Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche - Regelgerecht berechnen

Die Wohnflächenberechnung unterliegt klaren und eindeutigen Vorgaben. Diese sind in der Wohnflächenverordnung (WoFLV) geregelt - und doch gibt es Spielraum...

Die ermittelte Fläche ist Grundlage für die Mietberechnung, und in einigen Bereichen auch für die Berechnung der "2.Miete", die Betriebskosten. Wenn dann mit der Berechnung von Schrägen, Balkonen und Kellern allzu großzügig umgegangen wird, kann es folglich doppelt teuer werden. Dann ist es durchaus möglich, dass die fehlerhafte Grundlage auch schon einmal bis zu 25 % der Wohnfläche ausmachen kann. Bei einer mietvertraglichen Basis von 100 qm und einem mittleren Mietpreis in Höhe von 8,50 €/qm (bei tatsächlichen nur 75 qm Wohnfläche) summiert sich dieser „Fehler“ bei der Mietberechnung so auf mehr als 200 € Mehrmiete/Monat - oder auch 2500,00 €/Jahr - die eigentlich gar nicht gezahlt werden müssten.

Und nicht nur die Jahresmiete ist dann viel zu hoch, sondern auch die Berechnung der Betriebskosten Anteile, die nach QM-Wohnfläche abgerechnet werden! So kann dann insgesamt ein ansehnlicher Jahresbetrag ohne entsprechende Gegenleistung zusammen kommen!

Grund genug, sich mit der fachlich richtigen Wohnflächenberechnung näher zu beschäftigen.

Aber welche Flächen dürfen denn überhaupt mit in die Berechnung einfließen?

Diese Flächen gehören zur Wohnfläche:

- Esszimmer

- Schlafzimmer

- Kinderzimmer

- Flure und Dielen

- Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume

- Küchen

- Badezimmer und Toilettenräume

- Wintergärten

- Schwimmbäder und sonstige nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (zum Beispiel Sauna- und Fitnessräume)

Allerdings müssen auch von diesen Flächen unter bestimmten Voraussetzungen noch Abzüge gemacht werden, denn nicht alle Flächen, die zur Wohnung gehören, zählen auch zu 100% mit:

1. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen zu 100%

2. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zählen zu 50%

3. unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zählen zu 50%

4. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu 25%, höchstens jedoch zu 50%

Diese Flächen können nicht mit in die Wohnflächenberechnung einfließen:

- Kellerräume

- Abstellräumen außerhalb der Wohnung

- Waschküche

- Bodenräume

- Trockenräume

- Heizungsräume
- Räume, die baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt sind 

- Garagen (dafür zahlt man im Normalfall eine separate Miete)

Von der errechneten Wohnfläche werden zusätzlich abgezogen:

- Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt

- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze

- Türnischen

- Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Die häufigsten Fehler bei der Berechnung der Wohnfläche:

- sämtliche Flächen werden mitgerechnet

- Balkon und Terrasse werden zu 100% mitgerechnet

- die ermittelte Wohnfläche wird "aufgerundet" - siehe BGH-Urteil -

- Nebenräume (Keller) werden mitgerechnet

Wichtig:
Einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zufolge, ist bei Mieterhöhungen die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße maßgeblich, selbst wenn die Wohnung dann tatsächlich erheblich kleiner ist. Das heißt: Die tatsächliche Wohnfläche darf bis zu 10 Prozent nach unten abweichen. (BGH AZ.: VIII ZR 295/03)

! Tipps:

Mieter: Sollten Mieter durch eigenes Nachmessen eine relevante Abweichung von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche feststellen, sollten Sie nicht einfach einseitig die Miete mindern.

Denn: Sollten sich bei Ihrer Nachmessung auch Fehler eingeschlichen haben, und die Wohnung tatsächlich doch etwas grösser ist, als Ihre Ergebnisse, begehen Sie eine Vertragsverletzung. Und das kann dann im Ergebnis eine Kündigung nach sich ziehen.

Besser: Durch einen Fachmann nachmessen lassen und den Vermieter mit dem Ergebnis und Ihren Vorstellungen der Mietreduzierung konfrontieren. Der Gang zum Anwalt oder Mieterverein ist dann immer noch möglich.

Vermieter: Wenn die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben ist, sollte sie auch stimmen. Davon abgesehen, das der Mieter sich auf die Berechnung verlässt - bei falschen Angaben zur Wohnfläche droht eine (natürlich auch nachträgliche) Mietminderung (siehe oben Urteil BGH)

Zurück zum Start