Kraft Gesetz steht dem Vermieter an bestimmten, vom Mieter in die Mieträume eingebrachten Sachen ein Pfandrecht zu. Es dient der Absicherung offener Forderungen aus dem Mietverhältnis.
Das Vermieterpfandrecht soll Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis sichern, insbesondere rückständige Miete und Betriebskosten. Rechtsgrundlage ist § 562 BGB.
In der Regel bezieht sich die Sicherung auf bereits entstandene Forderungen. Rein künftige, noch nicht entstandene Forderungen können typischerweise nicht „auf Vorrat“ über das Pfandrecht verwertet werden.
Der Vermieter kann nur auf Gegenstände zugreifen, die dem Mieter gehören. Sachen von Ehepartnern, Lebenspartnern, Angehörigen der Hausgemeinschaft oder Untermietern sind grundsätzlich nicht pfändbar, wenn diese nicht (mit-)vertraglich als Mieter auftreten und die Gegenstände nicht im Eigentum des Mieters stehen.
Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf Gegenstände, die nach der Zivilprozessordnung unpfändbar sind (vgl. § 811 ZPO). Dazu zählen typischerweise:
Möchte der Vermieter das Pfandrecht ausüben, kann der Mieter dies regelmäßig durch Sicherheitsleistung abwenden, indem er beim zuständigen Gericht eine Sicherheit in Höhe der geltend gemachten Forderung hinterlegt.
Aus Sicht vieler Vermieter ist das Vermieterpfandrecht in der Praxis oft ein „Papiertiger“: Durch die Anforderungen (Eigentumsnachweis) und den großen Kreis unpfändbarer Gegenstände bleibt häufig nur ein enger Bereich verwertbarer Sachen übrig.
Zudem wird ein zahlungsunwilliger Mieter im Regelfall nicht warten, bis der Vermieter eine Verwertung praktisch durchsetzt. Der verbleibende „theoretische Zugriff“ betrifft dann häufig Gegenstände, die wirtschaftlich kaum verwertbar sind.
Statt auf das Vermieterpfandrecht zu setzen, ist eine frühzeitige Schadensprophylaxe meist wirksamer: