Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Miete – im Gegensatz zu öffentlich geförderten Wohnungen, bei denen die Kostenmiete nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) gilt – grundsätzlich frei vereinbaren und unter bestimmten Voraussetzungen auch erhöhen.
Die Voraussetzungen und Grenzen einer Mieterhöhung sind jedoch gesetzlich genau geregelt und ergeben sich insbesondere aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Bei jedem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten.
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. In vielen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt jedoch eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Miete einseitig festzulegen. Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die Zustimmung des Mieters erforderlich.
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter schriftlich zugehen und begründet sein. Eine gängige und transparente Begründung ist der Verweis auf den örtlichen Mietspiegel, in den die Wohnung anhand von Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung eingeordnet wird.
Alternativ – oder wenn kein Mietspiegel existiert – kann die Begründung erfolgen durch:
In der Praxis handelt es sich hierbei nicht um eine klassische Mieterhöhung. Betriebskosten werden in der Regel als Vorauszahlung vereinbart und jährlich abgerechnet.
Steigen die Betriebskosten dauerhaft, kann der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen, sofern eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.
Werden die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert, Energie eingespart oder der Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöht, kann der Vermieter einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.
Der umlagefähige Anteil beträgt derzeit 8 % pro Jahr der auf die Wohnung entfallenden Kosten (früher 11 %).
Beispiele für Modernisierungen:
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich und detailliert über Art, Umfang, Dauer und Kosten der Maßnahmen informieren.
Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung wegen Modernisierung ist grundsätzlich nicht erforderlich; der Mieter ist jedoch berechtigt, Härtegründe geltend zu machen.
Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang der formell ordnungsgemäßen Mieterhöhung zu zahlen.
Nach einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ende des übernächsten Monats kündigen.
Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Mieter spätestens bis zum dritten Werktag des Monats, ab dem die erhöhte Miete verlangt wird, ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben werden.
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben.
(3) Formmängel des Erhöhungsverlangens können im Prozess geheilt werden; dem Mieter bleibt die gesetzliche Überlegungsfrist erhalten.
(4) Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.