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Das Gemeinschaftseigentum          Manuel Mojedano

1. Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern gemeinschaftlich. Es umfasst alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden ( z.B. tragende Wände und Decken, Heizungsmessgeräte usw.). Dazu gehören auch alle Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden dürfen, zum Beispiel das Treppenhaus mit Aufzug, Ver-/Entsorgungsleitungen bis zur Abzweigung ins Sondereigentum, das Dach, die Fassaden einschließlich der Fenster, die Heizung, die gemeinschaftlichen Kellerräume, das Grundstück mit Wegen, Spielplatz usw. Vorrangig sind auch hier bis auf wenige Ausnahmen die Vereinbarungen in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung

2. Soweit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart wurde, sind die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer beziehungsweise Einheiten umzulegen. Die Verteilung der Kosten ist auch dann vorzunehmen, wenn Einheiten von Eigentümer nicht oder nur teilweise genutzt werden. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels setzt eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer voraus. Eine Ausnahme wäre bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung gegeben, wenn die Gemeinschaftsordnung die Änderung des Verteilerschlüssels zum Beispiel mit einer absoluten Mehrheit zulässt. Werden Beschlüsse gefasst, die der Gemeinschaftsordnung oder soweit diese keine Regelungen enthält - dem Wohnungseigentumsgesetz entgegenstehen, so sind diese Beschlüsse nicht nur anfechtbar, sondern von Anfang an nichtig.

3. Führen demgegenüber ursächliche Schäden im Gemeinschaftseigentum zu Folgeschäden im Sondereigentum (z.B. Tapetendurchfeuchtung aufgrund eines undichten Flachdaches oder Schimmelbildung in Zimmerecken wegen nachweislich mangelnder Wärmedämmung einer Außenfassadenwand oder Schäden durch Grundwasser aufgrund einer mangelhaften Abdichtung des Gebäudes), ist der Sondereigentümer grundsätzlich für die Behebung "seines Schadens" selbst verantwortlich (keine Haftung der Gemeinschaft ohne Schuld, hier keine sog. Gefährdungshaftung!). Dies setzt allerdings voraus, dass die Gemeinschaften auch so rasch wie möglich die Schadensursachen im Gemeinschaftseigentum beseitigen lassen. Nur schuldhaftes Verhalten der Gemeinschaft kann u.U. auch zu einer Haftung für Sondereigentums - Folgeschäden führen.

4.* Der Erwerber kauft das Wohnungseigentum vom Veräußerer mit allen Rechten und Pflichten und tritt damit an seiner Stelle in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein. Um unnötige Missverständnisse zu vermeiden, sind einige Hinweise zu beachten. Der jeweilige Verwalter erteilt jedoch nur dann Auskünfte, wenn eine Vollmacht des Veräußerungswilligen Miteigentümers vorliegt! 

Klären Sie als zukünftiger Miteigentümer folgende Punkte :

a. Aus wie viel Einheiten (Wohnungen, Gewerbe und Garagen) besteht die Wohnanlage?

b. Wo befindet sich das Sondereigentum , der Keller und der Pkw-Stellplatz/Garage?

c. Wer verwaltet die Wohnanlage? Ein Profi? (Das Gesetz verlangt zwingend einen Verwalter)

d. Bestehen in der Eigentümergemeinschaft Zahlungsrückstände? (Mithaftung beachten!)

e. Ist eine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden? Höhe?

f. Besteht ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf? Sind Sonderumlagen zu erwarten?

g. Sind Streitigkeiten zwischen den Eigentümern bekannt oder bei Gericht anhängig?

h. Steht in der Wohnanlage ein Hausmeister zur Verfügung?

i. Wurde von der Eigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat gewählt?

j. Bestehen beschränkende Vereinbarungen? (z.B. Hundeverbot, Konkurrenzklauseln etc.)

Welche Unterlagen werden vom Erwerber benötigt?
Mit dem Kauf sollte der Veräußerer dem Erwerber folgende Unterlagen aushändigen :

Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung.
Dieses Dokument beschreibt u.a. die Aufteilung bzw. Zuordnung des Sondereigentums sowie die Höhe der Miteigentumsanteile. Eine damit verbundene Gemeinschaftsordnung regelt ähnlich einer "Vereinssatzung" Rechte, Pflichten und Kostenverteilung der Wohnungseigentümer untereinander.

Den Wirtschaftsplan.
Daraus ist die Höhe des monatlichen Hausgeldes (Betriebskostenvorauszahlung) zu ersehen.

Die Abrechnung des letzten Jahres.
Die Abrechnung zeigt, welche tatsächlichen Kosten im letzten Jahr entstanden und mit welchen Kostenverteilerschlüsseln diese zwischen den Miteigentümern aufgeteilt wurden. Falls Sie vermieten, empfiehlt es sich, diese Kostenverteilung auch in den Mietvertrag zu übernehmen

Alle Versammlungsprotokolle .
Darin ist nachzulesen, was die Eigentümerversammlungen schon früher beschlossen hatten, da die Beschlüsse auch für den Erwerber gültig und von ihm zu beachten sind.

