnflächenberechnung innerhalb der Toleranzgrenze liegt).

... und 2017 - wir fassen momentan die Neuerungen zusammen, und informieren in Kürze auf diesen Seiten!

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