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Eigenbedarf

Der Eigenbedarf des Eigentümers an einer vermieteten Wohnung gilt grundsätzlich als berechtigtes Interesse des Vermieters. 

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, oder einen Familienangehörigen benötigt. Der Eigenbedarf an anderen, als zu Wohnzwecken dienenden Räumen ist ausgeschlossen. 

Familienangehörige, die zu o.g. Kreis gehören sind Eltern, Kinder, Geschwister oder Enkel.  

Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nachweisen können, um seinen Wunsch nach Eigenbedarf an der Wohnung durchzusetzen. 

Beispiele: Der Vermieter muss aus gesundheitlichen Gründen in eine Erdgeschosswohnung ziehen, die Trennung von Eheleuten, der Vermieter möchte die pflegebedürftige Mutter in das Haus aufnehmen, beruflich bedingter Wohnungswechsel des Eigentümers.  

Der persönliche Wunsch des Vermieters in der noch vermieteten Wohnung zu leben reicht allein nicht aus, um Eigenbedarf geltend zu machen. Auch wenn im selben Haus eine andere vergleichbare Wohnung leer steht, wird eine Eigenbedarfskündigung nicht durchzusetzen sein. Und: Ist in dem Haus eine andere, für den Mieter geeignete Wohnung frei geworden, muss der Vermieter dem Mieter diese Wohnung als Ersatzwohnung anbieten! 

Wie bei jeder Kündigung eines Mietverhältnisses muss auch die Eigenbedarfskündigung schriftlich erfolgen. Die Gründe für den Eigenbedarf müssen hierbei angegeben werden und für den betroffenen Mieter nachvollziehbar sein, d.h. der Vermieter muß den konkreten Sachverhalt erläutern, der zur Kündigung des Mieters führt. Die Kündigung selbst kann nur fristgerecht, also mit den nach dem Gesetz geltenden Kündigungsfristen, erfolgen. 

Achtung: Täuscht der Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vor, macht er sich gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig. 

Der Mieter kann dann unter Umständen vom Vermieter die Umzugskosten, die höhere Miete für die neue Wohnung, Renovierungskosten und evtl. gezahlte Maklerprovisionen verlangen.

 Eigenbedarf ist der häufigste und meist auch bekannteste Kündigungsgrund, der von Vermietern angegeben wird. Jedoch müssen bei dieser Art der Kündigung durch den Vermieter besondere Anforderungen und Regeln beachtet werden. Was gilt als Eigenbedarf? Wie setzt sich bei einem Eigenbedarf die Kündigungsfrist zusammen und was muss bei dieser eingehalten werden?  

Weitere detaillierte Informationen zum Thema Eigenbedarf - sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht - finden Sie auf dem Informationsportal Eigenbedarfskuendigung.com

Musterschreiben und mehr... Auf der Website: Eigenbedarfskuendigung.com/download finden Sie zusätzlich viele kostenlose Materialien zum Download, wie etwa: 

     - eBooks für Vermieter und für Mieter 
     - Muster eines Kündigungsschreibens 
     - Muster eines Widerspruchs

Kündigung durch den Vermieter: Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung

Mieter haben im Mietrecht eine besonders geschützte Position inne – was für Vermieter bedeutet, dass Kündigungen ihrerseits nur in bestimmten Fällen möglich sind. Besonders sogenannte ordentliche Kündigungen, also wenn keine Vertragsverletzung durch den Mieter vorliegt, sind in der Regel nur bei berechtigtem Interesse durchsetzbar. 
Dies ist in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) explizit festgehalten. Ein solches berechtigtes Interesse kann dann bestehen, wenn Vermieter die Wohnräume für sich oder Haushaltsmitglieder selbst benötigen oder eine bessere wirtschaftliche Verwertung anstreben. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit ein Interesse auch anerkannt wird. 
Detaillierte Informationen zur Eigenbedarfskündigung bieten die Ratgeber sowie E-Books auf https://www.eigenbedarfskuendigung.com/. Hier finden sich unter anderem Informationen dazu, wann Eigenbedarf angemeldet werden kann und für wen dies überhaupt möglich ist. 
Bei der sogenannten Verwertungskündigung – also der Kündigung, um eine bessere wirtschaftliche Verwertung des Wohnraums zu erreichen – gibt es ebenfalls Einiges zu beachten. Wie beim Eigenbedarf, müssen ausführliche und nachvollziehbare Gründe vorgebracht werden. 

