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... DAS UNABHÄNGIGE INFORMATIONSPORTAL FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

 

Immobilienmarkt Report Deutschland, Oktober 2018

Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei

U
nbeeindruckt von den regulatorischen Markteingriffen, wie etwa die trotz Nachbersserung (wohl gescheiterte) Mietpreisbremse, entwickeln sich die  Nachfrage und damit auch die Kaufpreise von selbst genutzten Immobilien und Anlageimmobilien, immer weiter nach oben und haben aktuell einen neuen Höhepunkt erreicht. Niedrige Bauzinsen, das Fehlen von geigneten Mietwohnungen und der Wunsch nach Eigentum haben das Kaufinteresse weiter befeuert.
Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Kaufpreise in sogenannten A-Lagen, also den sehr guten und guten Wohnlagen, weichen viele Investoren besonders in den Metropolen auf Nebenlagen und mittlerweile  auch  auf  kleinere  - so gennante B-Städte -  aus. Wie aus dem Immobilien Marktbericht von Engel & Völkers hervorgeht, sind dabei nicht nur die sogenannten  B-Standorte, sondern auch kleinere C- und D-Standorte interessant geworden. Neben dem klassischen Zinshaus oder der vermieteten Eigentumswohnung bilden dabei wegen der Wohnungsknappheit Kleinwohnungen in Uni Städten -  so genannte Microappartements eine spezielle und interessante Anlageform.

Das Jahr 2017   - mehr Umsatz und höhere Preise
Deutsches Transaktionsvolumen so hoch wie nie zuvor

Der deutsche Wohninvestmentmarkt legte 2017 dank eines starken zweiten Halbjahrs noch einmal kräftig zu. Laut Dr. Lübke & Kelber waren es 16,4 Mrd. Euro (+18 %), JLL berechnete ein Plus von 15 % auf 15,7 Mrd. Euro, CBRE kam auf +11 % auf 15,2 Mrd. Euro, und laut BNPPRE sind es +4 % auf 14 Mrd. Euro. Einig sind sich die Maklerhäuser darin, dass es zwei Trends gab. Zum einen viele kleinteiligen Verkäufe: So entfielen etwa vier Fünftel des Umsatzes auf Transaktionen mit weniger als 2.000 Wohnungen, während es nur zehn Verkäufe mit über 2.000 Einheiten gab. Zum anderen werden immer mehr Projektentwicklungen verkauft. Deren Anteil stieg auf über 4 Mrd. Euro, was etwa ein Viertel mehr ist als im Vorjahr. Durch das viele Klein-Klein und die zahlreichen Projektdeals zogen auch die Kaufpreise noch einmal kräftig an, im Schnitt um rd. 40 % je verkaufter Wohnung.

42 Millionen Wohnungen - 4.900 Mrd. Immobilienvermögen

Das Gesamtvermögen der Bundesbürger lag zu Ende 2017 bei 15.119 Milliarden Euro - das Geldvermögen bei  6.046 Milliarden Euro, das Immobilienvemrögen (Wohn-/ und Nichtwohnbauten) bei  4.923 Milliarden Euro (Quelle: BVR - Bundesverband Voksbanken und Raiffeisenbanken).-
Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR)nsgesamt verfügt Deutschland bei fast 83 Mio. Einwohnern (d
as Institut der deutschen Wirtschaft Köln schätzt in seiner aktuellen Bevölkerungsprognose einen Anstieg auf einen Höchststand von 83,9 Millionen Einwohnern im Jahr 2021), über rund 41,9 Mio. Wohnungen (davon ca. 24,2 Mio. Mietwohnungen) mit rund 3,80 Mrd. Quadratmeter Wohnfläche - vor 10 Jahren waren es noch 39 Mio. Wohnungen mit 3,35 Mrd Quadratmeter.
Das entspricht einer durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 92,0 qm. Dabei steht jedem Bundesbürger  heute - zumindest statistisch gesehen - mit ca. 46,0 qm (2003= 40,5 qm), rund 15% mehr Wohnfläche als noch vor 10 Jahren zur Verfügung (Quelle: DESTATIS).
BestandwohnungenStatistaWie das Statistische Bundesamt ermittelte, hatten wir im Jahr 2008 mit rund 175.000 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach 1945 zu verzeichnen. Seit Ende 2009 die Zahl der Baugenehmigungen zwar kontinuierlich angestiegen, allerdings fehlen immer noch fast 1,5 Mio Wohnungen (siehe Chart)(Quelle: Destatis)
Um den Nachholbedarf zu decken, werden jährlich mind. rund 400.000 neue Wohnungen benötigt

Weiter hohe Nachfrage:

Die hohe Nachfrage trifft natürlich auch auf den Markt der Gebrauchtimmobilien zu. Das Angebot der Immobilienmakler, Internetplattformen und Tageszeitungen ist qualitativ wie auch quantitativ relativ dürftig - die Angebotspreise steigen dabei diametral zum schmalen Angebot.

Eigentumsquoten - Deutschland, kein Land der Eigentümer

Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland von um die 10 Bio. Euro, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv:
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von knapp 46% (Quelle: DIW) gestiegen Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. (siehe Chart). Neben Ländern wie Italien: Eigentumsquote ca. 74%, Spanien: ca. 79%, und das Vereinigte Königreich: ca. 67%, können auch unsere direkten Nachbarn, wie Belgien: ca. 72%, die Niederlande ca. 67 %, und Österreich: ca. 57%, eindeutig höhere Quoten vorweisen. Einzig die Schweiz weist mit ca. 37% einen niedrigeren Eigentumsanteil der Bevölkerung aus. Die meisten Eigentümer gibt es im Saarland mit ca. 63%, die geringste Eigentümerquote findet man in Berlin. Dort sind es nicht mehr als ca. 16%.  - Ein wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind sicherlich die vergleichsweise hohen Grundstückspreise, die in Deutschland zu einem großen Teil zu den relativ hohen Gesamtkosten beitragen. Aber auch die Höhe der Kaufnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuern, sind bei den Gesamtkosten nicht zu vernachlässigen. Eigentumsquoten in Europa im Vergleich Allein die Grunderwerbsteuern betragen in den einzelnen Bundesländern  zwischen 3,5% und 6,5% - mit steigender Tendenz.

