Immobilienaktien
Deutsche Wohnen, LEG, Vonovia und Co. - wie entwickeln sich die Aktienkurse der grössten Immobilienunternehmen in Deutschland?
| Rechtsgebiet | Entscheidung |
|---|---|
| BGH-Urteil: Wohnungseigentümer sind zur Selbstbeteiligung verpflichtet | Wohnungseigentümer können dazu verpflichtet sein, einen Schaden in der WE-Anlage gemeinschaftlich mit zu bezahlen – auch wenn dieser Schaden nicht das eigene Objekt betrifft. Eine Regelung dieser Art ist bei der Gebäudeversicherung grundsätzlich rechtmäßig, so urteilte der Bundesgerichtshof (BGH). Der Sachverhalt Die Vorteile der niedrigeren Prämie nutzen, ohne die Nachteile der Selbstbeteiligung in Kauf nehmen? Im dem aktuellen Fall ging es um eine sehr große Wohnanlage in Köln. In den Wohnungen treten wegen nicht ausreichender Leitungsdimensionen sehr oft Wasserschäden auf. Die Eigentümer der (einzigen) Gewerbeeinheit der WE Gemeinschaft müssen wegen ihres hohen Flächenanteils anteilmäßig viel mehr zahlen, als die Eigentümer der Wohnungen, obwohl sie selbst noch nie einen Wasserschaden hatten. Die Begründung: Eine höhere Selbstbeteiligung bedeute grundsätzlich niedrigere Versicherungsbeiträge, und von niedrigen Versicherungsprämien davon profitierten sämtliche Wohnungseigentümer. Insofern müssten auch alle Wohnungseigentümer gemeinsam die Kosten tragen. Nichts anderes gilt, wenn der Selbstbehalt wegen ungewöhnlich häufiger Schäden zwangsweise exorbitant hoch angesetzt ist, denn auch dann hätten alle Eigentümer etwas davon, nämlich dass die Anlage überhaupt versichert sei. Quelle BGH: Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21 |
Für Spekulanten wird es schwieriger | Kurzzeitvermietungen: Schlappe vor dem EuGH
Das System der Kurzzeitvermietungen, wie z. B. über Airbn praktiziert, kann durch Städte mit großer Wohnungsnot eingeschränkt werden. Dies bestätigte jetzt auch der Europäische Gerichtshof (EuGH) in einem aktuellen Urteil. In dem am 22.09.2020 verhandelten Fall hatte Frankreich für die Stadt und dem Ballungsraum Paris, sowie sämtliche Städte über 200.000 Einwohner eine Genehmigungspflicht zur Kurzzeitvermietung eingeführt. Hierdurch sollte verhindert werden, dass dem üblichen Wohnungsmarkt viele Wohnungen entzogen und nur teuer und kurzzeitig vermietet werden. Eigentümer die diese Pflicht nicht einhielten wurden mit einer hohen Geldstrafe belegt und mussten die Wohnungen wieder dem normalen Vermietungsmarkt zuführen. Die betroffenen Eigentümer klagten dagegen bis vor dem EuGH. Wohnungsmangel in Ballungsräumen soll nicht ausgenutzt werden Der EuGH war in seinem Urteil der Auffassung, dass mit einer durch die Städte auferlegte Genehmigungspflicht ein System zur Bekämpfung des Wohnungsmangels erzielt werde, somit einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses darstellt und somit rechtens ist. Trifft auch den deutschen Wohnungsmarkt Das Urteil des EuGH ist auch für den Deutschen Mietmarkt und vor allem die Ballungsräume mit angespannten Wohnungsmärkten von Bedeutung, da es die bereits von einigen Städten ausgesprochenen Vorgaben der Genehmigung von Kurzeitvermietungen stützt. Das Urteil des EuGH können Sie hier im Volltext einsehen oder downloaden: Urteil Kurzzeitvermietungen Az. C-724/18 und C-727/18 Quelle: EuGH |
| Eigenbedarf: Individuelle Auslegung | Eigenbedarf: Sehr individuell ausgelegt ...
