Vom ersten Finanzcheck bis zur Gewährleistung: In 10 Schritten sicher durch den Bauträgerkauf (Stand 2026, Deutschland).
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Holen Sie frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank ein. Rechnen Sie mit Kaufnebenkosten von ca. 8–15 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Maklerprovision – je nach Bundesland).
Wichtig: Planen Sie einen Sicherheitspuffer ein und berücksichtigen Sie mögliche Bereitstellungszinsen (Zinsen, die Banken für noch nicht abgerufene Darlehensbeträge verlangen, wenn sich der Bau verzögert).
Häufig wird die Wohnung oder das Haus zunächst für ca. 2–4 Wochen reserviert. Eine Reservierung gibt Ihnen aber keine Garantie auf den späteren Kaufvertrag – rechtlich entscheidend ist erst der notarielle Bauträgervertrag.
Viele Bauträger oder Makler verlangen eine Reservierungsgebühr. Ohne notarielle Beurkundung sind hohe Reservierungsgebühren (z. B. mehr als 10–15 % der Maklerprovision) häufig rechtlich angreifbar und unter Umständen zurückforderbar. Lassen Sie sich hierzu im Zweifel rechtlich beraten.
Grundbuch: Prüfen Sie, ob Sie lastenfreies Eigentum erhalten sollen (keine unerwünschten Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Erbbaurechte, die Sie nicht wollen).
Vertrag & Baubeschreibung: Achten Sie auf eine klare Baubeschreibung (Ausstattung, Flächen, energetischer Standard) und – bei Eigentumswohnungen – auf Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung. Diese regeln, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist und welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben.
Zahlungsplan: Der Zahlungsplan muss zur Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) passen (siehe unten). Es dürfen keine unzulässigen Vorleistungen verlangt werden, also keine Zahlungen, die den tatsächlichen Baufortschritt deutlich übersteigen.
Bauträger-Bonität & Absicherung: Recherchieren Sie Referenzen, Jahresabschlüsse und Online-Bewertungen des Bauträgers. Fragen Sie nach Sicherheiten (z. B. Fertigstellungs- oder Bankbürgschaft), damit Sie im Fall einer Insolvenz nicht schutzlos sind.
Tipp: strong> Lassen Sie Vertrag, Baubeschreibung und Zahlungsplan von einem unabhängigen Anwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und erläutert Ihnen den Bauträgervertrag. Sie sollten den Vertragsentwurf in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Termin zur Durchsicht erhalten.
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung reserviert Ihr künftiges Eigentum und schützt Sie in der Regel vor einem Doppelverkauf.
Fragen Sie nach der Freistellungsvereinbarung / dem Freigabeversprechen der finanzierenden Bank des Bauträgers. Ziel ist, dass Grundschulden des Bauträgers bei Zahlung des Kaufpreises gelöscht werden und Sie lastenfreies Eigentum erhalten.
Nach dem Notartermin sendet der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt. Kurz darauf erhalten Sie den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Deren Höhe hängt vom Bundesland ab (Steuersatz je nach Bundesland unterschiedlich).
Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt in der Regel keine endgültige Eigentumsumschreibung auf Ihren Namen vor.
Bei der Bemusterung wählen Sie Ausstattung wie Fliesen, Böden, Sanitärobjekte oder Türen. Zusätzliche Wünsche (z. B. andere Fliesen, zusätzliche Steckdosen, bessere Sanitärausstattung) sollten Sie sich stets schriftlich mit Preis bestätigen lassen.
Wichtig: Denken Sie daran: Werden Sonderwünsche in den notariellen Vertrag aufgenommen, erhöhen sie meist den Kaufpreis – und damit häufig auch die Grunderwerbsteuer. Prüfen Sie, ob Ihr Finanzierungsrahmen dadurch noch passt.
Die Kaufpreiszahlungen erfolgen in Raten nach Baufortschritt. Grundlage ist § 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Jede Rate darf nur fällig werden, wenn der dazugehörige Bauabschnitt erreicht ist.