Professionell gewerbliche Vermieter verwalten mit rund 8,3 Mio. Wohnungen heute gut 20 Prozent des Wohnungsmarktes.

 Mehr als 1,3 Mio. der  Wohnungen in Deutschland sind bereits im Besitz der 10 grössten  institutionellen Anleger, wie VONOVIA, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Saga/GWG oder VIvawest.
Die 10 grossen Wohnungsunternehmen in Deutschland


















Nach der Übernahme der Gagfah und der SüDeWo war VONOVIA mit fast 400.000 Wohnungen bereits der mit Abstand grösste Eigentümer und Vermieter von Wohnraum in Deutschland - und eine der grössten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa, mit einem beachtlichen Aufmerksamkeitsfaktor entstanden. Zum Vergleich: Im Eigentum der öffentlichen Hand befinden sich in Deutschland noch rund 2,3 Mio. Wohnungen. 

Im Marktsegment der institutionellen Anleger kann es unserer Einschätzung nach durchaus zu weiteren Konzentrationen dahingehend kommen, dass sich auch andere Wohnungsunternehmen zusammenschließen - oder auch übernommen werden. Der Aktienmarkt baut hier bereits eine entsprechende Erwartungshaltung im Hinblick auf mögliche Wachstumsstrategien auf.

Der Wunsch nach Wohneigentum - wird immer ausgeprägter
Kaufen oft günstiger als Mieten

Der Wunsch nach mietfreiem Wohnen war auch im Jahr 2017 der Hauptgrund, in die eigenen vier Wände zu investieren. Die niedrigen Hypothekenzinsen machten den Wunsch für viele zur Realität. Das parallel die Kaufpreise stiegen, konnte die hohe Nachfrage nach den eigenen 4 Wänden auch nicht reduzieren. Rein finanztechnisch betrachtet ist Kaufen trotz der hohen Kaufpreise oft günstiger als Mieten . Aber Achtung: Niedrige Zinsen verleiten schnell zu Überfinanzierungen und Kauf mit zu geringem Eigenkapital. Dies kann bei bei Zinsanstieg und Darlehnsprolongation zu Finanzproblemen führen. Käufer sollten jedoch die nachhaltige Finanzierbarkeit im Auge behalten, d. h. möglichst hohe Tilgung und möglichst lang die - historisch günstigen - Zinsen sichern.
 
Vermögenswerte in Deutschland - Immobilien ganz vorn
Der mit Abstand größte Vermögenswert der privaten Haushalte ist laut einer Analyse von empirica und LBS Research unverändert die selbst genutzte Immobilie. 66 Prozent (im Osten 55 Prozent) des Haushaltsnettovermögens entfallen darauf. Der Anteil an Geldvermögen (Sparguthaben, Lebensversicherungen und Wertpapiere) beträgt 34 Prozent (im Osten 45 Prozent). Dabei haben sich die Gewichte im Zeitablauf zugunsten des Geldvermögens verschoben, so LBS Research: 1993 betrug der Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen eines Haushalts noch annähernd 70 Prozent (in den neuen Ländern 60 Prozent).

Auch der Wunsch, mit dem Immobilienerwerb finanzielle Sicherheit aufzubauen, ist groß: 65 Prozent stimmen demnach der Aussage zu, durch Immobilieneigentum im Alter finanziell abgesichert zu sein. 64 Prozent wollen sich mit “Betongold” eine sichere Wertanlage schaffen. Mit einer lastenfreien Immobilie den eigenen Kindern etwas zu hinterlassen, spielt indes nur für 40 Prozent eine Rolle.
Von der grossen Nachfrage nach Immobilien profitieren auch die so genannten “notleidenden” Immobilien - die Immobilien, die wegen Zahlungsproblemen der Eigentümer normalerweise in der Zwangsversteigerung
enden. Aufgrund des Immobilienbooms ging die Zahl der Zwangsversteigerungen  im
Jahr 2017 weiter zurück .Waren in 2015 rund 38.000 Gerichtstermine angesetzt worden, und in  2016 mit 31.000 bereits  7.000 weniger, gab es 2017 gerade einmal 26.000 Termine - also über 30 Prozent weniger als noch 2015.  (Quelle: Argetra, Ratingen) .

Wohnungsmarktprognose Institut der Deutschen Wirtschaft - bis 2020 müssen jährlich 430.000 Wohnungen entstehen

Bis 2020 müssen in Deutschland jährlich 430.000 Wohnungen entstehen - zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Baubedarfsprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Wegen der starken Zuwanderung wurde die Prognose deutlich nach oben korrigiert. Um kurzfristig neuen Wohnraum zu schaffen, raten die IW-Immobilienexperten allerdings dazu, Leerstände zu nutzen, statt ausschl. neu zu bauen.

Bundesinstitut Stadt-/Bau- und Raumforschung (BSR)

Nicht nur der “normale” Wohnraum, etwas für Familien oder auch Kleinwohnungen ist knapp, es fehlt auch an speziellen Wohnformen .Beispiel: “Bis 2030 brauchen wir etwa 2,9 Mio. altersgerechte Wohnungen mehr als heute, so BSR-Direktor Herrmann auf der Bau 2017, München, im Januar dieses Jahres.

In den Großstädten wird es langsam eng

Während viele ländliche Gebiete in Deutschland veröden, boomen die Großstädte. Das wird laut einer Analyse des Institut der deutschen Wirtschaft auch in den kommenden 20 Jahren so bleiben, so die Bevölkerungsprognosen des IW Köln für die Städte Frankfurt, Berlin und München. - Allein Berlin wird um 500.000 Bewohner wachsen - und bis zum Jahr 2018 wird die Bevölkerung in München auf knapp 2 Mio. ansteigen.

Wohnungsbaufertigstellungen: So viel wie lange nicht mehr - Aber: Es fehlen bezahlbare Mietwohnungen  - und in Europa nur Mittelfeld
Fertig gestellte Wohnungen im Jahr 2017: + 2,7 % gegenüber Vorjahr
Im Jahr 2016 wurden in Deutschland 277 700 Wohnungen fertig gestellt, im Jahr 2017 waren es 285.000 Wohnungen  Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 2,7% oder 7 .300 fertig gestellte Wohnungen mehr als im Vorjahr. Die im Jahr 2011 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit weiter fort - reicht allerdings nicht zur Deckung der Nachfrage (über 400.000 WE müssten es sein!).
 
