Fundierte Wertermittlungen orientieren sich in Deutschland an den gesetzlichen Rahmenwerken des Baugesetzbuches (BauGB) sowie an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Verkehrswert (Marktwert) ist im Gesetz definiert; die ImmoWertV beschreibt die Grundsätze, Verfahren und Daten, die für eine nachvollziehbare Wertermittlung herangezogen werden.
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
In der Praxis werden – je nach Objektart, Nutzung und Datenlage – insbesondere drei Verfahren eingesetzt: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Wichtig ist: Diese Verfahren sind keine „Meinungen“, sondern strukturierte Rechen- und Ableitungsmethoden, die am Ende durch Marktanpassungen plausibilisiert werden.
Das Vergleichswertverfahren kommt dem Marktgeschehen häufig am nächsten: Der Wert wird über tatsächlich realisierte Kaufpreise vergleichbarer Objekte abgeleitet. Entscheidend ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsfälle.
Typische Einflussfaktoren:
Praxis-Hinweis: Inserate aus Portalen sind nur für einen groben Erstcheck geeignet. Aussagekräftiger sind belastbare Datenquellen (z. B. Gutachterausschuss, qualifizierte Marktberichte, professioneller Maklervergleich). Der Unterschied liegt im Detail (Mängel, rechtliche Belastungen, tatsächliche Zustandsthemen).
Geeignet besonders für: Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser bei guter Marktdatenlage, unbebaute Grundstücke.
Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien primär nach ihrer nachhaltig erzielbaren Ertragskraft. Grundlage sind insbesondere: Bodenwert sowie die nachhaltigen Nettoerträge (Mieten/Pachten abzüglich Bewirtschaftungskosten).
Wesentliche Stellschrauben:
Wichtig: Nicht nur der „Ist-Ertrag“ zählt – auch das Potenzial ist relevant: Mieterhöhungsmöglichkeiten, Flächenoptimierung, Nachverdichtung oder Umnutzung können den Ertragswert deutlich verändern.
Geeignet besonders für: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte, vermietete Kapitalanlagen.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert über den Wiederherstellungswert (Herstellungskosten) des Gebäudes – unter Berücksichtigung von Alter, Abnutzung, Mängeln sowie objektbezogenen Besonderheiten – plus Bodenwert. Anschließend wird der Wert i. d. R. über eine Marktanpassung an das Marktgeschehen herangeführt.
Typische Einflussfaktoren:
Geeignet besonders für: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser (wenn Vergleichsdaten dünn sind), Spezialimmobilien, Objekte mit geringer Ertragsorientierung.
Spätestens im Finanzierungsgespräch begegnet Ihnen der Begriff Beleihungswert. Banken bewerten Immobilien für die Kreditvergabe in der Regel vorsichtiger als der „optimistische“ Marktpreis, weil das Objekt als Sicherheit über die Laufzeit tragfähig sein muss.
Bei Pfandbriefbanken ist die Methodik zur Ermittlung des Beleihungswertes gesetzlich geregelt; zudem dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 % des Beleihungswertes zur Deckung eingesetzt werden. Für Sie in der Praxis bedeutet das häufig: Der „günstigste“ Finanzierungsteil (bessere Konditionen) liegt im vorrangig besicherten Bereich, weitere Darlehensteile darüber können teurer sein (Risikoaufschlag).
Für die Finanzierung ist eine belastbare Wertermittlung (und der Beleihungswert) für Banken wesentlich, weil sie das Risiko und die Beleihungsgrenzen steuert. Für den Verkauf ist jedoch am Ende der Markt entscheidend: Angebot und Nachfrage, Zinsniveau, Objektzustand, Vermarktung und Mikrolage bestimmen, welcher Preis tatsächlich erzielbar ist.
Kurz gesagt: Eine Wertermittlung kann helfen, einen Preisrahmen fachlich zu begründen – aber der tatsächliche Verkaufspreis entsteht in der Praxis erst im Marktprozess (Nachfrage, Besichtigungen, Verhandlung, Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer).
„Wertgeprüft“ ist kein geschützter Qualitätsstandard. Entscheidend ist: Wer hat geprüft (Qualifikation, Unabhängigkeit) und nach welcher Methodik (nachvollziehbare Datenbasis, Stichtag, Annahmen)? Ohne belastbare, anerkannte Grundlagen ist ein solches Label weder für Banken noch für Preisentscheidungen im Markt besonders hilfreich.
Halten Sie es wie viele Profis und prüfen Sie konsequent die „3L“: Lage, Lage, Lage – ergänzt um Zustand, Rechte/Lasten und Vermietbarkeit.