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PILOT

 

IMMOPILOT - UNABHÄNGIGE INFORMATIONEN
FÜR DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

 

Was bringt das Immobilienjahr 2019?Was ändert sich für Immobiliennutzer im neuen Jahr?
Bereits beschlossen und geplant - das kommt in 2019 auf Mieter, Eigentümer, Anleger und Bauherren zu

Die Grundsteuer B wird neu berechnet - dies bedeutet für einige Hauseigentümer (und Mieter) eine geringere Umlage, für andere wiederum eine höhere Kostengruppe.
Die Modernisierungsumlage wird reduziert - umgelegt werden können dann noch 8 Prozent statt der bisherigen 11 Prozent der Modernisierungskosten.
Nebenkosten für Wärme und Strom werden wegen gestiegener Energiepreise höher ausfallen, Heizöl bewegt sich seit längere Zeit am oberen Preislevel - Gas wird folgen.
Die Zinsen für Baukredite sollten kontinuierlich beobachtet werden - denn es drohen mittelfristig steigende Zinsen.
2019 kommen auf Immobiliennutzer einige Änderungen zu, die zum Teil unmittelbare finanzielle Auswirkungen haben, auf der anderen Seite können die neuen gesetzlichen Regelungen im Mietrecht den Verbraucher aber auch besser stellen.
ImmoPilot gibt einen Überblick über die wichtigsten bereits beschlossenen und geplanten Neuerungen:

1. Finanzen (Mieter/Vermieter):
- Grundsteuer “B” - Neue Berechnungsmethode 
Finanzminister Scholz legt neues Grundsteuer-Konzept vor

Die Grundsteuer soll nach einem jetzt vorgestellten Konzept von Bundesfinanzminister Olaf Scholz künftig für jede Wohnung individuell berechnet werden und nicht wie bisher für ganze Häuser. Kriterien für die neue Berechnung sollen dann Fläche, Alter und Miete der Immobilie sein - und nicht wie bisher aus Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz der Gemeinde gebildet werden.
Allerdings könnte es einen Haken für Mieter geben: Da auch die Miete in die neue Berechnung einfließen soll, würden auch die Mieter zusätzlich belastet, die eine hohe Miete zahlen (also z.B. auch die, deren Wohnung gerade erst über eine Modernisierungsmieterhöhung teurer wurde). Denn: Die Grundsteuer wird als eine Nebenkostenart an Mieter weiter gegeben. - Allerdings stellen ich die bekannten Mieterorganisationen vor, dass die Grundsteuer B künftig keine Beko Umlage mehr wird!
Bevor es zu einer einheitlichen Regelung kommt, sollen noch die Länder eine Einschätzung abgeben. - Interessenvertretungen habe bereits Bedenken in Punkto Verwaltungsaufwand und Mehrkosten für Mieter angemeldet. Die Länder sind noch skeptisch und betrachten Teile als viel zu aufwändig. Bis Mitte 2019 soll eine Lösung mit den Ländern erreicht werden

2. Finanzen (Mieter/Vermieter):
Modernisierungsumlage

Geringere Umlage - Weniger Rendite   - Einigung zum neuen Mietrecht
Mieter in Deutschland müssen ab dem kommenden Jahr nach Modernisierungen geringere Mieterhöhungen als bisher befürchten. Die Koalitionsparteien im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages haben sich darauf verständigt, Mieterhöhungen nach Modernisierungen stärker zu begrenzen, als ursprünglich geplant. Der Bundestag hat zugestimmt.
Die Modernisierungsumlage soll ab dem 01.01.2019 von 11 auf 8 Prozent abgesenkt werden und künftig bundesweit, und nicht nur in Ballungsräumen gelten. Die geplante Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter wird noch einmal abgesenkt. Für Wohnungen, in denen die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt, wird die Kappungsgrenze auf 2 Euro pro Quadratmeter festgeschrieben. Hier darf dann die Miete aufgrund einer Modernisierung innerhalb von 6 Jahren lediglich um 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Gleichzeitig gilt sechs Jahre lang, dass die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen darf. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben Euro pro Quadratmeter darf sie sogar nur um zwei Euro angehoben werden.