Wie das Münchener ifo institut mitteilt, rechnen die die Wissenschaftler für das Jahr 2018 mit rund 335.000 Wohnungsfertigstellungen. - Viel zu wenig, um die hohe Nachfrage zu bedienen.
Das Deutschland bei der Bautätigkeit noch „Luft nach oben“ hat, verdeutliche auch ein Blick über unsere Grenzen. Wie LBS Research auf der Grundlage aktueller statistischer Daten und Informationen von Euroconstruct (ein europäisches Forschungs- und Beratungsnetzwerk) mitteilt, liegt Deutschland mit einer Fertigstellungsquote von 3,2 Wohnungen pro 1.000 Einwohner nur im europäischen Mittelfeld der 19 Euroconstruct-Länder - in der Schweiz sind es doppelt so viele. (siehe Chart)
Wohnungsbaufertigstellungen in Europa
Somit bleibt auch künftig das Haus oder die Wohnung ein knappes Gut in Deutschland.

Mehr Platzbedarf für das Wohnen

Beanspruchten die Deutschen in 1991 noch 34,9 qm pro Kopf, so waren es in 2017 rund 35 Prozent mehr, nämlich 46,5 qm (Stat. Bundesamt) - zurückzuführen ist das im Wesentlichen auf die steigende Zahl der Single Haushalte. Über den meisten Platz verfügen dabei Saarländer und Rheinland-Pfälzer mit durchschnittlich 53,4 qm und 53,2 qm.  Hamburger mit  39,9 qm und Berliner mit 40 qm, bilden hierbei die "Schlusslichter".

Die Baupreise  - und die Kaufnebenkosten: Steigen

Baupreise
Steigt die Nachfrage nach Immobilien, steigen auch die  Baupreise. So war Bauen im aktuellen Jahr noch einmal  teurer, als im Vorjahr.
So stieg im Mai 2018 der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland um 4,1 Prozent gegenüber dem Mai 2017. (Quelle: Destatis)

Grunderwerbsteuer
Auch die Länder möchten am Immobilienboom mitverdienen:
Grunderwerbsteuer - schöne EinnahmeBis 2006 lag die Grunderwerbssteuer einheitlich bei 3,5 Prozent, danach konnten die Länder den Steuersatz selbst gestalten. Das wurde auch fast überall zu Lasten der Immobilien-/ und Grundstückskäufer ausgenutzt!  Weitere Bundesländer haben die Grunderwerbssteuer dann auch erhöht: NRW, das Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg und Thüringen erhöhen die Steuern für den Erwerb von Immobilien und Baugrundstücken auf jeweils 6,5% - und liegen damit  an der Spitze der Steuerskala in diesem Bereich.
Nur die Länder Bayern und Sachsen verlangen noch einen Steuersatz von 3,5%.


"Lieber eine Anlageform in "Betongold" - mit der zusätzlichen Aussicht auf Rendite und Wertsteigerung -  als ein Sparguthaben ohne Verzinsung ! "
Selbstläufer Immobilienaktien

Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gibt es 5 Gründe:
 
 - Die historisch niedrigen Bauzinsen

 - Die niedrigen Sparzinsen

 - Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage (“Betongold”)

 - Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden

- Knappes Mietwohnungsangebot

So haben sich neben den höheren Preisen der Neubauimmobilien auch die Preise der Gebrauchtimmobilien an die Marktsituation angepasst, und steigen immer noch stetig. Die Häuserpreise sind bereits in den Jahren 2011 - 2016 angezogen - und stiegen in 2017 nochmals kräftig.  Der VDP Immobilienpreisindex legte im zweiten Quartal 2018 um 8,3 % im Vergleich zum Vorjahreswert zu.
So viel kann man bereits zum aktuellen Zeitpunkt feststellen: Im laufenden Jahr 2018 wird ein neuer Höchststand der Preisspirale erreicht - der sich auch zunächst auch in 2019 fortsetzen wird..

Die Nachfrage nach einer Kapitalanlage belebt auch den Markt für Zinshäuser weiterhin äußerst positiv. Davon profitieren natürlich auch die institutionellen Wohnungseigentümer, die dank günstiger Refinanzierungen auch ohne bahnbrechende operative Optimierungen durchzuführen, nicht unwesentliche Werte generieren können. Die niedrigen Zinsen sind hier natürlich ein weiterer Baustein, um Werte zu generieren: Bei 1% Zinsen und 11% Modernisierungsumlage werden in diesem Marktsegment völlig risikolos Renditen erzielt, wie sie ansonsten nur im Bereich der neuen Märkte möglich sind .Und 2 weitere nicht zu unterschätzende “Nebenerffekte” kommen hinzu: Durchmodernisierte Bestände verursachten geringere Instandhaltungskosten und steigern den Immobilienwert.  Und dies (fast) alles nicht aus dem eigenen Budget heraus!
Mangels alternativer Anlageformen ist die Nachfrage - insbesondere ausländischer Investoren - bei den institutionellen Immobilieneigentümern weit höher, als in den Vorjahren.
Immobilienaktien - SelbstläuferDie klassische Anlageimmobilie Zinshaus ist natürlich in Zeiten niedriger Sparzinsen eine noch stärker nachgefragte Kapitalanlage - insbesondere an den “sicheren”, also nachhaltig zu vermietenden Standorten. So sind an dem  teuersten Zinshausmarkt, München, kaum noch Anlageobjekte unter der 20-fachen Nettojahreskaltmiete zu erwerben. Aber auch in den so genannten B-Städten werden Kaufpreisfaktoren zwischen dem 12 - 15 -fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Einzig an den sehr peripheren Standorten und bei Immobilien mit Instandhaltungsstau kann man mit Kaufpreisen rechnen, die (noch) um die 10-fache Netto-Jahresmiete liegen . Wohntransaktionen 2006 - 2015  Analyse Jones Lang Lassalle
Transaktionsvolumen 2017 das höchste je erfasste
Auf den deutschen Immobilienmärkten sind im vergangenen Jahr 240,5 Milliarden Euro investiert worden. Das ist der höchste Wert seit Beginn der Erfassungen 1988. Gegenüber 2015 ist dies ein Anstieg um rund 21 Milliarden Euro beziehungsweise 9,6 Prozent. Quelle: IVD