Vermieter haben in bestimmten Fällen das Recht, die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen. Dazu gehört auch, wenn die nächsten Angehörigen, z. B. Tochter oder Sohn, eine eigene Wohnung benötigen. In dem speziellen Fall hatte der Vermieter seine Eigenbedarfskündigung allerdings auf recht wackeligen Füssen aufgestellt: Seine Argumentation: Er benötigt die Wohnung für seine 14-jährige Tochter und ihren 16-jährigen Verlobten.Das allerdings konnte das Gericht nicht nachvollziehen und hielt den Grund für vorgeschoben. Überraschender Weise verlor der Vermieter den Prozess. LG Hannover WuM 91, 491 |
| „Fuck You“: Keine Kündigung | „Fuck You“: Führt nicht automatisch zur Kündigung der Mietwohnung Nicht jede verbale Beschimpfung eines Mieters gegenüber seinem Vermieter gilt auch automatisch als Beleidigung. Deshalb kann der Vermieter sich auch nicht (sofern es um eine einmalige verbale Entgleisung des Mieters handelt) darauf beziehen und dem Mieter kündigen. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Köpenick in einem Mietrechtsprozess. Der Fall: In dem beschriebenen Fall hatten Mieter und Vermieter über einen längeren Zeitraum Dissonanzen. Der Vermieter warf dem Mieter vor, dass er vertragswidrig seine Wohnung einer anderen Person überlassen habe, obwohl er hierzu keine Erlaubnis vom Vermieter hatte. Deshalb hatte der Vermieter den Mieter auch schon abgemahnt. Nach der nächsten Entgleisung des Mieters - er hatte zu dem Verwalter "Fuck You" gesagt, kündigte der Vermieter dem Mieter schlussendlich. Das Urteil: Das Gericht gab der Klage des Vermieters nicht statt und begründetet das Urteil damit, eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung nicht nachgewiesen wurde und der Zeuge keine ausreichenden Details zu dem Vorwurf der Untervermietung vortragen konnte. Bei der verbalen Entgleisung (Fuck You“ argumentierte das Gericht, dass es sich hierbei um eine einmalige und jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung handele. Nach Auffassung der Richter seien diese Worte nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend, dass sie zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses führen würden. Das Urteil: (AG Berlin-Köpenick Az.: 3 C 201/19) |
| Dachlawinen: Im Winter normal | Dachlawinen: Damit muss man im Winter rechnen
Eine Dachlawine traf im Winter das Auto eines vor dem Haus parkenden PKW und beschädigte das Fahrzeug. Der betroffenen PKW-Halter ging davon aus, dass der Hauseigentümer verantwortlich ist, und den Schaden begleichen muss. Dem war allerdings nicht so: Das Oberlandesgericht Düsseldorf urteilte regional orientiert, denn: Sie unterschieden in ihrem Urteil) zwischen den schneereichen und den schneearmen Regionen. Die Richter: Wer sein Auto in einer schneearmen Region wie etwa dem Rheinland im Freien parkt, ist selbst dafür verantwortlich, dass sein PKW von keiner Dachlawine verschüttet werden kann. Selbst bei extremen Wetterlagen müssen durch den Hauseigentümer keine weiteren Sicherungsmaßnahmen, wie separate Warnschilder, Schneefanggitter, oder eine Sperrung des Parkplatzes, ergriffen werden. OLG Düsseldorf: Az. I-10 U 18/13 |
| BGH Urteil: Neuer Oberboden - nur mit Schallschutz
| BGH Urteil: Neuer Oberboden - nur mit Schallschutz
Schallschutz muss bei Wechsel des Oberbodens eingehalten werden Wenn ein Wohnungseigentümer den vorhandenen Teppich durch neue Fliesen ersetzt, dann ist er verpflichtet, die Schallschutzbestimmungen aus dem ursprünglichen Baujahr des Hauses einhalten. So urteilte der Bundesgerichtshof. Der Fall: Der Bewohner einer Dachgeschosswohnung hatte den bisherigen Teppichboden, der die Grenzwerte des Schallschutzes eingehalten hatte, gegen einen Fliesenboden ausgetauscht. Durch den neuen Fliesenbelag wurden dann allerdings die Grenzwerte erheblich überschritten. Aufgrund der nun aufgetretenen Trittschalllärmbelästigung klagte der Eigentümer der unter dem Verursacher liegenden Wohnung und verlangte, dass ein Oberboden verlegt wird, der die Schallschutzrichtlinien einhält. Das Urteil: Der BGH gab dem klagenden Eigentümer mit der Begründung Recht, dass Eigentümer einer Wohnung bei einem „geordneten Zusammenleben" darauf zu achten hätten, dass beim Austausch des Fußbodenbelags die Nachbarn nicht mit unzumutbarem Trittschalllärm belästigt werden. Der Eigentümer der oberen Wohnung muss einen neuen Oberboden verlegen, der die Schallschutzrichtlinien einhält. BGH Urteil vom 26. Juni 2020 - V ZR 173/19 Quelle und weitere Details: Bundesgerichtshof |
| Garagen: Erschwertes Einparken ist zu akzeptieren | Eine Zufahrt zu Garagen auf einem Grundstück, das keinen eigenen Zugang zur Straße hat, darf vom Besitzer des Vordergrundstücks verändert werden. Und das auch, wenn das für den Hinterlieger ein erschwertes Einparken zur Folge hat. Das urteilte das Oberlandesgericht Zweibrücken.