Die Hausordnung.
Die gültige Hausordnung gilt auch für den Erwerber. Falls vermietet wird, sollte diese Hausordnung als Bestandteil in den Mietvertrag aufgenommen werden, damit auch der Mieter daran gebunden ist.

Vom Veräußerer/Erwerber zu veranlassen bzw. klären
- Mitteilung des vereinbarten Datums der Eigentumsübertragung an den Verwalter;
- Ablesen der Heiz-/Wassermessgeräte zu diesem Zeitpunkt (selbst bei dem Service-Unternehmen zu veranlassen) oder Verrechnungsmodus mit dem Verkäufer treffen;
- Mit dem Verkäufer im Kaufvertrag regeln, wem Guthaben bzw. Fehlbeträge aus der kommenden Jahresabrechnung zustehen, die dem Erwerber zugestellt wird.
(Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine getrennte Jahresabrechnung zu erstellen);
- Strom, Gas, Telefon, Einwohnermeldeamt etc. ab- bzw. anmelden;
-. Die Grundsteuer ist eine persönliche Steuer und hat nichts mit der Gemeinschaft zu tun.

Herrichten der neuen Wohnung und Einzug
Sie kaufen sich in eine bestehende Gemeinschaft ein. Beachten Sie deren Gemeinschaftsordnung ("Vereinsatzung") und Hausordnung. (z.B. Ruhe- und ggf. Umzugszeiten) um schon zu Anfang unnötigen Ärger zu vermeiden.

Um-/Einbauten, Reparaturen und Umzug
Änderungen in der Wohnung (Sondereigentum) können vorgenommen werden, sofern nicht gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes davon betroffen wird. Zum Sondereigentum gehören: Wand-/Deckenputz, Fliesen, nicht tragende Wände (außer zum Nachbarn), Zu- und Ableitungen ab Anschluss von der gemeinschaftlichen Hauptleitung. Der Fußbodenestrich, Teppichboden, Fliesenbelag, eingebaute Einrichtungen, Innentüren, Tapeten und Anstrich. Ist Fliesenbelag oder Parkett geplant, sind die Schallschutzvorschriften zu beachten, damit die Nachbarn nicht durch Geräusche aus Ihrer Wohnung gestört werden.

Die Frischwasser-/Heizungsversorgung sollte nur in Abstimmung mit dem Hausmeister bzw. Verwalter entleert/entlüftet werden, da meist auch andere Wohnung da von betroffen sind. Heizkörper gehören zum Sondereigentum , dürfen aber - da Bestandteil der gemeinschaftlichen Heizungsanlage - nicht verändert/entfernt werden. Beschädigte Messeinrichtungen sind sofort durch das zuständige Fachunternehmen zu ersetzen. Nicht vergessen: Alte Zählerstände erfassen

Markisen, Rollläden, Balkonverglasung und Trennwände dürfen - da Veränderung der äußeren Gestaltung und bauliche Veränderung - nicht ohne Genehmigung der anderen Miteigentümer angebracht werden. Vorher ist zu klären, was durch frühere Beschlüsse gestattet ist. Im Streitfall kann die Gemeinschaft den Rückbau der nicht genehmigten Veränderung zwangsweise verlangen.

Umzug und Möbellieferungen. Vor dem Umzug und Möbellieferungen ist die Hausordnung zu beachten. Ruhezeiten , Aufzugbenutzung, Zufahrt etc. vorher mit dem Hausmeister klären. Für Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum (Zufahrten, Gartenanlage, Treppenhaus, Aufzug etc.) haftet der verursachende Eigentümer gegenüber seinen Miteigentümern.

Die Eigentümergemeinschaft
Die Wohnanlage gehört allen Miteigentümern gemeinsam. Die Verwaltung erfolgt im Rahmen der Selbstverwaltung durch die Eigentümerversammlung. Für die Verwaltung sind in der Reihenfolge zu beachten: Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die Versammlungsbeschlüsse sowie richterliche Entscheidung dazu, das Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ). Bis auf wenige Ausnahmen kann die Eigentümerversammlung ihre Entscheidungen mit einfacher Mehrheit fassen. Das Vertretungsrecht in der Versammlung kann in der Gemeinschaftsordnung eingeschränkt sein. Die Pflichten des Wohnungseigentümers sind in § 14 WEG festgelegt. Danach hat er u.a. selbst für die Instandsetzung seines Sondereigentums (z.B. auch bei Rohrbruch) zu sorgen und darf das gemeinschaftliche und sein Sondereigentum nur in solcher Weise nutzen, dass keinem anderen Eigentümer daraus ein unvermeidlicher Nachteil erwächst.