Was ist eigentlich eine Verwertungskündigung?

In Zeiten von knappen und hart umkämpften Wohnraum, kann es auch vorkommen, dass eine bestehende Vermietung sich für Vermieter nicht mehr lohnt bzw. sie in finanzielle Schwierigkeiten bringt. Ein Ausweg kann die eigene Nutzung der Immobilie – also die Eigenbedarfskündigung – sein. Aber auch die Kündigung des Mietverhältnisses, um die wirtschaftliche Situation zu verbessern, ist unter Umständen eine Option.
Allerdings gilt in der Regel, dass der reine Wunsch, durch eine anderweitige Vermietung, höhere Einnahme zu erzielen, nicht als ausreichende Basis für eine solche Verwertungskündigung angesehen wird. So sind auch ein anstehender Verkauf und die Aussicht, durch eine nicht vermietete Immobilie einen höheren Kaufpreis zu erzielen, üblicherweise keine ausreichende Begründung für eine ordentliche Kündigung der Mieter.  
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die angestrebte wirtschaftliche Verwertung angemessen sein muss. Eine Veränderung der Nutzung sowie auch eine grundlegende Renovierung bzw. notwendige Sanierung oder der Abbruch und Wiederaufbau des Gebäudes zulässige Anlässe für eine Verwertungskündigung darstellen. 
Allerdings ist eine anderweitige Nutzung von Wohnraum, zum Beispiel als Gewerberaum, oft auch unter einer Zweckentfremdung zu betrachten und kann somit wiederum nicht zulässig sein. Die Sanierung oder Wiederaufbau gelten in der Regel nur dann als Grund für eine bessere wirtschaftliche Verwertung, wenn sie tatsächlich auch notwendig sind.  

Verwertungskündigung bei Verkauf: Das ist wichtig

Die angestrebte Verwertung muss eine wirtschaftliche Verbesserung zum bestehenden Zustand bedeuten. Zudem müssen Vermieter auch darlegen, dass die bestehenden Vermietung Verluste mit sich bringt, die ihm nicht mehr zuzumuten sind oder diese eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert. Wichtig ist hier, dass die Verluste des Viermieters die des Mieters (durch den Verlust der Wohnung) weit übersteigen (siehe auch Urteil vom 10.09.2014 vom LG Potsdam Az.: 4 S 163/11).
Grundsätzlich sollten Vermieter wissen, dass eine Kündigung mit der Begründung, dass eine unvermietete Immobilie einen höheren Preis erzielt, in der Regel unwirksam ist. Denn üblicherweise wird nur dann ein Nachteil für den Vermieter angenommen, wenn die vermietete Immobilie gänzlich unverkäuflich ist oder einen so niedrigen Kaufpreis erzielt, dass ein Verkauf nicht sinnvoll wäre. Gleiches gilt beim Abriss. Nur dieser allein ohne Neubau des Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung. 
Die Frage, ob eine schlechtere Verwertung bei einer Vermietung vorliegt, immer im Einzelfall geklärt werden.  

Verwertungskündigung: Meist eine Einzelfallentscheidung

Ob eine Verwertungskündigung angemessen ist, wird also meist je nach Einzelfall entschieden. Angemessen kann eine solche Kündigung sein, wenn die Verwertung aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und auch sinnvoll ist. Hat der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile, kann das der Fall sein.
Kündigen Vermieter, gilt die gesetzliche bzw. die im Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist. Zudem muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Mieter haben im Falle einer Verwertungskündigung ein Widerspruchsrecht, in dem auch Härtefallregelungen zum Tragen kommen können.  
Die Kündigung nachvollziehbar darzulegen und zu begründen, ist sowohl bei Eigenbedarf als auch bei einer angestrebten besseren wirtschaftlichen Verwertung von großer Bedeutung. Denn ohne eine solche Begründung kann die Kündigung unwirksam und somit nicht durchsetzbar sein. 

Quelle und weitere Details: https://www.eigenbedarfskuendigung.com/

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