Der Fall In dem verhandelten Fall gehörten zu einem Hinterliegergrundstück fünf Garagen. Die Garagen waren nur über den Hof des (vorderen) Nachbargrundstücks zu erreichen. Zur Absicherung des Zufahrtsrechts war im Grundbuch des Beklagtengrundstücks ein sog. "Geh- und Fahrrecht" zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Hinterliegergrundstücks eingetragen. - Dann erstellte der Eigentümer des vorderen Grundstücks 2 zusätzliche Stellplätze. Dadurch musste der Hinterlieger muss tlw. rückwärts in seine Garagen einfahren. Das Urteil Der Garagennutzer klagte, um einen Rückbau der vorderen Stellplätze zu erreichen – und verlor. Begründung Das OLG Zweibrücken sah in seinem Beschluss das Nutzungsrecht des Klägers nicht ein-geschränkt, da die verbleibende Fahrtbreite ausreichend sei und der Bau der neuen Park-plätze rechtmäßig gewesen wäre. Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 03.05.2022 (Az.: 7 U 150/20) |
| Vermieter beleidigt: Kündigung | Vermieter beleidigt: Kündigung Nicht alles darf man zu seinem Vermieter sagen: Derbe Beleidigung zieht die fristlose Kündigung nach sich Wer seinen Vermieter als Schwein tituliert, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen Die Stimmung zwischen dem Eigentümer einer Wohnung und seinem Mieter war schon seit längerem nicht besonders gut. Es gab eine ganze Reihe von Streitigkeiten zwischen beiden Parteien. So ging es um nächtliche Klopfattacken, um die Vermüllung der Wohnung und um Zerwürfnisse unter den Mietern. Deswegen stand die persönliche Begegnung zwischen dem Eigentümer und dem betroffenen Mieter unter keinem besonders guten Stern. In dieser Situation kam es zu einer besonders derben Beleidigung. Der Mieter sagte zum Vermieter "Sie sind ein Schwein". Darauf hätte er besser verzichtet, denn es folgte die fristlose Kündigung, die die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch als berechtigt bezeichnete. Solch eine Provokation müsse sich niemand bieten lassen. Erschwerend komme hinzu, dass der Mieter nach dieser Beleidigung weder durch sein Verhalten noch durch eine ausdrückliche Entschuldigung Reue gezeigt habe. Im Gegenteil, er habe in der Klageerwiderung sogar noch ausgeführt, dass der Vermieter lüge wie gedruckt. Urteil: (Amtsgericht München, Aktenzeichen 411 C 8027/13) |
| Wohnungssharing: Ohne Genehmigung? | Wohnungssharing ohne Genehmigung: Fristlose Kündigung droht Urteil: Wohnungssharing = Fristlose Kündigung "Teilen" ist aktuell, aber nicht immer erlaubt. Das musste eine Wohnungsmieterin erfahren, die ihre Wohnung mit anderen "teilen" wollte. Wie das Landgericht Berlin kürzlich urteilte, riskiert ein Mieter, der seine Wohnung im so genannten "Wohnungssharing" weiter vermietet, die Kündigung. Im dem konkreten Fall ging es um einen Mieterin, die ihre Wohnung an "AirBnB-Touristen" zur Weitervermietung anbot. Nach Wertung des Landgerichts stellt das Anbieten einer Mietwohnung auf dem Sharing Portal AirBnB einen schweren Pflichtverstoß dar, der den Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Zunächst hatte der Vermieter die Mieterin wegen der Anbietens und der Weitervermietung als Touristenunterkunft auf dem Internet Portal von AirBnB abgemahnt. Die Mieterin bot die Wohnung trotz der Abmahnung weiter auf AirBnB an. Der Vermieter sprach dann die fristlose Kündigung aus. Nach der Auffassung des Landgericht Berlin, hat die Mieterin einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß gegen den bestehenden Mietertrag begangen, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei. Eine Weitervermietung der Wohnung wäre nur dann möglich gewesen, wenn die Mieterin die Zustimmung des Vermieters eingeholt hätte. Anmerkung: In den aktuellen Verträgen der bekannten Wohnungsunternehmen - und auch den einschlägigen frei verkäuflichen Formularmietverträgen - wird dies (Untervermietung) so gut wie immer grundsätzlich ausgeschlossen. (LG Berlin, Geschäftsnummer: 67 T 29/15) |
| Ratten auf dem Grundstück: Eigentümerin in der Pflicht | Ratten auf dem Grundstück: Eigentümerin in der Pflicht
Wird vom bezirklichen Gesundheitsamt auf einem Grundstück ein Rattenbefall festgestellt, ist die Grundstückseigentümerin unabhängig von ihrer Verantwortung für den Schädlingsbefall verpflichtet, die Ratten durch eine Fachkraft bekämpfen zu lassen. Das hat das Verwaltungsgericht in einem Eilverfahren entschieden. Der Sachverhalt Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Reinickendorf. Im Sommer wurde dem Gesundheitsamt ein Rattenbefall auf dem Grundstück gemeldet. Die Ratten würden von einer unbekannten Person dort mehrmals die Woche mit Futter und Getränken versorgt, sie kletterten mittlerweile auch in die Dämmung des Nachbargebäudes. Das Bezirksamt Reinickendorf verpflichtete die Eigentümerin des Grundstücks nach einer Ortsbesichtigung durch das Gesundheitsamt Mitte September 2022 dazu, binnen einer Woche eine Fachkraft mit der Durchführung der Rattenbekämpfung zu beauftragen und hierüber das Bezirksamt schriftlich zu informieren. Sollte dies nicht geschehen, drohte das Bezirksamt an, die nötigen Maßnah-men selbst auf Kosten der Eigentümerin vorzunehmen. Das Urteil Das Gericht lehnte den dagegen gerichteten Eilantrag der Grundstückseigentümerin ab. Es folgte dem Einwand der Grundstückseigentümerin, sie habe keine Ratten gesichtet, nicht. Ratten agierten regelmäßig im Verborgenen und mehrere Anrainer, darunter auch die Leiterin einer angrenzenden Kita, hätten den Rattenbefall unabhängig voneinander dem Mitarbeiter des Gesundheitsamts bestätigt. In diesem Fall ergebe sich aus der Verordnung über die Bekämpfung von Gesundheitsschädlingen eine Pflicht der Eigentümerin zur Bekämpfung der Ratten. Dies setze insbesondere kein Verschulden, d.h. keine Verantwortlichkeit für die Entstehung des Rattenbefalls voraus. Gegen den Beschluss kann Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden. (Quelle: VG Berlin, 11. Oktober 2022 (VG 14 L 1235/22) |
| Decke ausschütteln: Vorher den Inhalt prüfen! | Decke mit Inhalt: Vor dem Ausschüteln aus dem Fenster den Inhalt prüfen
Ausschütteln am Fenster eines Mietshauses kann verboten sein Das ein Mieter gelegentlich mal vom Fenster seiner Wohnung aus eine Decke ausschüttelt, ist nicht verboten. Vor allem dann nicht, wenn er darauf achtet, dass sich unten nicht gerade jemand aufhält oder dadurch irgendetwas verschmutzt wird. Eine Mieterin in München ging allerdings weiter. Sie schüttelte auch eine Decke aus, in der sich Abfall wie Hundeknochen, Zahnstocher und anderes befand - und das, obwohl Menschen unter dem Fenster standen. Die Nachbarn forderten vor Gericht, dass sie ein derartiges Verhalten in Zukunft unterlasse. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ordnete der zuständige Zivilrichter genau das an. Im Urteil hieß es, die Betroffene dürfe zwar auch künftig ihre Decke ausschütteln, sie müsse aber streng darauf achten, dass sich darin keine Gegenstände befinden und dass kein Mensch unmittelbar davon betroffen sei. (Amtsgericht München, Aktenzeichen 424 C 28654/13) Quelle: LBS |
| Schimmel: Fristlose Kündigung möglich | Schimmel: Sofortiger Auszug ohne Frist möglich
Amtsgericht urteilt pro Mieter Mieter mit Kleinkind können sofort ausziehen . - Schimmel ist stark gesundheitsgefährdend, und gerade in der kalten Jahreszeit können sich auf feuchten Wänden schnell Schimmelsporen bilden - und dies kann gesundheitsgefährdend sein. Das Amtsgericht Bielefeld hat einem betroffenen Mieter mit Kind in einem Urteil zugestanden, die betroffene Wohnung fristlos zu kündigen! Wichtig für die Beurteilung des Sachverhalts: Gibt der Vermieter an, der Schimmel wurde durch den Mieter verursacht, muss er dies auch beweisen können. In dem beschriebenen Prozess vor dem Amtsgericht hatten die Mieter wegen Feuchtigkeit und Schimmel an den Kinderzimmerwänden die Wohnung mit der Begründung der drohenden Gesundheitsgefahr fristlos gekündigt. Daraufhin klagte der Vermieter. Doch das Gericht gab den Mietern der Wohnung recht. Nach Ansicht des Gerichts sei die Situation im Hinblick auf die Gesundheit des Kindes nicht tragbar gewesen. Da auch ein Sachverständiger nicht bestätigen konnte, dass die Mieter für die feuchten Wände verantwortlich waren, hatte der Vermieter mit seiner Klage schlechte Karten. Denn: Ganz im Gegenteil stellte der Sachverständige fest, dass die Feuchtigkeit zumindest auch eine Folge von baulichen Mängeln war. Az.: 415 C 56/18 Amtsgericht Bielefeld |
| Immobilienkauf: Keine Provision ohne Widerrufsbelehrung | Immobilienkauf: Ohne Widerrufsbelehrung keine Maklerprovision
Bei einem über das Telefon oder per E-Mail abgeschossenen Maklervertrag handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft und kann somit widerrufen werden. Auch Makler müssen den Kunden bei einem solchen Vertrag über das Widerrufsrecht informieren - tun sie das nicht, sind die Verträge unwirksam. Der Sachverhalt: Ein Immobilienmakler klagte gegen einen Kaufinteressenten, der per E-Mail sein Interesse an einem Objekt angezeigt hatte. Der Makler versandte zwar darauf hin die Angebotsunterlagen mit Hinweis auf eine bei Vertragsabschluss zu zahlende Maklerprovision. - Eine Widerrufsbelehrung übersandte der Makler dem Interessenten jedoch nicht. Der Interessent nahm dann auch Leistungen des Makler (Besichtigung, etc.) in Anspruch und kaufte später das Objekt. Die Maklergebühr zahlte er dann aber nicht. Er widerrief stattdessen den Maklervertrag. Auch bei einem parallel entschiedenen zweiten - ähnlich gelagerten - Verfahren ging der Makler leer aus. Auch hier fehlte die Widerrufsbelehrung. Aus diesem Grunde entschied der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in der letzten Instanz in beiden Fällen gegen die Makler. BGH Urteile vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15 und I ZR 68/15 |
| BGH-Urteil: Die (richtige) Vormiete
Klare Regeln bei Neuvermietungen | Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil zur Vorgabe der „Vormiete“ Stellung bezogen. So ist es einem Vermieter nicht erlaubt, eine Vormiete als Grundlage für eine Neuvermietung zugrunde zu legen, die damals bereits deutlich über der Mietpreisbremse lag. Ausgangslage: Nach dem Gesetz darf der Vermieter im Gebiet einer gültigen Mietpreisbremsenverordnung nur dann mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete von einem neuen Mieter fordern, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet oder wenn die Wohnung zuvor umfassend saniert wurde oder wenn der vorherige Mieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat (Vormiete). Der Fall: In dem aktuellen Fall war die Mietwohnung zuvor zu Gewerbezwecken vermietet. Vor dieser Vermietung waren die in Rede stehenden Flächen als Wohnung vermietet. Die Vermieterin bezog sich bei der Neuvermietung auf die damals - über der Mietpreisbremse – liegenden Wohnraumvermietung vor der Gewerberaumvermietung. Die Entscheidung: Laut BGH wird die Option, sich bei einer Neuvermietung auf die „Vormiete“ zu beziehen, sehr eng ausgelegt. Diese findet nur dann Anwendung, wenn die Miete des unmittelbaren Mietvorgängers über der gedeckelten Miete lag und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet wurde. Hat der Vermieter die Wohnung zuvor zu Gewerbezwecken vermietet, kann er sich nicht auf eine noch davorliegende Wohnraumvermietung berufen. BGH Urteil VIII ZR 374/18 Das Urteil im Volltext |
| Wasserverbrauch: Eigentümer muss zahlen | Extrem hoher Wasserverbrauch: Grundstückseigentümer muss zahlen,
Die bloße Wahrscheinlichkeit reicht zur Entlastung eines Grundstückseigentümers nicht aus, wenn auf seinem Anwesen plötzlich der Wasserverbrauch nach oben schnellt. Kann er keinen technischen Defekt der Messgeräte nachweisen, muss er nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS den entsprechenden Betrag bezahlen. Der Fall: "Das kann doch nicht mit rechten Dingen zugehen", dachte sich ein Grundstückseigentümer, als er die Rechnung für seinen Wasserverbrauch erhielt. Demnach hätte er auf seinem privaten Anwesen binnen 18 Monaten 1.088 Kubikmeter konsumiert, obwohl das Haus noch gar nicht bewohnt gewesen sei. Die Gesamtrechnung für diesen Zeitraum betrug immerhin knapp 4.000 Euro. Auf seine Beschwerde hin wurde der Wasserzähler zur Untersuchung an einen Experten weitergeleitet, der allerdings keinen Defekt feststellen konnte. Das Urteil: Die nachgewiesene Funktionstüchtigkeit des geeichten Wasserzählers war für die Richter das entscheidende Argument. Wenn das der Fall sei, dann müsse der Verbraucher für den hohen Konsum auch tatsächlich aufkommen. Die Ungewissheit, wie ein derartig hoher Verbrauch zu Stande gekommen sei, gehe zu Lasten des Betroffenen. Die Gebührenbescheide des Wasserversorgers seien deswegen rechtmäßig ergangen. (Verwaltungsgericht Neustadt/Weinstraße, Aktenzeichen 4 K 203/15.NW) |
| Vermieterportale: Die Wahrheit ist okay | Vermietererfahrungen und Bewertungsportale: Die reine Wahrheit ist möglich
