Mieterhöhung - was ist möglich?

Die Mieterhöhung

Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Miete im Gegensatz zu Wohnungen, die mit öfftl. Mitteln finanziert wurden - hier gilt die Kostenmiete gem. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) - die Miete frei vereinbaren und auch erhöhen. Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind jedoch vom Gesetzgeber exakt festgelegt und orientieren sich am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). 

Bei dem Mieterhöhungsverlangen sollte in jedem Fall die Kappungsgrenze beachtet werden! 

Gründe für eine Anpassung der Miete können sein:
- durchgeführte Modernisierungen  
- Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete 

Um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen hat der Vermieter jedoch nicht das Recht, die Miete einseitig neu festzulegen. Er ist auf die Zustimmung des Mieters angewiesen und hat eine ganz bestimmte Form des Mieterhöhungsverlangens zu beachten. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% erhöht werden.
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich darlegen und muss es begründen.  
Eine transparente Möglichkeit ist hierbei, die Forderung mit Hinweis auf den Mietspiegel zu stützen und die Wohnung gem. ihrer Lage und Ausstattung in die entsprechende Kategorie einzuordnen. Alternativ hierzu oder wenn kein Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt besteht die Möglichkeit, die Mieterhöhung über ein Sachverständigen-Gutachten oder die eindeutige Benennung von 3 Vergleichswohnungen durchzuführen.

Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten 
Dieses Erhöhungsverlangen wird in der Praxis kaum vorkommen, da die Betriebskosten zwar Bestandteil des Mietvertrages, sind jedoch üblicherweise über eine Umlage abgerechnet werden und somit grundsätzlich eine variable Größe darstellen. 

Mieterhöhung zwecks Modernisierung 
Werden die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, Energieeinsparungsmassnahmen durchgeführt oder wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, kann der Vermieter die für die Modernisierungsmassnahme aufgewendeten Mittel über eine Mieterhöhung mit 8% p.a. (früher 11%)  anteilmäßig auf die Mieter umlegen. 
Beispiele: Einbau von Isolierglas oder Verbundfenstern, Solar, Photovoltaik, (unter Umständen anteilig Instandsetzung), Einbau eines Bades , Wärmedämmung an der Fassade oder des Daches, Anbau eines Balkon oder sogar Verstärkungen der elektrischen Leitungen. 
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten detailliert und schriftlich über die bevorstehenden Maßnahmen informieren (Kostenberechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beifügen). Zustimmung des Mieters einholen und Fälligkeit der neuen Miete angeben.
Der Mieter hat eine Zustimmungs- und Überlegungsfrist. Erfolgt keine Zustimmung, muss der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen.  
Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens entrichten. (siehe weiter unten Grundlage für die Mieterhöhung BGB § 558b) Beispiel: Zugang bis 13. Mai, neue Miete fällig ab dem 1. August.  

Kündigungsrecht des Mieters
Nach einem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter den Mietvertrag bis zum Ablauf des 2. Monats der auf den Zugang des Verlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 
Wird die Miete auf Grund von Modernisierungen erhöht hat der Mieter die Möglichkeit, spätestens am 3. Werktag des Monats von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. 

Klage auf Zustimmung
Stimmt der Mieter der Erhöhung der Miete nicht oder nur teilweise zu hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters auf Zustimmung zu verklagen. 

Die Grundlage für Mieterhöhungen§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. 
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. 
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. 
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 

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