Immobilien Wertermittlung

Wertermittlung von Immobilien

Fundierte Wertermittlungen von Immobilien basieren auf den Richtlinien des Baugesetzbuches (BauBG), auf der Wertermittlungsverordnung (WertV) und auf der Wertermittlungsrichtlinie (WertR). 

Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert (siehe § 194 BauGB) definiert, die WertV enthält allgemeine Regeln und Ausführungsbestimmungen und die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) enthält Anweisungen zur Ausführung der Bewertung von Immobilien. 

  Die Begriffe bei der Immobilienbewertung: 
 Vergleichswert: Das so genannte Vergleichswertverfahren kommt dem Marktwert einer Immobilie am nächsten. Der Wert der zu schätzenden Liegenschaft wird durch Preisvergleich ermittelt, in dem mit einer ausreichenden Anzahl geeigneter Objekte verglichen wird. Beeinflussende Kriterien sind: Lage, bauliche Nutzung, Größe und Alter der Objekte. Qualitative Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten müssen hierbei wertbeeinflussend berücksichtigt werden. 
Voraussetzung für die Bildung des Vergleichswertes ist, dass eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Objekten herangezogen werden kann. - Das ist zum Beispiel über einen ortsansässigen Makler oder den Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde möglich. 
Nur für einen ersten, wirklich grober Überblick eignen sich Vergleichsangebote in Tageszeitungen und Immobilienportalen. Der Teufel steckt hier im Detail, da Spezifikationen wie Baumängel und Lasten und Beschränkungen häufig nicht detailliert genug dargestellt werden. 

Ertragswert:
Dieses Verfahren stützt sich auf die Ermittlung der Erträge (Rendite, Mieten) einer Liegenschaft. Basis der Wertermittlung sind der Bodenwert und die nachhaltig erzielbaren (Netto)Einnahmen. Das Ertragswertverfahren eignet sich sehr gut zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgebäuden oder gewerblichen Liegenschaften. Bei der Wertermittlung sollten aber nicht ausschließlich “nachhaltig erzielbare Erträge” eine Rolle spielen: Hier ist auch das Potenzial einer Immobilie, wie Mietsteigerungsmöglichkeiten, zusätzliche Bebaubarkeit des Grundstücks oder effizientere Flächenausnutzung der Vermietungsflächen von Bedeutung.  
Beispiel: Nach Auslaufen der Mietverträge in Erdgeschossflächen einer Einzelhandelsimmobilie in einer 1a-Lage Citylage wird bei einer Neuvermietung der Mietertrag und damit der Ertragswert der Immobilie exorbitant gesteigert. Das gleiche gilt, wenn aus einem großen Ladenlokal durch entsprechende Umbauarbeiten zwei kleinere, jedoch nachgefragtere Einzelhandelsflächen mit der üblichen Schaufensterfront entstehen.   
Für die Bewertung selbst genutzter Immobilien oder unbebauter Grundstücke ist dieses Verfahren nicht geeignet. 

Sachwert:
Das Schwertverfahren ermittelt den Wiederherstellungswert einer Immobilie einschließlich des Bodenwertes. Hierbei werden Faktoren, wie technische und wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes (Alter, Bauschäden, Mängel) negativ und wirtschaftliche Werterhöhungen positiv berücksichtigt. Das Sachwertverfahren kann zum Beispiel bei der Bewertung selbst genutzten Einfamilienhäusern angewandt werden, wobei hier eher Kriterien wie Lage und Ausstattung zur Anwendung kommen. 
In der Wertermittlungspraxis spielt dieses Verfahren eine untergeordnete Rolle. 
Beleihungswert: Möchten Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, werden Sie spätestens bei Ihrem Finanzierungsgespräch mit dem Begriff Beleihungswert konfrontiert.  

Der Beleihungswert
Ist die Grundlage der Kreditgewährung für den Hypothekenfinanzierer (z. B. Bank, Sparkasse). Der Beleihungswert ist also nichts anderes als der erzielbare Wert, der Liegenschaft, der nachhaltig unter Berücksichtigung sämtlicher relevanten Umstände für das Beleihungsobjekt erzielt werden kann. Wundern Sie sich also nicht, wenn Ihre Bank Ihnen mitteilt, dass Ihre Immobilie “nur” einen Beleihungswert von 75% oder 80% des Ihnen vorliegenden Sachverständigengutachtens hat.  
Gemäß Hypothekenbankgesetz darf eine Beleihung in der ersten Rangstelle des Grundbuches nicht über 60% des Beleihungswertes hinausgehen. Das bedeutet für Sie nicht, dass Sie nur 60% des Objektes über Ihre Bank finanzieren können. Es hat jedoch für Sie zur Folge, dass Sie den 60% übersteigenden Teil Ihrer Finanzierung nicht über die erste Rangstelle des Grundbuches absichern können. Der restliche Teil wird “nachrangig” finanziert.- Für das Finanzierungsinstitut ist die nachrangige Finanzierung nicht optimal abgesichert - deshalb verlangt sie dafür einen Risikoaufschlag: Ihre Baufinanzierung wird durch diesen Risikoaufschlag teurer.   

Wertgeprüfte Immobilie:
Nicht selten am Markt anzutreffende "Eigenkreation": Hier sollten Sie sich immer die Frage stellen, wer hat “wertgeprüft” und mit welchem Hintergrund wurde der Wert der Immobilie geprüft? Handelt es sich um einen vereidigten Gutachter oder um einen selbst ernannten "Fachmann"? Eckdaten für eine Bewertung können objektiv und fundiert oder auch subjektiv und fantasievoll festgelegt werden! Ist keine anerkannte Bezugsquelle vorhanden, können Sie mit diesem Zertifikat weder bei der Aufnahme einer Baufinanzierung bei Ihrem Finanzierungsinstitut etwas anfangen, noch hilft Ihnen diese Form der "Wertermittlung" bei der Beurteilung des baulichen Zustandes - geschweige bei der Festsetzung des Kaufpreises. 
Entscheidend für den Preis einer Immobilie sind grundsätzlich Angebot und Nachfrage.  
Und diesen “Marktwert" wird Ihnen niemand vor Kaufvertragsabschluss schriftlich geben können. 

Halten Sie es einfach wie die Profis und denken bei Ihrer persönlichen Immobilienbewertung an die "3L" - Lage, Lage und nochmals Lage!  

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