Ein Mieter darf seine - auch negativen - Erfahrungen mit seinem Vermieter auf Internet Bewertungsportalen veröffentlichen, wenn es sich um die Wahrheit handelt. Das entschied aktuell das Bundesverfassungsgericht. Der Sachverhalt: Ein Mieter hatte einen Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Nach Beendigung der Mietzeit forderte er die Kaution vom Vermieter zurück. Dieser zahlte den fälligen Betrag jedoch erst aus, nachdem der Mieter eine Strafanzeige gestellt hatte und die Zwangsvollstreckung der Kautionsrückzahlung anstand. Später postete der Mieter seine Erfahrungen mit dem Vermieter auf Internet Bewertungsportalen. Die dort abgebildeteren Aussagen unter anderem: „Ende 2007 war ich leider gezwungen Herrn … bezüglich der Rückgabe meiner Mietkaution vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu verklagen. Im November 2008 bekam ich dann vom Amtsgericht … einen Titel, der Herr … verpflichtete, 1.100 € an mich zu zahlen. Am 3.1.2009 bekam ich einen Brief von Herrn …, in dem er angeboten hat, die 1.100 € in 55 Monatsraten á 20 € zu bezahlen, da es im zur Zeit nicht möglich ist, die 1.100 € in einer Summe zu zahlen. Erst nach Einschalten der Staatsanwaltschaft … und dem zuständigen Gerichtsvollzieher hat Herr … dann Ende Februar 2009 gezahlt. Mit Herrn … werde ich bestimmt keine Geschäfte mehr machen.“ Der ehemalige Vermieter klagte dagegen auf Unterlassung und bekam in der ersten und zweiten Instanz Recht. In der letzten Instanz hob das Bundesverfassungsgericht die ersten 2 Entscheidungen auf und gab dem Mieter Recht. Nach Auffassung des obersten Gerichtes ist es durchaus möglich, sich im Internet negativ über andere Personen zu äußern - solange es sich um die Wahrheit handelt. Die Verfassungsrichter setzten dabei nur die Einschränkung, dass der "Bewertete" dabei keinen unverhältnismäßig großen Schaden erleiden dürfe. Dies lag in dem hier in Rede stehenden Fall nicht vor. Anmerkung: Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem abgebildeten Urteil um eine Einzelfallentscheidung handelt, die nicht ohne weiteres auf andere Fälle übertragen werden kann. |
| Strom: Erhöhung der Abschläge ohne wirksame Preiserhöhung ist vertragswidrig | LG Berlin: Erhöhung der Abschläge ohne wirksame Preiserhöhung ist vertragswidrig.
Betroffen waren auch Verbraucher/innen, die einen Tarif mit Preisgarantie abgeschlossen hatten. Erhöhung der Abschläge ohne wirksame Preiserhöhung war vertragswidrig. Das Landgericht Berlin hat dem Energieversorger EnStroGa untersagt, Abschlagszahlungen seiner Kunden während des Abrechnungszeitraums einseitig und ohne wirksame Preiserhöhung anzuheben. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hatte gegen drastische Erhöhungen der monatlichen Abschläge durch den Stromanbieter geklagt. Betroffen waren auch Verbraucher:innen, die einen Tarif mit Preisgarantie abgeschlossen hatten. Der vzbv geht in der aktuellen Krise derzeit verstärkt gegen fragwürdiges Anbieterverhalten am Energiemarkt vor. Abschlagszahlungen drastisch erhöht Die EnStroGa AG hatte ihren Stromkunden per E-Mail im Oktober 2021 eine drastische Erhöhung der Abschlagszahlungen angekündigt. Statt 60 Euro sollte eine Kundin plötzlich 84 Euro im Monat zahlen – ein Anstieg von 40 Prozent. Begründung: Die alten Beträge seien nicht ausreichend, „um den für Ihren Zählpunkt benötigten Energieeinkauf sicherzustellen.“ So eine E-Mail erhielten auch Kunden, die einen Vertrag mit eingeschränkter Preisgarantie abgeschlossen hatten. Preisanpassungen während der vereinbarten Laufzeit waren demnach nur zulässig, falls sich staatlich regulierte Preisbestandteile wie Steuern und Abgaben ändern. Für gestiegene Strombeschaffungskosten gilt dies nicht. Höhere Abschläge waren rechtswidrig Das Berliner Landgericht schloss sich der Auffassung des vzbv an, dass die Erhöhung des Abschlagszahlungen rechtswidrig war. Eine Anpassung der Abschläge sei zwar grundsätzlich zulässig, wenn sich der zu zahlende Strompreis während des Abrechnungszeitraums erhöht. Die EnStroGa habe sich aber nicht an den vereinbarten Anpassungsmechanismus gehalten und damit vertragswidrig gehandelt. Eine bloße Änderung der Beschaffungspreises berechtige nicht zu einer Erhöhung von Abschlagsforderungen. Nach den eigenen Geschäftsbedingungen hätte der Stromversorger erst den Strompreis wirksam erhöhen müssen, um an-schließend die Abschlagszahlungen für den restlichen Abrechnungszeitraum an den höheren Preis anzupassen. Das hatte der Stromversorger nicht getan. Bei Kunden mit eingeschränkter Preisgarantie wäre eine wirksame Preiserhöhung wegen gestiegener Beschaffungskosten auch gar nicht möglich gewesen. Das war durch die Garantie vertraglich ausgeschlossen. - Der vzbv empfiehlt von Preiserhöhungen betroffenen Verbraucher/innen, sich an die Verbraucherzentralen zu wenden. Diese können im Einzelfall bewerten, ob eine Preisanhebung rechtmäßig ist. Urteil des LG Berlin vom 1.09.2022, Az. 52 O 117/22 ( nicht rechtskräftig) Das Urteil im Volltext – bereitgestellt Verbraucherzentrale Bundesverband |
