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Das  Recht auf WohnungsbesichtigungBesichtigungsrecht des Vermieters

Gemäss BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter ihm das Betreten und die Besichtigung der Mieträume gestattet -  wenn er einen Anspruch auf das Betreten der Mieträume hat.

(§ 809, BGB:’ Wer gegen den Besitzer einer Sache (hier: Mieter) einen Anspruch in Ansehung der Sache hat, oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht, kann, wenn die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für ihn von Interesse ist, verlangen, dass der Besitzer ihm die Sache zur Besichtigung vorlegt oder die Besichtigung gestattet.’)

Da der Mieter an der Wohnung über ein Hausrecht verfügt, steht dem Vermieter dieses Besichtigungsrecht  jedoch nur in engen Grenzen zu, nämlich dann, wenn er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsmässigen Gebrauchs nachkommen will.

In der Praxis bedeutet das er kann die Wohnung betreten, wenn er z B Reparaturen oder Wartungsarbeiten durchführen lassen muss, die Heizung oder andere Messeinrichtungen ablesen lassen möchte, Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen lässt, oder die Wohnung prüfen möchte. (§ 536 BGB, Überlassungs- und Ehaltungspflicht des Vermieters)

Allerdings darf der Vermieter nicht unangemeldet erscheinen, er muss mit dem Mieter einen Termin vereinbaren, wobei er auf wichtige Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen hat.
Die einschlägige Rechtsprechung geht hier von einem angemessenen Zeitraum (mind. 24 Stunden vorher) aus, wobei es sicherlich ratsam und in den meisten Fällen auch durchaus möglich ist, den Termin frühzeitiger abzusprechen.
Die einzige Ausnahme bei der es keiner Terminabsprache zwischen Mieter und Vermieter bedarf ist dann gegeben, wenn unaufschiebbare Gründe, wie die Abwehr konkreter Gefahren vorliegen und keine vorherige Anmeldung möglich ist. Beispiel: Wasserrohrbruch  
 
Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, sollten Sie auf jeden Fall vermeiden, sich eigenmächtig Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Sie setzen sich sich in diesem Fall zumindest dem Straftatbestand des Hausfriedensbruches aus. Sie sind darauf angewiesen, sich auf dem Klagewege Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Allerdings wird der Mieter aufgrund der unberechtigten Verweigerung zum Betreten der Mietsache Schadenersatzpflichtig. In der Praxis haben Sie dann das Recht, z B nachgewiesene Mehrkosten für Handwerker oder zusätzlich entstandenen Schaden bei Ihrem Mieter einzufordern.

Tipp für Wohnungsverkäufer:

Macht der Mieter gegenüber Ihren Kaufinteressenten, z B bei einer Besichtigung die Wohnung ungefragt schlecht, verhält er sich gravierend vertragsverletzend. Sie können den Mieter aufgrund dieser Verhaltensweise fristlos kündigen (§ 543 BGB Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung). 

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