Immer mehr Käufer erwerben ihre Immobilie direkt vom Bauträger. In diesem Fall richten sich die Zahlungsmodalitäten nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Die MaBV unterscheidet insgesamt 13 Gewerke, für die der Bauträger Abschlagszahlungen verlangen darf. Diese werden in der Praxis meist zu bis zu sieben Teilzahlungen zusammengefasst.
Die erste Zahlung wird häufig bereits mit Beginn der Erdarbeiten fällig und kann bis zu 30 % der Kaufsumme betragen.
Während beim Kauf einer Bestandsimmobilie der Kaufpreis in der Regel kurzfristig und in einer Summe gezahlt wird, erstreckt sich beim Bauträgerkauf die Auszahlung des Darlehens häufig über viele Monate – bis zur Fertigstellung und Übergabe der Immobilie.
Genau hier entstehen Risiken: Wird das Darlehen von der Bank zugesagt, aber noch nicht vollständig abgerufen, können Bereitstellungszinsen anfallen.
Deshalb sollte die Finanzierungsstrategie zwingend einen ausreichend langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum enthalten – idealerweise inklusive eines zusätzlichen Sicherheitspuffers für Bauverzögerungen.
Bei der bereitstellungszinsfreien Zeit und bei der Höhe der Bereitstellungszinsen gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Banken:
Kosten: Bereitstellungszinsen können bis zu 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag betragen. Im Vergleich zu regulären Hypothekenzinsen ist dies eine sehr hohe Zusatzbelastung.
Der folgende Zahlungsplan entspricht einem häufig anzutreffenden Modell nach MaBV und dient lediglich der Veranschaulichung:
| Zahlungsanlass | Anteil |
|---|---|
| Nach Beginn der Erdarbeiten | 30,0 % |
| Nach Rohbaufertigstellung inkl. Zimmererarbeiten | 28,0 % |
| Herstellung Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizungsanlagen | 2,1 % |
| Rohinstallation Sanitäranlagen | 2,1 % |
| Rohinstallation Elektroanlagen | 2,1 % |
| Fenstereinbau inkl. Verglasung | 7,0 % |
| Innenputz (ohne Beiputzarbeiten) | 4,2 % |
| Estricharbeiten | 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % |
| Nach Bezugsfertigkeit / Besitzübergabe | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % |
| Nach vollständiger Fertigstellung | 3,5 % |
Beim Kauf einer Neubauimmobilie entscheidet nicht nur der Zinssatz des Darlehens über die Wirtschaftlichkeit der Finanzierung, sondern in erheblichem Maße auch die bereitstellungszinsfreie Zeit und die Abstimmung des Zahlungsplans mit dem Baufortschritt.
Eine vorausschauende Planung kann hier schnell mehrere tausend Euro sparen.
Nutzen Sie diese Checkliste, um die Finanzierung einer Neubau-Immobilie strukturiert abzusichern. Der Fortschritt wird automatisch berechnet und kann lokal im Browser gespeichert werden.