| Kinderlärm: Kein Mietmangel | Wenn die Gläser klirren
- Kinderlärm ist im Mietshaus meist sozialadäquat
Eine Familie lebte in einer Altbauwohnung und hatte vier Kinder. Es kam vor, dass diese gemeinsam durch den Flur und die Zimmer rannten und gele-gentlich auch herumsprangen. Ein Nachbar bemängelte, dass bei ihm sogar die Gläser in den Schränken klirrten, wenn die Kinder unterwegs seien. Er betrachtete die Störungen als Mietmangel und wollte deswegen seine Zahlungen reduzieren. Doch die Justiz spielt in diesem Fall nicht mit. Zwar müsse man Kinderlärm nicht in jeglicher Form und Dauer hinnehmen, hieß es im Urteil nach Information des Infodienste Recht und Steuern der LBS. Die Eltern müssten ihren Nachwuchs auch zu rücksichtsvollem Verhalten erziehen. Aber vereinzelte Geräuschentwicklung – etwa beim Kindergeburtstag und bei Streitereien – sei als sozialadäquat hinzunehmen. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 63 S 303/17) Quelle: LBS |
| WEG: Wer bestellt, bezahlt | Teurer Fenstertausch
Eigentümer hatte den Auftrag versehentlich auf eigene Kosten erteilt Wenn ein Wohnungseigentümer irrtümlicherweise den Auftrag zum Austausch der alten Fenster erteilt, obwohl eigentlich die Gemeinschaft dafür verantwortlich wäre, dann kann er sich im Nachhinein die Kosten dafür nicht zu¬rückholen. Er bleibt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darauf sitzen. Der Fall: Über 30 Jahre nach der Errichtung einer großen Wohnanlage mit mehr als 200 Einheiten waren die alten Holzfenster in keinem besonders guten Zustand mehr. Einer der Eigentümer wollte das nicht länger ansehen und gab den Einbau moderner, dreifach isolierter Kunststofffenster in Auftrag. Der Austausch verschlang 5.500 Euro, die er auch bezahlte, weil er davon ausging, er sei dafür zuständig. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (V ZR 174/11) legte jedoch mehrere Jahre später fest, die Renovierung von Fenstern sei eine Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Daraufhin forderte der Betroffene Kostenersatz von der Gemeinschaft. Das Urteil: „Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch (...) zu“, entschied der BGH. Das treffe auch dann zu, wenn der Betroffene „in der irrigen Annahme“ gehandelt habe, er selbst sei dafür verantwortlich. Das entsprechende Gesetz (WEG) schreibe vor, dass für eine solche Gemeinschaftsmaßnahme erst ein entsprechender Beschluss herbeigeführt werden müsse. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 254/17) Quelle: LBS |
| Sanierung am eigenen Haus: Nicht zu Lasten des Nachbarn | Sanierung am eigenen Haus: Nicht zu Lasten des Nachbarn Eine Haussanierung darf nicht zu Lasten des Nachbarn gehen. Denn: Kommt es durch Arbeiten am eigenen Haus zu einem Schaden am Nachbarhaus, kann sich der ausführende Hauseigentümer schadenersatzpflichtig machen. Der Fall Der Beklagte und seine Geschwister hatten das von ihnen geerbte Elternhaus sanieren las-sen. Dabei wurde auch Wasser aus dem Keller nach außen gepumpt. Statt einer Versickerung des ausgepumpten Wassers auf seinem eigenen Grundstück gelangte das Wasser in den Keller des Nachbarhauses und verursachte erhebliche Schäden. Das Urteil Der Nachbar erhob Klage und verlangte rund 6.700 Euro Schadenersatz. Das Landgericht Osnabrück sprach ihm rund die Hälfte zu. Ein voller Ersatz sei nicht geschuldet, weil der Kläger keine Vorsorge dafür getroffen habe, dass das Wasser aus dem Lichtschacht auch bei Frost hinreichend ablaufen könne. Außerdem habe er den Schaden selbst behoben, so dass er nicht den Betrag verlangen könne, den eine Fachfirma in Rechnung gestellt hätte. Vor dem Oberlandesgericht Oldenburg setzte der Nachbar seine Ansprüche dann aber doch durch. Dort urteilten die Richter, dass ihm kein Vorwurf zu machen sei. Der Lichtschacht sei zwar teilweise nicht in Ordnung gewesen, das habe sich laut Gutachten aber nicht auf den Schaden ausgewirkt. Auch könne der Kläger die fiktiven Kosten einer Fachfirma verlangen. Schädiger sollten nicht davon profitieren, wenn Geschädigte einen Schaden selbst beseitigten, so das Gericht. Quelle: Oberlandesgericht Oldenburg |
| Wärmedämmung: Nicht auf Nachbars Grundstück | Wärmedämmung: Nicht bis auf Nachbars Grundstück
