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Immofinanzierung: Früher war alles besser?     08.05.2019
Baufinanzierung 2007 vs. 2017: Ist der Immobilienkauf heute schwieriger geworden?

Immobilien kosten deutlich mehr als noch vor zehn Jahren. Gleichzeitig sind durch stark gesunkene Zinsen die Finanzierungen günstiger geworden. Bezieht man die Lohnentwicklung mit ein, stellt sich die Frage: Ist es heutzutage schwieriger, ein Haus zu finanzieren? Wie verändern sich die Baufinanzierungen im Hinblick auf Zinsleistungen und Anforderungen an Eigenkapital? In einer Beispielrechnung* untersucht Dr. Klein für zehn Metropolregionen, wie viele monatliche Nettohaushaltseinkommen 2007 und 2017 für die Immobilienfinanzierung nötig waren.
„Dass eine Immobilienfinanzierung heutzutage aufwändiger ist als vor zehn Jahren, stimmt so nicht“, resümiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG.  „Die Vergleichsrechnung zeigt eher das Gegenteil: In fünf der zehn untersuchten Regionen ist das Verhältnis vom notwendigen Gesamtkapitaleinsatz zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen gesunken.“ In Dresden, Düsseldorf, Dortmund, Frankfurt und Köln sind 2017 elf bis 15 Monatsgehälter weniger notwendig als zehn Jahre zuvor. Mit -2 bis +2 Monatsnettogehältern ist der Finanzierungsaufwand in Hannover, Hamburg, Stuttgart und Berlin nahezu konstant. Nur München ist ein Ausreißer: „Wer hier eine Immobilie finanziert, muss tiefer in die Tasche greifen“, so Neumann.
wievielmonantsgehalt kostet ein hausImmobilienfinanzierung 2017: für Dresdner günstiger, für Münchner aufwändiger
Am deutlichsten ist die Differenz der aufzuwendenden monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in Dresden: 2007 waren für die 20-jährige Volltilgung des Eigenheims 160 Monatsnettohaushaltsgehälter notwendig, in 2017 nur 145. Die Übersicht zeigt auch: Im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen ist das Preis-Einkommens-Verhältnis für die Immobilie in Hannover am günstigsten. Hier braucht es zur Finanzierung des Hauses 111 Monatsgehälter – halb so viele wie in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist die einzige Region, in der die gesunkenen Zinsen und das Gehalt die Preissteigerung nicht mindern oder ausgleichen: 2007 mussten Münchner 211 Haushaltsnettoeinkommen aufwenden, zehn Jahre später sind es 237 – ein Plus von knapp 20 Prozent.
Die Modellrechnung geht vom durchschnittlich gezahlten Preis für ein selbst genutztes Einfamilienhaus in 2007 und 2017 aus sowie einem Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent plus der Kaufnebenkosten. Letztere steigen prozentual zum Immobilienpreis. Und der hat sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich nach oben entwickelt: Legt man den gemittelten gezahlten Preis für ein Einfamilienhaus in der jeweiligen Region zugrunde, beträgt die Steigerung zwischen 29 Prozent in Düsseldorf und 63 Prozent in München.
2017 bis zu 60.000 Euro weniger Zinsen fällig als 2007
Dass der Gesamtkapitaleinsatz für eine Immobilie – also Eigenkapital plus Darlehenssumme plus Zinsen – nicht in gleichem Maße gestiegen ist wie der Immobilienpreis, liegt am gesunkenen Zinssatz. Die Beispielrechnung zeigt, dass dieser die Zinszahlungen überall deutlich reduziert: Gegenüber 2007 kosten die Zinsen zehn Jahre später 31 bis 45 Prozent weniger. In Frankfurt beträgt die gesparte Differenz 60.000 Euro, auf einen ähnlichen Betrag kommen auch München und Düsseldorf. Prozentual gesehen ergibt sich die größte Zinsleistungs-Differenz für Dortmund: Bei einem Kaufpreis von rund 238.000 Euro wurden bei einer 20-jährigen Volltilgung 2007 circa 114.000 Euro für Zinsen fällig – fast 50 Prozent des Kaufpreises. 2017 belaufen sich die Zinsleistungen bei einem Kaufpreis von 309.000 Euro auf lediglich 62.000 Euro, also 45 Prozent weniger, bzw. nur noch 20 Prozent des Kaufpreises.
Oft reichen die eigenen Mittel nicht für den Anteil von 20 Prozent wie in der Musterrechnung. Michael Neumann empfiehlt in jedem Fall: „Wer über Erspartes verfügt, sollte einen erheblichen Teil davon in die Finanzierung einbringen. Dort ist es wesentlich besser angelegt als in wenig rentierlichen Anlageformen. Sichere Anlagealternativen sind derzeit niedrig verzinst und bringen nach Inflationsbereinigung häufig Negativzinsen.“ Er weist aber auch darauf hin, dass der Sparstrumpf nicht mit aller Kraft ausgewrungen werden sollte: „Das vorhandene Eigenkapital sollte großzügig, aber nicht bis auf den letzten Cent in die Finanzierung eingebracht werden. Ein gewisser Sicherheitspuffer ist immer empfehlenswert: Beim Neubau kann man so eine Differenz ausgleichen, wenn das Vorhaben vom ursprünglichen Plan abweicht und bei älteren Objekten sind früher oder später Modernisierungsmaßnahmen notwendig.“
Quelle und weitere Details: Dr. Klein


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