Nachdem in den Jahren 1999 bis 2003 das Transaktionsvolumen unterhalb von 150.000 gehandelten Wohneinheiten lag, kam es 2004 bis 2007 zu einer ersten Hochphase des Transaktionsgeschehens, in der bis zu 360.000 Wohnungen pro Jahr den Eigentümer wechselten. Infolge der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise nahmen ab 2008 die Handelsaktivitäten spürbar ab. Ab 2011 wurde ein erster Wiederanstieg beobachtet, der seit 2013 auf dem Niveau der ersten Hochphase anstieg: In den Jahren 2013 und 2014 wechselten jeweils gut 300.000 Wohnungen den Eigentümer. Das Transaktionsvolumen von rund 360.000 gehandelten Wohnungen mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von 25 Mrd. Euro in 2015 schlug dabei alle bisher dagewesenen Rekorde (siehe Chart Jones Lang Lasalle ) - noch nie wurden so viele Wohntransaktionen (460 Deals) getätigt wie in 2015. Für 2016 und 2017 und 2018 liegen noch keine Zahlen vor.

Hohe Kaufpreise - und die Rendite?
 
Hohe Kaufpreise bedeuten aber auch, das bei sehr vielen Anlageobjekten trotz der niedrigen Zinsen (aufgrund des Verhältnis Mieteinnahmen zu Kaufpreis), die Anfangsrendite nicht immer den Erwartungen entspricht. Da die Mieten nicht immer kurzfristig angepasst werden können, gibt es sodann ein Missverhältnis Mieteinnahmen zu Kaufpreis. Insofern zielt vieles darauf ab, die erwartete Rendite alternativ bei einem späteren Verkauf durch einen Mehrerlös zu erzielen.  - Problematisch wird diese Anlagestrategie, wenn der geplante Verkaufserlös später nicht realisiert werden kann.

Nach Angabe der Immowelt liegen die mittleren Angebotspreise für Wohnungen in München inzwischen bei mehr als 6.500 Euro pro Quadratmeter, das sind 2.500 Euro mehr als in Frankfurt (3.970 Euro ), der zweit teuersten Stadt Deutschlands. In München muss der Interessent fast das Doppelte von dem aufbringen, was Käufer in Köln (2.940 Euro) für Wohneigentum zahlen müssen.
Zum Vergleich: Laut den Analysen des IVD (Immobilienverband Deutschland) zahlt man in Cottbus gerade einmal 1.050 Euro und in Erfurt 950 Euro.
Die Jahre 2017 und 2018 werden die Jahre sein, in denen historische Preissteigerungen zu verzeichnen sind - und die günstigen Bauzinsen zu einem nicht unwesentlichen Anteil auffressen werden!
Kaufnebenkosten und höhere Baukosten  - nicht zu vernachlässigen
Nicht zu vernachlässigen bei der Preisanalyse sind die gestiegenen Baupreise , und der Anteil der vom Käufer nur wenig beeinflussbaren Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuern, Maklercourtage, Notar , Grundbuch). Diese können - je nach Bundesland - bis zu 16 % des Kaufpreises betragen - und diese zusätzlich Kosten schlagen selbstverständlich 1:1 auf den Gesamtkaufpreis und die erwartete Rendite durch
Allerdings: Unserer Auffassung nach werden bei einer Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig anstehender Prolongation der Hypothekendarlehen - , auch wieder Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie, den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie (auch unter Berücksichtigung einer Änderung der Zinsstruktur), sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung für oder gegen eine Kaufentscheidung einbeziehen.
Momentan entsteht der Eindruck, das tlw. das Verhältnis Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage und Kaufpreisvorstellungen diametral auseinander driften.

Ausblick 2019: Das Angebot wird noch knapper - und die Renditen sinken weiter

Der Hype auf Immobilien und Immobilienaktien hat bereits im vergangenen Jahr die Preise stark verteuert, dieser Trend wird ich auch in 2018 und in den ersten Monaten 2019 fortsetzen - zumindest solange, bis die Hypothekenzinsen wieder steigen. So erwarten auch die Analysten der Deutsche Bank Research weiter steigende Preise. Denn die für eine Trendwende erforderlichen makroökonomischen Bedingungen wie Zinswende, massive Angebotsausweitung (z. B. durch Neubau) oder nachlassende Zuwanderung, die ein Ende des Preissteigerungszyklus signalisieren würden, sind noch nicht erfüllt  - und dürften erst in einigen Jahren eintreten.
Auch die Immobilienexperten von Ernst & Young prognostizieren weiterhin einen attraktiven deutschen Immobilienmarkt. Wenn den Experten überhaupt etwas Sorgen bereitet, dann geopolitische Risiken. Das ist das Fazit des jährlich erscheinenden "Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt" des Beratungsunternehmen Ernst&Young (EY). Befragt wurden 135 hierzulande aktive Investoren. Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten ist die Attraktivität des deutschen Markts nach Einschätzung der befragten Immobilienprofis sogar nochmal von 91 auf 95 % gestiegen. Besonders das Büro- und Wohnsegment gehört zu den interessanten Märkten. Hier werden in den Top-Lagen mehrheitlich weitere Preisanstiege erwartet, während der Preisanstieg im Einzelhandel ausgereizt sein dürfte. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien und Wohnportfolios sank 2016 wie erwartet vom Allzeithoch im Vorjahr (79 Mrd. Euro) auf 65,7 Mrd. Euro. In 2018  dürfte es erneut auf 60 bis 65 Mrd. Euro zurückgehen. Grund hierfür sei der Mangel an Angeboten, während die Nachfrage hoch bleibe. Ein Umfeld also, in dem Verkäufer die Bedingungen weitgehend diktieren können, so Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensekors bei E&Y.

Die Kaufpreise steigen also weiter - die Mietpreise können der Preisentwicklung nicht folgen, insofern werden die Renditen sinken.
Das wird im Hinblick auf die Interessenlage zum Ankauf einer Immobilie allerdings zunächst keinen großen Abbruch erzeugen. Denn: Interessante (sichere) Alternativen sind kaum zu finden.


