Die Mietkaution (Mietsicherheit) dient dazu, den Vermieter für den Fall abzusichern, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt.
Werden beispielsweise die Miete oder Nebenkosten nicht gezahlt, unterbleiben geschuldete Schönheitsreparaturen oder verursacht der Mieter Schäden in der Wohnung, kann sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen.
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Ausnahmen: Der Vermieter kann eine zusätzliche Kaution verlangen, wenn auf Wunsch des Mieters bauliche Veränderungen (z. B. zur Barrierefreiheit) vorgenommen wurden oder wenn nach dem Tod des Mieters Haushaltsangehörige neu in den Mietvertrag eintreten.
Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig – nicht bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages, wie häufig angenommen.
Der Gesamtbetrag kann in einer Summe oder alternativ in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen bei einer Bank oder Sparkasse (z. B. als Sparbuch) anzulegen. Die Verzinsung erfolgt zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Mieter und Vermieter können sich auch auf eine andere Anlageform einigen, die Zinsen oder Dividenden verspricht. Dabei ist jedoch das jeweilige Spekulationsrisiko zu berücksichtigen.
Die während der Mietzeit angefallenen Zinsen stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu.
Der Vermieter darf auf die Kaution zugreifen, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten nicht erfüllt, z. B. bei ausstehenden Miet- oder Nebenkostenzahlungen.
Bestehen entsprechende Ansprüche, kann sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen oder die Forderungen gerichtlich geltend machen. Greift der Vermieter auf die Kaution zu, ist der Mieter verpflichtet, den entnommenen Betrag bis zur vereinbarten Gesamthöhe wieder aufzufüllen.
Achtung: Bei öffentlich geförderten Wohnungen darf die Kaution nicht für rückständige Mieten verwendet werden, da in der Miete bereits der Posten „Mietausfallwagnis“ enthalten ist.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und sofern keine Ansprüche des Vermieters bestehen, ist die Kaution innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückzuzahlen.
Als üblich gelten etwa drei Monate. Die Rechtsprechung ist jedoch nicht einheitlich und bewegt sich je nach Einzelfall zwischen zwei und sechs Monaten.
Wird das Haus verkauft, haftet der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution, unabhängig davon, ob er diese vom bisherigen Eigentümer erhalten hat oder nicht.
Kann der neue Eigentümer die Kaution nicht zurückzahlen, kann sich der Mieter zusätzlich an den früheren Eigentümer wenden. Der alte Eigentümer bleibt also weiterhin in der Haftung.
Die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in § 551 BGB.
Ob eine Kaution tatsächlich verlangt werden kann oder sinnvoll ist, hängt auch davon ab, ob sich ein Mieter findet, der bereit ist, eine Mietsicherheit zu leisten. Die Kautionssumme erreicht schnell 1.000 Euro und mehr.
Vor allem institutionelle Vermieter verzichten in Regionen mit hohen Leerstandsquoten zunehmend auf die Forderung einer Kaution, um die Vermietbarkeit zu verbessern.