Wichtig: Leisten Sie keine Vorauszahlungen ohne nachweisbaren Baufortschritt. Lassen Sie sich den jeweiligen Bautenstand dokumentieren (z. B. durch Fotos, Bautenstandsbericht oder – bei größeren Summen – durch einen unabhängigen Sachverständigen bzw. den Gutachter der Bank).
Behalten Sie während der Bauzeit auch Ihre Bereitstellungszinsen im Blick: Je langsamer der Bauträger baut, desto länger zahlen Sie ggf. Zinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensanteile.
Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Termine: Sie bestätigen damit im Wesentlichen die Fertigstellung – ab diesem Zeitpunkt laufen die Gewährleistungsfristen, und die Beweislast für Mängel kehrt sich weitgehend zu Ihren Ungunsten um.
Bei Eigentumswohnungen wird in der Regel unterschieden zwischen:
Achten Sie darauf, dass das Gemeinschaftseigentum separat abgenommen wird, häufig durch einen von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Sachverständigen.
Tipp: Nehmen Sie zur Abnahme möglichst einen Bausachverständigen mit. Er erkennt Mängel, die Laien oft übersehen.
Bei Bezugsfertigkeit erfolgt in der Regel die Schlüsselübergabe. Nutzen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, in dem Sie festhalten:
Denken Sie außerdem an Gebäudeversicherung, Hausrat und Haftpflicht sowie an die Anmeldung von Strom, Gas, Wasser und Internet.
Nach vollständiger Zahlung und Erfüllung aller Voraussetzungen veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag sind Sie rechtlich Eigentümer im Grundbuch.
Für Bauwerke gelten nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in der Regel 5 Jahre Gewährleistungsfrist ab Abnahme. Ist wirksam die VOB/B vereinbart, kann die Frist bei Bauwerken z. B. auch 4 Jahre betragen.
Bewahren Sie sämtliche Unterlagen (Vertrag, Pläne, Protokolle, Mängelanzeigen, Schriftverkehr) sorgfältig auf. Melden Sie Mängel schriftlich, setzen Sie Fristen zur Nachbesserung und holen Sie bei größeren Streitigkeiten fachkundigen Rat ein.
Die folgende Übersicht zeigt die maximal zulässigen Anteile der einzelnen Bauabschnitte nach § 3 MaBV (Variante mit 30 % beim Beginn der Erdarbeiten). Ihr individueller Bauträgervertrag darf diese Prozentsätze nicht überschreiten, kann aber niedrigere oder zusammengefasste Raten vorsehen.
| Bauabschnitt | Maximaler Anteil nach MaBV |
|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten (inkl. Grundstück) | bis zu 30,0 % |
| Rohbaufertigstellung inkl. Zimmererarbeiten | bis zu 28,0 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | bis zu 5,6 % |
| Rohinstallation Heizungsanlagen | bis zu 2,1 % |
| Rohinstallation Sanitäranlagen | bis zu 2,1 % |
| Rohinstallation Elektroanlagen | bis zu 2,1 % |
| Fenstereinbau inkl. Verglasung | bis zu 7,0 % |
| Innenputz (ohne Beiputzarbeiten) | bis zu 4,2 % |
| Estrich | bis zu 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | bis zu 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit (Zug um Zug mit Besitzübergabe) | bis zu 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | bis zu 2,1 % |
| Vollständige Fertigstellung | bis zu 3,5 % |
| Summe | 100,0 % |
In der Praxis werden diese Bauabschnitte im Vertrag zu höchstens sieben Raten zusammengefasst. Maßgeblich ist, dass der Zahlungsplan insgesamt im Rahmen der MaBV bleibt und die einzelnen Raten den Wert des bereits fertiggestellten Bauzustands nicht deutlich übersteigen.
Bestimmte Vertragsgestaltungen und Abläufe beim Bauträgerkauf können für Käufer nachteilig sein, wenn sie nicht erkannt werden.