Hohe Nachfrage nach Immobilien - Es fehlen interessante alternative Anlagemöglichkeiten

Mit der Euphorie der niedrigen Zinsen wird immer mehr Geld in den Immobilienmarkt investiert. Amtliche Gutachterausschüsse legen Immobilienmarktbericht vor

Käufer haben 2016 fast 25 Prozent mehr für den Immobilienerwerb ausgegeben als noch zwei Jahre zuvor. Waren es in 2014 noch 191 Mrd. Euro, so waren es im Jahr 2016 bereits 237,5 Mrd. Euro - und das bei 1 Mio. Transaktionen. Von 2009 bis 2016 stiegen die Ausgaben für den Immobilienkauf um jährlich 9 Prozent. Diese und weitere interessante Fakten geht aus dem 5. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen Gutachterausschüsse am 12.12.2017 in Berlin veröffentlicht haben. Die Studie entstand in Kooperation mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).
Preise für selbst genutzes Wohneigentum stark gestiegen
Investitionsschwerpunkt bleibt dem Bericht zufolge der Wohnungsmarkt: Im Jahr 2016 gaben Käufer 155,7 Mrd. für Wohnimmobilien aus, 2014 waren es noch 130,3 Mrd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 Prozent. Besonders die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Im Bundesdurchschnitt kostete im Jahr 2016 der Quadratmeter Wohnfläche für ein gebrauchtes freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus 1.545 Euro. Die höchsten Quadratmeter-Preise wurden in München (Stadt: 8.500 Euro; Landkreis München: 7.500 Euro) und in Konstanz (5.150 Euro) erzielt. Weitaus weniger mussten Käufer in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (380 Euro) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (470 Euro) zahlen.
Auch gebrauchte Immobilien teuer
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag ebenfalls die Stadt München mit einem Quadratmeter-Preis von 6.500 Euro an der Spitze. Aber auch auf Sylt (ca. 4.600 Euro) oder in der Küstenregion Niedersachsens (ca. 3.600 Euro) wurden hohe Preise erzielt. Sehr viel niedriger waren dagegen die Preise in ländlichen Kreisen abseits der großen Städte, so beispielsweise im weiteren Umland von Berlin im Landkreis Teltow-Fläming (Brandenburg) mit 220 Euro je m2 Wohnfläche.
Weitere Details: Arbeitskreis der oberen Gutachterausschüsse Deutschland

Von der starken Nachfrage (nicht nur aus dem Inland oder Europa, sondern verstärkt auch aus dem asiatischen Raum) nach Immobilien profitieren auch die an der Börse notierten Immobilienwerte, wie die großen Immobilien Aktiengesellschaften VONOVIA, Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien. Sämtliche dieser Werte partizipieren von einem lange nicht mehr dagewesenen Marktumfeld mit billigem Geld für weitere Ankäufe, Neubauten oder Bestandsinvestitionen (Wertverbesserung durch Modernisierung), hohe Nachfrage nach Wohnraum und steigenden Mieten. Vor  allem bei ihren eigenen (Re- )Finanzierungen spielen die günstigen Zinsen in die strategischen Karten, sie können sich also günstige Finanzierungsmittel für z.B. Modernisierungsinvestitionen (11 Prozent Umlage - 1 Prozent Zins) oder Immobilienzukäufe beschaffen, und haben aktuell sehr gute Kurszuwachsraten mit weiterem Wachstumspotenzial zu verzeichnen. - Die aktuellen Begehrlichkeiten der VONOVIA (Kauf Gagfah und Conwert)..  - Der aktuell aus Investorenkreisen laut gewordene Ruf nach Erhöhung der AfA würde für eine weitere Optimierung der jetzt schon günstigen Rahmenbedingungen sorgen.
Immerhin war das Tranaktionsvolumen 2015 der fünft höchste Wert seit Beginn der Erhebung in 1997 - in en Jahren 2016 und 2017 waren (außer Conwert Ankauf) keine großen Transfers zu verzeichnen. Und die Nachfrage nach weiteren Immobilienanlagen kann fast nicht mehr befriedigt werden - solange die Immobilie als sichere Anlage gilt, die Hypothekenzinsen auf einem solch historisch niedrigen Niveau liegen, zu wenig Neubautätigkeit durchgeführt wird - und die großen Immobilienunternehmen ihre Leerstände zusätzlich aufgrund des allgemeinen Wohnungsmangels  weiter reduzieren können, wird die Nachfrage eher noch steigen. (siehe auch “reduzierte Leerstandsquoten”)
Und das zusätzlich dadurch, dass wegen des in den deutschen Metropolen  - im Vergleich zu Metropolen wie New York, London oder Paris - ein immer noch vergleichsweise "günstiges" Kaufpreisniveau vorliegt  Das weckt auch im Ausland Begehrlichkeiten und die Hoffnung auf Rendite und weiter steigende Immobilienwerte. So drängen auch immer mehr institutionelle asiatische und anglikanische Investoren nach Deutschland, um sich hier am Immobilienmarkt zu beteiligen. - Aber: Steigen die Zinsen, wird sich das sofort auf die Aktienwerte auswirken. Und wie der institutionelle Aktieninvestor die erhöhte Bautätigkeit mit der Möglichkeit eines künftigen Wohnungsüberangebotes letztendlich bewertet, bleibt abzuwarten.