Gesetzentwurf des Justizministeriums BMJV: BMJV Entwurf


3. Finanzen (Mieter/Vermieter):
Mietpreisbremse:

Mieter sollen sich ab diesem Jahr leichter gegen hohe Wohnkosten wehren können. Eine entsprechende Verschärfung der Mietpreisbremse hat der Bundestag beschlossen. Vor allem in Ballungsräumen sind die Mieten in den vergangenen Jahren zum Teil massiv gestiegen.
fordert. Verlangt ein Vermieter mehr als die ortsübliche Miete plus zehn Prozent, dann muss er den Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich darüber informieren, warum er dies ausnahmsweise darf - das zielt vor allem darauf, dass der Vermieter die Miete der Vormieter offenlegen muss, damit der neue Mieter schnell erkennen kann, ob die verlange Miete zu hoch ist. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, kann es sich zwei Jahre lang nicht auf die Ausnahme berufen. Darüber hinaus haben die Mieter nach Vertragsabschluss einen Auskunftsanspruch über die preisrechtlich zulässige Miete.

Weitere Details: Bundestag

4. Finanzen (Käufer/Bauherren)
Grunderwerbssteuer


Die Höhe - und die Vereinheitlichung   - der  Grunderwerbssteuer bleibt weiter in der Diskussion.  Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 Prozent - 6,5 Prozent des Grundstücks- oder Immobilienwertes fällig . Allerdings gibt es zu diesem Kostenblock noch keine klaren Vorschläge - oder Ergebnisse.
Die aktuellen Gebühren der Bundesländer:

Brandenburg 

6,5 Prozent

Schleswig-Holstein  

6,5 Prozent

Nordrhein-Westfalen

6,5 Prozent

Saarland

6,5 Prozent

Thüringen

6,5 Prozent    -

Berlin

6,0 Prozent

Hessen 

6,0 Prozent

Baden-Württemberg 

5,0 Prozent

Sachsen-Anhalt 

5,0 Prozent

Rheinland-Pfalz 

5,0 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern 

5,0 Prozent

Niedersachsen 

5,0 Prozent

Bremen 

5,0 Prozent

Hamburg

4,5 Prozent

Bayern 

3,5 Prozent

Sachsen

3,5 Prozent

 

 

 

 

 


5. Finanzen:
Immobilienkäufer, Bauherren

- Hypothekenzinsen: Bleiben (zunächst) weiter niedrig - aber die EZB Entscheidungen beobachten!
Aufgrund der durch die EZB getroffenen Entscheidung den Leitzins nicht wesentlich anzuheben, können sich Immobilienkäufer oder diejenigen, die Umfinanzieren planen erst einmal darauf einstellen, das Baugeld zunächst günstig bleibt. Zehn-Jahres-Konditionen sind aktuell für nur wenig mehr als 1 Prozent Zinsen zu erhalten. Vor wenigen Jahren waren es noch zwischen 3,5 Prozent und 4,5 Prozent. Kauf-/ oder Bauwillige sollten sich allerdings im Laufe des Jahres auch darauf einstellen, dass die Hypothekenkonditionen steigen werden.
Sparer dagegen haben das Nachsehen - für Anlagen auf dem Sparbuch wird es keine nennenswerten Zinsen geben.
Vergleich: Hier können Sie die aktuellen Hypothekenkonditionen vergleichen: Interhyp Zinsrechner
 

6. Finanzen:
Bauherren/Anleger
Sonder AfA

Die (befristete) Sonder-Afa ist auf den Weg gebracht. Sie soll als zusätzlicher Anreiz mit dafür sorgen, bezahlbaren Wohnraum zu erstellen.
Der Finanzausschuss hat das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubau abschließend beraten, nun muss der Bundestag zustimmen.
Die Bundestag Vorlage finden Sei hier als .pdf Dokument: Bundestag Vorlage Sonder AfA
:

7. Finanzen:
Mieter
Die Mieten steigen weiter:

Mieter müssen (vor allem in Ballungsräumen) mit weiter steigenden Mieten rechnen, da die aktuelle und geplante Bauleistung an Mietwohnungen dem tatsächlichen Bedarf nicht decken wird und durch die immer noch hohe Modernisierungsumlage weitere Mieterhöhungen anstehen werden.

