Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt (in der Regel beim Amtsgericht) geführt wird. Es dient dazu, die Rechtsverhältnisse an Grundstücken transparent und nachvollziehbar darzustellen.
Im Grundbuch wird dokumentiert, wer Eigentümer ist, welche Belastungen oder Beschränkungen bestehen und ob Grundpfandrechte (z. B. Grundschulden oder Hypotheken) eingetragen sind. Damit ist das Grundbuch eine zentrale Grundlage für Kauf, Finanzierung, Vererbung und Zwangsvollstreckung von Immobilien.
Ein Grundbuchblatt besteht typischerweise aus mehreren Teilen. Jeder Teil hat eine klare Funktion und hilft dabei, die wichtigsten Informationen strukturiert zu finden:
Auf dem Deckblatt sind der Bezirk des Amtsgerichts bzw. des Grundbuchamts sowie die Grundbuchblattnummer vermerkt. Damit wird das Grundbuchblatt eindeutig identifiziert.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst – basierend auf dem Kataster. Hier finden sich u. a.:
Praktisch: Wer prüfen will, „um welches Grundstück es genau geht“, findet die eindeutige Zuordnung im Bestandsverzeichnis.
Nach dem Bestandsverzeichnis folgen die drei Abteilungen. Diese sind für Kauf, Finanzierung und rechtliche Bewertung besonders wichtig.
In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen (bei mehreren Personen auch als Miteigentümer mit Quoten). Zusätzlich enthält diese Abteilung den Erwerbsgrund (die „Grundlage der Eintragung“), z. B.:
Wichtig: Abteilung I beantwortet die Kernfrage, wer rechtlich Eigentümer ist.
Abteilung II enthält rechtliche Belastungen und Beschränkungen, die nicht zu den Grundpfandrechten gehören. Dazu zählen u. a.:
Wichtig: Hypotheken und Grundschulden stehen nicht in Abteilung II, sondern in Abteilung III.
Praxisrelevanz: Ein Wohnrecht oder Nießbrauch kann die Verwertbarkeit stark beeinflussen. Dienstbarkeiten können Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder regeln (z. B. Zufahrtsrechte).
In Abteilung III stehen die sogenannten Grundpfandrechte. Diese sind insbesondere für Finanzierungen relevant, da Banken hier ihre Sicherheiten eintragen lassen. Typische Einträge:
Hier ist auch die Rangfolge entscheidend: Je „vorrangiger“ ein Recht im Rang steht, desto besser ist die Absicherung des jeweiligen Gläubigers (z. B. Bank).