Kommt es zu einer “Immobilienblase”?
Kommt es zu einer Immobilienblase?Die Bundesbank hat bereits im Jahr 2016 bereits davor gewarnt, dass die Immobilienpreise an verschiedenen Standorten bereits aus dem Ruder laufen. - Eine “Immobilienblase” wird allerdings noch nicht konkret gesehen.  - Die Tendenz geht aber unserer Auffassung nach in diese Richtung, denn wesentlich ist, wie konservativ die aktuellen und künftigen Immobilienfinanzierungen aufgebaut werden
Auch Top Ökonomen warnen:  Derzeit seien einige Risiken im Zusammenhang mit Immobilienkrediten als hoch anzusehen, da  Niedrigzinsphase und Immobilienpreisentwicklung viele Menschen dazu bewogen haben, in Immobilien zu investieren. Sollten die Zinsen für Baukredite wieder anziehen, könne es bei einigen Anlegern zu Krisen wie Anfang der 1990er Jahre kommen.
Denn: Das empirica-Institut stellt in seiner aktuellen Analsyse fest, dass die Blasengefahr wächst:
Die Überhitzung der deutschen Wohnimmobilienmärkte hat im Herbst weiter zugenommen. Der Empirica-Blasenindex ist im 3. Quartal gegenüber dem Vorquartal um 5 Punkte gestiegen und überschreitet erstmalig seit 13 Jahren die Nulllinie. Dazu beigetragen hat vor allem die hohe Zahl an Fertigstellungen (+10 Punkte). In einigen Städten aus der zweiten Reihe werde über die Nachfrage hinaus gebaut, so Empirica. An die Adresse der Parteien, die derzeit Koalitionsverhandlungen sondieren, richtet das Institut eine Warnung: Sowohl eine Erhöhung der linearen AfA als auch die Wiedereinführung einer degressiven AfA würden die Blasengefahr weiter wachsen lassen. Schon jetzt drohten in den Top-7-Städten Preiseinbrüche von fast 30 %; in den Wachstumsregionen könnten die Preise durch Faktoren wie noch mehr Fertigstellungen, ein Nachlassen der Zuwanderung oder eine Zinswende um fast 20 % zurückgehen. Insgesamt nennt Empirica für acht von zwölf Großstädten eine "eher hohe" und für 195 von 402 Kreisen eine mäßige bis hohe Blasengefahr.

Es ist jedoch schon interessant, dass der Anteil der Immobilienkredite in denen die Kreditsumme den Beleihungswert der Immobilien übersteigt, in Großstädten besonders hoch ist.  -  Im Hinblick auf eine mögliche Immobilienblase sollte man insbesondere die Preisentwicklung einiger Städte wie München, Rosenheim oder auch Berlin und Hamburg besonders beobachten.
Das IWKöln (Institut der deutschen Wirtschaft) sieht  noch keine konkreten Anzeichen für eine  Blasengefahr. Laut IW Köln haben sich die Preise - von einigen Innenstadtlagen in Großstädten abgesehen  im internationalen Vergleich sehr moderat entwickelt. Auch bei der Kreditvergabe hat es bislang keinen auffälligen Aufwärtstrend gegeben, da die Banken immer noch sehr vorsichtig agieren .Allerdings wird  der Eigenkapitalanteil geringer  - und der Anteil des geliehenen Geldes wächst ...
 
Bei einem geplanten Invest in Immobilienaktien  - und trotz aller Immobilien Euphorie, sollten Anleger bei der Bewertung des nachhaltigen Aktienwertes neben den möglichen Potenzialen (operative Optimierung und  Standardisierung, mögliche Zukäufe, Leerstandsreduzierung, Aufwertung der Bestände z. B durch Modernisierung, Nachverdichtung) des Unternehmens auch den tatsächlichen Unternehmenswert (NAV) und die operativen und strategischen Ausrichtungen bei einer Kaufentscheidung mit bewerten.
Wer jetzt plant, in Immobilien oder (Immobilien) Aktien zu investieren, sollte die Entwicklung dieser Anlagewerte im Hinblick auf mittel- und langfristige Wertentwicklung sehr genau beobachten.

Mietwohnungsmarkt
Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen in den großen Städten

Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilweise am falschen Ort oder in der falschen Qualität. Dies bestätigt auch die Erhebung des Statistischen Bundesamt: 36,1 Millionen der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland waren 2014 bewohnt, 3,1 Millionen Wohnungen waren unbewohnt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent. 
Den größten Leerstand gab es laut Statistischem Bundesamt in Sachsen (13,8 Prozent aller Wohnungen). Relativ hohe Leerstände gab es auch in den Bundesländern Sachsen-Anhalt (13,4 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (11,2 Prozent), Thüringen (11,1 Prozent), Brandenburg (9,9 Prozent) und Rheinland-Pfalz (9,2 Prozent). Im Mittelfeld liegen das Saarland (7,8 Prozent), Nordrhein-Westfalen (7,5 Prozent), Baden-Württemberg (6,9 Prozent), Berlin (6,9 Prozent), Niedersachsen, Hessen (jeweils 6,3 Prozent) und Bremen (6,2 Prozent). Der niedrigste Leerstand wurde in Hamburg (4,4 Prozent) ermittelt.
Dieser rein statistische Leerstand berücksichtigt allerdings nicht, dass viele dieser leer stehenden Wohnungen aufgrund des mangelhaften technischen Zustands nicht vermietbar sind.  “Bereinigte” Zahlen leer stehender und nicht vermieteter Wohnungen liegen bundesweit nicht vor. Bereinigt man diese rein statistische Leerstandsquote um die maroden und nicht vermietbaren Immobilien und so gennanter “strategischer” und “fluktuationsbedingter” Leerstände, dürfte die aktive Leerstandsquote auf jeden Fall unter 3 Prozent betragen.
Quelle: BBSR

Mietpreise in Deutschland:-
Die großen Städte in den nachgefragten Ballungsräumen werden die Gewinner sein

Das grösste Potenzial haben die mittleren Wohnlagen

Immowelt.de hat analysiert, wie sich die Mieten in den vergangenen 5 Jahren unter der Großen Koalition entwickelt haben. Dafür wurden die angebotenen Kaltmieten in den 80 größten deutschen Städten untersucht. Das Ergebnis: In 79 Städten sind die Mieten seitdem gestiegen, am stärksten in Berlin. 52 Prozent zahlen Mieter inzwischen mehr als noch vor der Großen Koalition. Die Quadratmeterpreise haben sich von 7,50 Euro auf 11,40 Euro im Median erhöht.