8. Finanzen:
Immobilieneigentümer, Mieter:
- Nebenkosten: Steigen


Mieter und Eigentümer müssen auch für das kommende Jahr mit höheren Wohnnebenkosten rechnen.  Denn: Die Preise für Brennstoffe steigen.
So hat die OPEC für das Jahr 2019 limitierte Förderquoten beschlossen. Auch Nutzer von Erdgas oder Fernwärme sind von Kostensteigerungen betroffen - Erhöhungen von 8 Prozent und mehr sind angekündigt.
Auch bei Strom gibt es zum Jahreswechsel für viele Nutzer geänderte Preise. Viele Versorger erhöhen den Strompreis zum kommenden Jahr - und das z. T bis 5 Prozent und mehr.

9. Finanzen:
Immobilieneigentümer, Mieter:
- Steuern: Mehr Zeit/Höhere Pauschalen

Abgabefrist: 2 Monate länger Zeit
Die Abgabefristen für die Steuererklärungen werden komfortabler. Bisher mussten diejenigen, die eine jährliche Steuererklärung ablegen müssen (z.B. weil sie Einkünfte aus Miete oder Zinsen haben) die Erklärung bis spätestens 31. Mai abgeben. Ab 2019 verlängert sich die Frist um 2 Monate - die Abgabefrist ist dann der 31. Juli 2019. Für die Ausfertigung durch einen Steuerberater verlängert sich die Frist sogar bis zum 28. Februar 2020.

Höhere Umzugspauschalen
Wer arbeitsbedingt den Wohnort wechselt, kann nun auch neben den Einzelkosten für Makler oder Spedition auch den Pauschbetrag für "sonstige Umzugskosten" in seiner Steuererklärung abbilden. Für Umzüge ab dem 1.April 2019 gelten etwas höhere Pauschalen. Sollten Kinder umzugsbedingt an der neuen Schule nicht mehr mitkommen, können zusätzlich die Kosten für den Nachhilfeunterricht steuerlich geltend gemacht werden.
Beispiel: Der Pauschbetrag für sonstige Umzugsauslagen nach § 10 Absatz 1 BUKG beträgt:
a)  Für Verheiratete, Lebenspartner und Gleichgestellte i. S. d. § 10 Absatz 2 BUKG bei Beendigung des Umzugs
ab 1. April  2019   1.622 Euro;
ab 1. März 2020 1.639 Euro.
Quelle und weitere Details: Bundesfinanzministerium

10. Technik:
Immobilieneigentümer, Mieter:
- Heizungen: Energieausweise werden ungültig
Gebäude, die vor 1966 gebaut wurden, brauchen bereits seit 2008 einen Energieausweis, wenn sie verkauft oder vermietet werden. Weil die Ausweise immer 10 Jahre lang gültig sind, wurden viele ältere Ausweise im Jahr 2018 ungültig. 2019 geht es weiter: Da die Energieausweispflicht seit 2009 auch für alle Bestandsgebäude mit Baujahr nach 1966 gilt, verlieren auch diese Ausweise ihre Gültigkeit und müssen erneuert werden. Weitere Details: CO2-online

 

11. Baurecht
Bauherren, Modernisierer
Die neue Bauordnung NRW tritt zum 1. Januar 2019 in Kraft.  Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat die Änderung der Bauordnung beschlossen. Es wurden einzelne Vorschriften der Bauordnung 2016, die aus Sicht der Landesregierung möglicherweise das Bauen verteuern könnten, erneut überprüft und teilweise überarbeitet.
Weitere Details sowie die neue Landesbauordnung finden Sie unter: Bauordnung NRW 2019


 

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