Marktlage Immobilien

Kaufvertragstipps


Kaufvertragstipps für Käufer und  Verkäufer
Diese Tipps können viel Geld und Ärger ersparen

1. Baurechtlich genehmigte Fläche
Vorsicht ist geboten, wenn in einem Kaufvertrag vereinbart wird, dass die verkaufte Immobilie über eine bestimmte "baurechtlich genehmigte" Wohnfläche verfügt. 
Wird diese Gesamtfläche explizit im Kaufvertrag angegeben (z.B. "... die baurechtlich genehmigte Wohnfläche beträgt 472 m²"), bedeutet dieser Vertragsbestandteil die "Zusicherung einer wesentlichen Eigenschaft" des Kaufobjektes.  Beispiel: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses verkauft seine Immobilie unter Zusicherung einer ganz bestimmten "genehmigten" Gesamtwohnfläche. Eine nachträglich ausgebaute Dachgeschosswohnung wurde jedoch baurechtlich nicht abgenommen (das ist z. B. bei Nachkriegsbauten nicht ungewöhnlich). Der Verkäufer muss in diesem Fall damit rechnen, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zunächst anteilig um den Wert der baurechtlich nicht genehmigten Dachgeschossfläche mindert.  Ein langer Rechtsstreit ist vorprogrammiert. 

2. Erschliessungsbeiträge
Erschließungsbeiträge sind durch die Gemeinde erhobene Kommunalabgaben, mit der die Kommune die Erschließung eines Grundstücks finanziert. Hierzu kann die Gemeinde bis zu 90% der angefallenen Kossten auf die anliegenden Eigentümer umlegen. So können die Bescheide schnell mehrere tausend Euro betragen.  Deshalb im Kaufvertrag darauf achten, dass die Kosten für sämtliche Erschließungsmassnahmen  die vor dem Kauf der Immobilie oder des Grundstücks anfallen durch den Verkäufer zu entrichten sind. Somit zahlt der Käufer nur die Kosten für Erschließungsmassnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt werden.  
Das erspart böse - und teure - Überraschungen für den Käufer. 

3. Besitzübergang

Zu welchem Termin soll die Immobilie oder das Grundstück den Eigentümer wechseln?  Achtung: Sobald Besitz "an der Sache" - der Immobilie - an den Käufer übergeheht, steht dieser auch für Rechte, Pflichten und anfallende Kosten ein - und nicht wie oftmals angenommen, erst dann, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist.

4. Grunderwerbsteuer und Maklergebühr sparen

Mitgekaufte Gegenstände, wie Einbauküche, Gartenzubehör o. ä. können separat neben dem Kaufpreis berechnet und bezahlt werden. Dies reduziert den Kaufpreis und spart neben der geringeren Grunderwerbsteuer auch Maklergebühren. Allerdings sollten sich die festgelegten Beträge an der Realität orientieren, das Finanzamt bewertet dies ebenfalls. 

Grundsätzlich gilt für Verkäufer und Käufer: 
Vor Kaufvertragsabschluss zur Sicherheit bei der Stadtverwaltung die Bauakten der Liegenschaft einsehen. Der Verkäufer sollte im Kaufvertrag nur dann bestimmte Eigenschaften zusichern, wenn sicher gestellt ist, dass diese Eigenschaften einer Prüfung stand halten!

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