Mit Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Eigentümer (Vermieter), dem Mieter eine Wohnung oder ein Haus zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug, die Mietsache nur im vereinbarten Rahmen zu nutzen und die vereinbarte Miete zu zahlen.
Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnraummietrechts finden sich in den §§ 535 bis 580a BGB.
Grundsätzlich können Mieter und Vermieter den Mietvertrag frei gestalten. Diese Vertragsfreiheit endet jedoch dort, wo zwingende gesetzliche Schutzvorschriften verletzt werden.
Vertragsklauseln, die unabdingbare Rechte des Mieters einschränken oder gegen die guten Sitten verstoßen, sind unwirksam. An ihre Stelle tritt automatisch die gesetzliche Regelung.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Ein mündlicher Mietvertrag ist rechtlich wirksam, birgt jedoch erhebliche Risiken – insbesondere für den Vermieter.
Das bedeutet insbesondere:
Wird ein Mietverhältnis auf mehr als ein Jahr abgeschlossen, ist zwingend die Schriftform erforderlich. Wird diese nicht eingehalten, gilt der Vertrag ebenfalls als unbefristet.
Ein schriftlicher Mietvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:
Auch hier gilt: Sind Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten nicht ausdrücklich vereinbart, müssen sie vom Mieter nicht zusätzlich getragen werden.
Um rechtssicher zu vermieten, empfiehlt sich die Verwendung aktueller Formularmietverträge, etwa von Haus- und Grundeigentümervereinen.
Diese berücksichtigen regelmäßig die aktuelle Gesetzeslage und die neueste Rechtsprechung.
Beim unbefristeten Mietvertrag gelten unterschiedliche Kündigungsregelungen:
Verlängerte Kündigungsfristen für den Mieter sind grundsätzlich unwirksam.
Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund schriftlich benennt.
Zulässige Gründe sind z. B.:
Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.
Staffelmietvertrag:
Die künftigen Mietsteigerungen werden bereits im Vertrag festgelegt
(konkreter Betrag und Zeitpunkt).
Indexmietvertrag:
Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex
des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) gekoppelt.
Mietanpassungen sind nur entsprechend der Indexentwicklung zulässig.
Je nach Zielsetzung unterscheiden sich Mietverträge erheblich in Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und Mieterhöhungen. Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Unterschiede auf einen Blick.
| Mietvertragstyp | Laufzeit | Kündigung möglich? | Mieterhöhung | Typische Einsatzbereiche | Risiken / Hinweise |
|---|---|---|---|---|---|
| Unbefristeter Mietvertrag | Unbegrenzt |
Mieter: jederzeit mit 3 Monaten Vermieter: nur mit gesetzlichem Grund |
Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder Modernisierung |
Standardform bei Wohnraummiete | Vermieter benötigt berechtigtes Interesse zur Kündigung |
| Zeitmietvertrag (qualifiziert) |
Fest vereinbart |
Während der Laufzeit ausgeschlossen (außer fristlos) |
Nur vertraglich zulässig |
Geplanter Eigenbedarf, Umbau oder Abriss |
Befristungsgrund muss bei Vertragsabschluss genannt sein, sonst gilt der Vertrag als unbefristet |
| Staffelmietvertrag | Meist unbefristet | Ordentliche Kündigung möglich | Feste, im Vertrag definierte Staffeln |
Langfristige Vermietung mit planbarer Ertragsentwicklung |
Während der Staffel keine weiteren Mieterhöhungen möglich |
| Indexmietvertrag | Unbefristet oder befristet |
Ordentliche Kündigung möglich (bei Befristung eingeschränkt) |
Anpassung an Verbraucherpreisindex (DESTATIS) |
Inflationsabsicherung für Vermieter |
Keine Mieterhöhung zur Vergleichsmiete oder Modernisierung möglich |
| Mündlicher Mietvertrag | Unbefristet | Wie unbefristeter Vertrag | Nur nach gesetzlicher Regelung |
Ausnahmefälle, kurzfristige Überlassung |
Hohe Risiken für Vermieter: keine NK-Umlage, keine Schönheitsreparaturen |