Hinter der Hauptstadt weist das bayerische Augsburg mit einem Plus von 40 Prozent die zweitstärkste Steigerung auf. Danach folgt München mit 35 Prozent – und das obwohl das Preisniveau in der bayerischen Landeshauptstadt damals wie auch heute deutlich über allen anderen Städten liegt. Wohnungssuchende müssen in München derzeit mit Mieten von 17,90 Euro rechnen.
Große Preissprünge quer durch Deutschland
Generell lässt sich feststellen, dass es bei den Städten mit den höchsten Steigerungen keine regionalen Tendenzen gibt. Neben Bayern und Berlin sind dort auch Städte aus Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg zu finden. Sowohl in Lübeck (+30 Prozent), als auch in Hannover, Offenbach, Paderborn und Heilbronn (jeweils +29 Prozent) haben sich die Mieten in den vergangenen in 5 Jahren stark verteuert. Und das obwohl in allen Städten bis auf Lübeck die von der Großen Koalition verabschiedete Mietpreisbremse gilt.
Geringste Steigerungen im Osten und NRW
Am unteren Ende des Rankings ist hingegen eine Tendenz zu erkennen. Die meisten Städte liegen hier in den ostdeutschen Bundesländern oder in Nordrhein-Westfalen. Viele davon befinden sich nach wie vor im Strukturwandel und haben mit Abwanderung zu kämpfen. In Chemnitz (+4 Prozent) sind die Mieten mit 5,00 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten. Auch in Remscheid, Jena, Salzgitter und Siegen (jeweils +6 Prozent) haben sich die Preise nur gering erhöht.
Mittlere Wohnlagen haben höchstes Potenzial
Auf den deutschen Wohnungsmärkten haben die mittleren Wohnlagen das größte Steigerungspotenzial bei den Mietpreisen. Dies ist ein Fazit des aktuellen Catella-Marktberichts zu 77 deutschen Städten. Denn: "Die erwartete prozentuale Mietpreisentwicklung wird sich gemäß Kapitalmarktphilosophie primär auf die mittleren Wohnlagen fokussieren", sagt Catella-Researcher Thomas Beyerle. Die Bandbreite der Bruttorenditen reicht aktuell von 3,4 % in München bis 8,2 % in Herne. Die höchsten Mieten lassen sich ebenfalls in München erzielen. Der durchschnittliche Mietpreis in mittleren Wohnlagen liegt derzeit bei 7,49 Euro/m² und dürfte in den nächsten Jahren laut Catella weiter anziehen
Insofern wird es bei der Wohnungssuche - und dies vor allem in den teuren  Ballungsräumen - eine Tendenz zur kleineren - und damit billigeren Wohnung geben. Einige der institutionellen Wohnungseigentümer denken bereits jetzt darüber nach, einen Teil ihrer (zu) großen Wohnungen in kleinere Einheiten umzuwandeln. Das rechnet sich für Mieter und Vermieter.
 

Wohnkosten:
Wohnen wird teurer - die 1. und die 2. Miete


Die Wohnkosten bewegen sich ebenfalls wieder nach oben. Hierzu haben die insgesamt in den letzten Jahren gestiegenen Energiepreise erheblich beigetragen.
35 Prozent Anteil an gesamten Konsumausgaben

877 Euro gibt ein durchschnittlicher Haushalt in Deutschland monatlich für Wohnen aus - das sind rund 35 Prozent der privaten Konsumausgaben. Weitere wichtige Posten im Haushalts-Budget sind Lebensmittel und Verkehr.
Die Deutschen haben laut einer aktuellen Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts im vergangenen Jahr rund 35,3 Prozent ihrer Konsumausgaben für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung aufgewendet - das sind 2,6 Prozentpunkte mehr als 2006. Damit stellen die Wohnausgaben den mit Abstand größten Posten im Budget der deutschen Haushalte. Es folgen die Ausgaben für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren (13,8 Prozent) sowie Verkehr (13,5 Prozent). Durchschnittlich gibt ein deutscher Haushalt im Monat rund 2.480 Euro für den privaten Konsum aus

Ein nicht unwesentlicher Preistreiber der Wohnkosten sind die Preisanstiege bei den öffentlichen Abgaben - aktuell kommt es für 2017 wieder zu Grundsteuerhöhungen, wobei der Westen Deutschlands hier erheblich großzügiger zur Kasse bittet, als beispielsweise der Süden. Da diese Kostenarten zu einem Großteil an die Mieter weiter gereicht werden können, tragen diese dann natürlich zu einer weiteren Gesamtkostensteigerung bei. Mietbelastungsquote  - Anteil vom Einkommmen
Aber auch der Anstieg der Stromkosten innerhalb der vergangenen Jahre ist ein wesentlicher Preistreiber bei den Betriebskosten. Einer Analyse des Internet Vergleichsportal Check24 zufolge, ist der durchschnittliche Strompreise in Deutschland seit Juli 2007 um mehr als 40 Prozent angestiegen. In der Grundversorgung sind es sogar fast 50  Prozent Preissteigerung. 

Insgesamt lag der Anteil am verfügbaren Haushalts Nettoeinkommen, den die Bürger für Wohnkosten aufwenden mussten,  bei durchschnittlich ca. 28 % (Quelle: Destatis)
. - Allein die Mietbelastungsquote lag in Deutschland gem. der letzten Erhebung des Statistischen Bundesamt bei ca. 22,5% (siehe Tabelle Mietbelastungsquote Länder). Bei den noch ausstehenden Auswertungen für das Jahr  2013 dürfte dieser Anteil noch etwas höher liegen.
Diese Einschätzung wird durch die Analysen des Deutschen Mieterbund in seinem aktuellen Betriebskostenspiegel gestützt.:. Betriebskostenspiegel MieterbundNeben den gestiegenen Mieten tragen allein die Betriebskosten mit rund 2,17 Euro/Quadratmeter Wohnfläche erheblich zu dem Anstieg der Wohnkosten bei.

Ausblick -
Auf die Zinsen - und die Lage kommt es an ...


Im laufenden Jahr sollte die Nachfrage nach Immobilien - ob zur Selbstnutzung, als private Anlage, oder in Hinblick auf die großen Unternehmensübergänge - ungebrochen hoch sein . Denn: Neben der weiterhin niedrigen Zinsstruktur ist sehr viel in- und ausländische Liquidität auf dem Markt ist. Das bedeutet, das es auch im Bereich der institutionellen Anleger durchaus zu weiteren Konsolidierungen kommen kann.
Insgesamt fällt der Anstieg der Wohnkostenbelastung im Verhältnis zu dem Anstieg der Einkommen, dann jedoch niedriger aus. Sind die Mieten in den letzten Jahren (seit 2010) um 10,2 Prozent gestiegen, stiegen die durchschnittlichen Einkommen im selben Zeitraum um 11,5 Prozent. Deshalb: Die Deutschen können sich immer mehr Wohnfläche leisten! Die Studie des IW Köln.