Der Verwalter
Nach dem Gesetz (WEG) ist ein Verwalter für Wohnungseigentum zwingend vorgeschrieben. Die Versammlung wählt ihn spätestens alle fünf Jahre mit Stimmenmehrheit. Der Verwalter ist für das gemeinschaftliche Eigentums zuständig. Er erhält seine Weisungen nur von der Eigentümerversammlung .
Vorrangig hat der Verwalter - neben anderen gesetzlichen - folgende Aufgaben :

a. Durchführung der Versammlungsbeschlüsse und Durchführung der Hausordnung .
b. Instandhaltung/ Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (nach Beschlussfassung).
c. In dringenden Fällen notwendige Maßnahmen zu treffen und
d. für die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder zu sorgen. In vielen Verwaltungsverträgen sind weitere Zusatzleistungen mit entsprechender Kostenregelung vereinbart.

5. Vielen Verkäufern und Käufern von Eigentumswohnungen ist nicht hinreichend bekannt, wer bei einem Eigentümerwechsel gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlungspflichtig ist. Gemeint sind hier nicht nur die monatlichen Hausgelder, sondern auch beschlossene Sonderumlagen oder Abrechnungsergebnisse aus Nebenkostenabrechnungen.
Zunächst ist hier festzustellen, dass Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag nur Regelungen im Innenverhältnis treffen können. Eine Vereinbarung zu Lasten Dritter ist gemäß unserer Rechtsprechung nicht möglich. Vereinbaren Verkäufer und Käufer im notariellen Kaufvertrag, dass Nutzen und Lasten bei Übergabe der Wohnung vom Verkäufer auf den Käufer übergehen, so stellt dies nur eine Vereinbarung im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer dar und betrifft nicht die Zahlungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Denn gemäß Wohnungseigentumsgesetz und der aktuellen Rechtsprechung ist derjenige der zum Zeitpunkt der Zahlungspflicht im Grundbuch eingetragen ist zahlungspflichtig. Eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käufer ist hierbei ohne Bedeutung.

Dies trifft auch auf die jeweils stattfindenden Eigentümerversammlungen und auf das Stimmrecht zu. Hier hat der Verwalter die Eigentümer zur Eigentümerversammlung einzuladen, die zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind, unabhängig davon, ob eine Wohnung durch notariellen Kaufvertrag veräußert wurde und bereits an den Käufer übergeben ist. Auch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ändert hieran nichts. Erst nach Eintragung im Grundbuch ist der Käufer zu den Eigentümerversammlungen einzuladen und auch stimmberechtigt. Nach der Eintragung im Grundbuch beginnt auch die Zahlungspflicht der Käufer.

Bei der Zahlungspflicht ist nicht das Datum der Beschlussfassung von Bedeutung, sondern die Fälligkeit der Zahlung. Beschließt die Eigentümergemeinschaft z.B. am 1. Januar eine Sonderumlage in Höhe von DM 100.000,- mit Fälligkeit 1. März, sind die Eigentümer, die am 1. März im Grundbuch eingetragen sind zahlungspflichtig. Dies trifft auch dann zu, wenn der Käufer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Möglichkeit hatte den Beschluss zu beeinflussen, da er noch nicht stimmberechtigt war. Bei Guthaben oder Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen verhält es sich ähnlich. Hier hat der jeweils eingetragene Eigentümer die Nachzahlung zu entrichten, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit eingetragener Eigentümer im Grundbuch ist, unabhängig davon, ob er im Abrechnungszeitraum die Wohnung genutzt hat oder nicht. Von Bedeutung ist hier ebenfalls nur die Grundbucheintragung bei Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Guthaben aus fälligen Nebenkostenabrechnungen stehen ebenso nur den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern zu. Siehe hierzu auch die Urteile des KG Berlin vom 15.06.88 Aktenz. 24 W 5977/97, vom 13.11.89 Aktenz. 24W 415/89, vom 01.11.90 Aktenz. 24 W 3613/90 und vom 06.09.93 Aktenz. 24 W 4142/92 sowie das Urteil vom LG Lüneburg vom 10.10.94 Aktenz. 5 T 83/94.

Bei Verkauf einer Wohnung sollten Verkäufer und Käufer daher ausreichende Überlegungen anstellen, wer zu welchem Zeitpunkt welche Kosten tragen soll. Dies sollte in Form einer individuellen Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Zu beachten ist jedoch, dass Verkäufer und Käufer die Zahlungen aufgrund der Regelung im notariellen Kaufvertrag selbst untereinander ausgleichen müssen, da diese Regelungen immer nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer darstellen und die Eigentümergemeinschaft nicht berühren.
Punkt 4*: Quelle: BFW-Info: ”Hinweise für den Erwerber” von Uwe A. Stein


Vorstehende Ausführungen mit freundlicher Genehmigung der :
Impuls Immobilien-Verwaltungs GmbH · Kasteler Strasse 16 · 65474 Bischofsheim

 

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