1. Baurechtlich genehmigte Fläche – besondere Vorsicht!
Wird im Kaufvertrag eine konkrete baurechtlich genehmigte Wohn- oder Nutzfläche
genannt, stellt dies regelmäßig eine Zusicherung einer wesentlichen Eigenschaft
dar.
Beispiel: Eine Dachgeschossfläche wurde ausgebaut, jedoch nie genehmigt oder abgenommen.
Wird dennoch die Gesamtfläche als „genehmigt“ zugesichert, kann der Käufer den Kaufpreis
anteilig mindern oder Schadensersatz verlangen.
Verkäufer-Tipp:
Flächenangaben nur dann ausdrücklich zusichern, wenn sie nachweislich genehmigt sind.
Andernfalls neutral formulieren (z. B. „laut Bauakte“, „nach Angaben des Eigentümers“)
oder ganz auf eine Zusicherung verzichten.
2. Erschließungs- und Ausbaubeiträge
Erschließungsbeiträge sind kommunale Abgaben zur Finanzierung von Straßen, Wegen,
Beleuchtung, Kanalisation usw. Die Gemeinde kann bis zu 90 % der Kosten
auf die Eigentümer umlegen.
Im Kaufvertrag sollte klar geregelt werden:
- Der Verkäufer trägt alle Erschließungs- und Ausbaubeiträge, die bis zum Kaufdatum entstanden sind.
- Der Käufer trägt nur Maßnahmen, die nach Besitzübergang beschlossen oder durchgeführt werden.
3. Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
Der Besitzübergang ist vom Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) strikt zu unterscheiden.
Mit dem Besitzübergang gehen auf den Käufer über:
- laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Betriebskosten)
- Gefahrtragung (z. B. Sturm-, Brand- oder Wasserschäden)
- Nutzungen (Mieteinnahmen)
Achtung: Viele Käufer gehen fälschlich davon aus, dass Pflichten erst mit
Grundbucheintragung beginnen – tatsächlich ist der vertraglich geregelte Besitzübergang maßgeblich.
4. Grunderwerbsteuer und Maklerkosten optimieren
Bewegliche Gegenstände (z. B. Einbauküche, Möbel, Gartengeräte) können separat vom Kaufpreis
ausgewiesen und bezahlt werden. Dadurch lassen sich:
- Grunderwerbsteuer reduzieren
- Maklerprovisionen senken
Wichtig: Die angesetzten Werte müssen realistisch sein. Überhöhte Absetzungen können vom Finanzamt
korrigiert werden.
5. Sachmängelhaftung und Haftungsausschluss
Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen
(„gekauft wie gesehen“). Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei:
- arglistig verschwiegenen Mängeln
- falschen oder zugesicherten Eigenschaften
- bewusst unrichtigen Angaben
Verkäufer: Alle bekannten Mängel offenlegen (z. B. Feuchtigkeit, Schimmel,
Setzungsrisse, Altlasten). Verschweigen ist das größte Haftungsrisiko.
6. Bauakten, Genehmigungen und Nutzungen
Vor Vertragsabschluss sollten Käufer und Verkäufer die Bauakten einsehen:
- Baugenehmigungen und Nachträge
- Abnahmen, Nutzungsänderungen
- Baulastenverzeichnis
Nicht genehmigte An- oder Umbauten können Rückbauverpflichtungen oder
Wertminderungen nach sich ziehen.
7. Mietverhältnisse und Übergang von Rechten
Bestehende Mietverhältnisse gehen mit dem Kauf auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“).
Der Kaufvertrag sollte eindeutig regeln:
- Höhe und Übergang der Mietkaution
- bestehende Sondervereinbarungen
- offene Forderungen oder Mietrückstände
8. Finanzierungsvorbehalte und Rücktrittsrechte
Käufer sollten – insbesondere bei Fremdfinanzierung – prüfen, ob ein
Finanzierungsvorbehalt oder Rücktrittsrecht sinnvoll ist.
Verkäufer bevorzugen oft verbindliche Verträge ohne Vorbehalte – hier ist eine
ausgewogene vertragliche Lösung wichtig.
9. Zusammenfassung – das schützt Verkäufer besonders
- Keine ungeprüften Eigenschaften zusichern
- Alle bekannten Mängel offenlegen
- Flächen, Bauzustand und Genehmigungen sauber dokumentieren
- Klare Regelungen zu Kosten, Besitzübergang und Haftung treffen
Merksatz: Nicht der Kaufpreis, sondern der Inhalt des Kaufvertrages
entscheidet darüber, ob ein Immobilienverkauf später teuer wird.