Kaufpreise - und immer höhere Kaufnebenkosten:
Den Kaufpreisen (Kaufnebenkosten) hinzuzurechnen ist auf jeden Fall die in einigen Bundesländern durchgeführte Erhöhung der Grunderwerbssteuer, so z. B. in Nordrhein-Westfalen von bisher 5% auf 6,5 %! - Allein diese Erhöhung macht bei einem durchschnittlichen Reihenmittelhaus einen zusätzlichen Kostenfaktor in Höhe von ca. 4.000 Euro aus. - Und der Staat profitiert 2x: 1. Durch das erhöhte Transaktionsvolumen und 2. durch die höhere Kaufsteuer (Macht zusammen ein Plus in 2stelliger Mrd-Höhe!

Fazit: Solange die Hypothekenzinsen auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben, die Sparzinsen keine Zinsen sind, oder sogar zu Strafzinsen werden, und nach “sicheren” Anlageformen gesucht wird, wird die Nachfrage und der Wunsch nach der eigenen Immobilie - sei als selbst genutztes Haus oder Wohnung, als Anlageobjekt oder partizipierend als Immobilienaktie  - ungebrochen bleiben. -  Ein Faktor für zunächst weiter steigende Preise.

Wenn die Kaufpreise schneller steigen, als die Mieten ...

Preisanstieg ImmobiilienDer Bau-/Kauf-/ oder Anlagewillige Immobilieninteressent sollte sich allerdings darüber im Klaren sein, dass sich der Markt auch wieder ändern kann. Und auch eine künftig mögliche Übersättigung des Marktes mit immer höheren Kaufpreisen, sollte bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilienanlage mit berücksichtigt werden.
Beobachtet man die Immobilienmärkte ganzheitlich, (siehe Charts in diesem Bericht) kann man in einigen Städten bereits feststellen, dass die Preise für Immobilien exorbitant ansteigen (vor allem in: München, Hamburg, Köln, Stuttgart, Düsseldorf, Frankfurt, Berlin). Der Anstieg der Wohnungsmieten kann diese Geschwindigkeit allerdings nicht mit aufnehmen. Dies bedeutet: Das Verhältnis Investition zu Mietertrag wird zunehmend unausgewogen - die Renditen sinken!
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...und wenn die Nachfinanzierung mit höheren Zinsen ansteht?
 
Eine Immobilienanlage rechnet sich aber langfristig nur, wenn auch die Wohnungsmieten den  - steigenden - Kaufpreisen folgen können, und somit ein wesentlicher Faktor für die Bedienung des Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) bleiben. Das gilt gerade in Zeiten von Niedrigzinsen - wenn die Immobilie zu 100% mit Fremdmitteln finanziert wird. Bei dem Einstieg in ein Anlageobjekt ausschließlich auf immer weiter steigende Kaufpreise zu “spekulieren”, ist ein nicht überschaubares Risiko.  - Und auch wenn aktuell die Hypothekenzinsen auf einem historisch günstigen Niveau liegen - spätestens nach Ablauf der Zinsbindefrist wird des bei den  Immobilienfinanzierungen eng werden, die nicht gleichzeitig mit einer hohen Tilgungsleistung abgeschlossen wurden. Dann dürfte in einigen Jahren einigen Eigentümern bei der Prolongation der Immobiliengau drohen. Es wäre nicht die erste Immobilienblase, die dann platzen könnte. Im besten Fall (und auch nur dann, wenn die Preise auch steigen) muss die Haltedauer des Immobilieninvest mit der Hoffnung, den “break even” zu erreichen, verlängert werden.
Nach den Analysen des Empirica Institut steht der “Blasenindex” in 5 der 12 größten deutschen Städte auf "mäßig hoher" Gefahr (vor drei Jahren war das in noch keiner Stadt der Fall, ) und nur noch in 3 Städten auf "keine" Gefahr (vor drei Jahren war das in sieben der Fall). Die Städte mit dieser “Auszeichnung” sind Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf. - Diejenigen, die den Immobilienmarkt bereits länger beobachten, können sich noch an die letzte “Blase” mit den vielen “Schrottimmobilien” an tlw. sehr peripheren Standorten und schwacher Vermietungsperformance erinnern. Im Ergebnis hatte dieses dann letztendlich zu sehr vielen Finanzierungsrückläufern geführt.
Allerdings ist Deutschland den Analysen des Beratungsunternehmens Bulwiengesa zufolge, von einer flächendeckenden Immobilienblase noch weit entfernt.

Diese Einschätzung gilt aus unserer Sicht auch für den Einstieg in Immobilienaktien - auch diese haben ihre Grenzen. Die Immobilienunternehmen haben wohl am meisten von den historisch niedrigen Zinsen bei ihren Ankäufen, Refinanzierungen und Modernisierungsmaßnahmen profitiert. Sollten die Erfolgsstorys weiter in dieser Geschwindigkeit geschrieben werden, sind neue Ankäufe erforderlich - und die “passenden” Immobilienportfolios zu finden, wird immer schwieriger!
Bei der Wahl dieser Anlageform sollte der Interessent neben der kommunizierten Immobilienstrategie, die Wert bestimmenden Parameter: Makro- und Mikrostandort, realistische Höhe der Verkehrswerte , tatsächlicher aktueller und künftiger Instandhaltungsbedarf der Wohnungsbestände, aktuelle und geplante Instandhaltungs-/ und Modernisierungsinvestitionen - und das Verhältnis Instandhaltungsinvestitionen zu Gesamtinvestitionen in die Immobilienbestände bei der Beurteilung des Invest mit berücksichtigen. Hierbei ist der richtige Mix aus reaktiver, präventiver und vorbeugender Instandhaltungsinvestition ein Gradmesser für Effektivität und Effizienz der eingesetzten Mittel - und führt zu nachhaltig gesunden Immobilienbeständen und einer wertbeständigen Kapitalanlage.   

Denn: Auch unter negativ veränderten Rahmenbedingungen mit höheren Zinsen und geringerer Nachfrage nach Immobilien, sollte die gewählte Immobilienanlage auch noch Spaß machen.
Und gerade dann gilt neben der aus Anlegersicht optimalen, möglichst werterhöhenden Bewirtschaftung der Immobilienbestände die alte Maklerweisheit von den “3 L” umso mehr: Lage, Lage, Lage!

© ImmoPilot Septmeber 2018

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