Der Erwerb einer Immobilie ist immer auch eine Entscheidung für ein bestimmtes Maß an Freiheit, Verantwortung und Risiko. Die Unterschiede zwischen Miete, Eigentumswohnung und Einfamilienhaus sind grundlegend – und werden häufig unterschätzt. Jede dieser 3 Wohnform hat ihre individuellen Vor-/ und Nachteile. Wir haben die Wohnformen für Sie verglichen.
| Aspekt | Mietwohnung | Eigentumswohnung (WEG) | Einfamilienhaus |
|---|---|---|---|
| Kostenstruktur | Planbar, Reparaturen trägt der Vermieter | Finanzierung + Hausgeld + Umlagen | Alleinverantwortung Finanzierung + alle Instandhaltungen |
| Flexibilität | Hoch (kurze Kündigungsfrist) | Mittel (Verkauf erforderlich) | Niedrig (starke Ortsbindung) |
| Entscheidungsfreiheit | Gering (Vermieter bestimmt weitgehend) | Eingeschränkt durch WEG-Beschlüsse | Weitgehend alleinige Entscheidungsfreiheit |
| Verantwortung | Niedrig | Hoch (aber: kollektive Verantwortung) | Vollständig (im Rahmen der Gesetze) beim Eigentümer |
| Risikoprofil | Mietanpassungen | Kostenbeteiligungen, Sonderumlagen, Mehrheitsentscheidungen | Sämtliche Kosten- und Sanierungsrisiken beim Eigentümer |
Die Eigentumswohnung nimmt eine Zwischenstellung ein: mehr Sicherheit und zus. Vermögensbildung als die Miete, aber erheblich weniger Autonomie als das Einfamilienhaus.
Mit dem Kauf erwerben Sie Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Tlw. auch ein Sondernutzungsrecht bestimmter Bauteile. Wichtig: Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum trifft die Gemeinschaft – nicht der Einzelne.
Beschlüsse werden in den meisten Fällen mit einfacher Mehrheit gefasst. Bei bestimmten Maßnahmen gelten strengere Anforderungen, dennoch ist die Bindungswirkung von Mehrheitsentscheidungen für viele Käufer überraschend hoch.
In vielen Gemeinschaften – insbesondere bei Neubauten oder umgewandelten Mietwohnungen – hält ein Investor oft mehrere Einheiten. Je nach Stimmrechtsregelung (Kopfprinzip oder Miteigentumsanteile) bedeutet dies:
Rechtlich ist dies zulässig. Praktisch kann es jedoch dazu führen, dass einzelne Eigentümer kaum Einfluss auf Entscheidungen (Beschlüsse) haben. Für Käufer ist daher entscheidend, nicht nur die Wohnung, sondern die Eigentümerstruktur der WEG zu prüfen (siehe Checkliste).
Neben der Finanzierung existiert eine dauerhafte Kostenebene, die unabhängig von Nutzung oder Leerstand anfällt:
Technische Standards, Energieeffizienz und Modernisierungsanforderungen betreffen in der WEG fast immer das Gemeinschaftseigentum. Ob und wann Maßnahmen umgesetzt werden, entscheidet im Gemeinschaftseigentum die Mehrheit – nicht der einzelne Eigentümer.
Förderprogramme und gesetzliche Vorgaben ändern sich regelmäßig. Käufer sollten weniger auf konkrete Programme, sondern stärker auf den baulichen Zustand, den Energieausweis und die Beschlussfähigkeit der Gemeinschaft achten.
Die Eigentumswohnung eröffnet Chancen, ersetzt jedoch nicht die Autonomie eines Alleineigentümers. Käufer sollten daher nicht nur prüfen, ob sie sich den Kauf finanziell leisten können, sondern auch, ob sie bereit sind, dauerhaft Entscheidungen einer Gemeinschaft mitzutragen – selbst dann, wenn diese nicht den eigenen Vorstellungen entsprechen.
Besonders dann, wenn andere die Mehrheit halten.