Nachbar muss Überbau durch Außendämmung nicht dulden, wenn Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist Ein Nachbar muss den Überbau seines Grundstücks mit einer Wärmedämmung, die auf der grenzseitigen Außenwand des Nachbarhauses angebracht werden soll, nicht dulden, wenn eine alternativ in Betracht kommende Ausführung als Innendämmung mit vertretbarem Aufwand bewerkstelligt werden kann, so entschied jetzt das Bayerische Oberste Landgericht. Dies ist nach den konkreten tatsächlichen Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen, deren Feststellung dem Tatrichter im Rahmen des Parteivortrags obliegt. Mit dem vom Gesetzgeber verwendeten Begriff des Aufwands sind nicht ausschließlich die Kosten der Baumaßnahme bezeichnet. Der Sachverhalt: Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke im Freistaat Bayern. Der Kläger möchte nachträglich an der Fassade seines Hauses außen eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 18 cm anbringen und dafür das benachbarte Grundstück überbauen. Die Fassade steht unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Beklagten. Der Kläger hat behauptet, eine vergleichbare Wärmedämmung sei auf andere Weise, nämlich durch Innendämmung, nicht - schon gar nicht mit vertretbarem Aufwand - zu erreichen. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage als erste Instanz teilweise statt und verurteilte die beklagte Partei, die Anbringung einer Außendämmung von 5 cm Stärke zu dulden. Im Übrigen wies es die Klage ab. Das Landgericht Würzburg wies nach Einholung einers Gutachten die Klage insgesamt ab. Revision wurde zugelassen. Das BayObLG wies die Revision des Klägers zurück, da nach Auffassung des BayObLG die Voraussetzungen einer Duldungspflicht des Nachbarn gemäß Art. 46a Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) nicht vorliegen. Urteil vom 1. 10 2019, 1 ZRR 4/19 Quelle und weitere Details: BayObLG |
| Modernisierungs Mieterhöhung: Nicht immer gerechtfertigt | Mieter, die sich die sich die Modernisierungsmieterhöhung finanziell nicht erlauben können, können vom Vermieter nicht auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden. Die Argumentation des Vermieters, die Wohnung sei für 1 Person unangemessen groß, zählte nicht. Sachverhalt: Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 qm großen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Klägers abgeschlossen. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 € pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90,- €. Die beklagte Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Insgesamt sollte sich die Kaltmiete um 240,00 € erhöhen - das konnte sich der Mieter nicht leisten. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs Der Bundesgerichtshof hat den Einwand der Vermieterin nicht durchgreifen lassen. Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß ist. Es kommt immer auf den Einzelfall an Gemessen daran kann die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung - für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. Urteil vom 9. Oktober 2019 – VIII ZR 21/19 Quelle: Bundesgerichtshof |
| Kaufvertrag: Wichtiges will benannt werden | Kaum etwas, ein Brand vielleicht ausgenommen, ist schlimmer, als wenn große Mengen an Regenwasser in ein Gebäude eindringen. Eigentümer, die ein Haus gekauft hatten, mussten zur Kenntnis nehmen, dass bei Regen jedes Mal breitflächig Wasser in ihren Keller floss. Der frühere Eigentümer habe nichts davon erwähnt, klagten sie vor dem Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 22 U 161/15, nicht rechtskräftig) und forderten eine Rückabwicklung des Vertrages. Die Richter gaben dem statt. Selbst bei einem alten Keller (hier: Baujahr 1938) müsse ein Käufer nicht mit solchen baulichen Fehlern rechnen.
Quelle: LBS |
| Wohngebäude Versicherung muß zahlen | Bei erheblichen Windstärken hatte es Bitumenschindeln vom Dach eines Hauses geweht. Die Eigentümerin der Immobilie begehrte von der Wohngebäudeversicherung eine Regulierung des Schadens. Doch sie wurde darauf hingewiesen, es habe sich um stark geschädigte Dachschindeln gehandelt. Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 10 U 1018/08) maß dieser Tatsache jedoch keine große Bedeutung bei. Die Versicherung müsse trotzdem aufkommen, denn es gebe keine Verpflichtung für Hauseigentümer, ohne konkrete Anhaltspunkte das Dach regelmäßig überprüfen zu lassen.
Quelle: LBS |
| Sturmträchtige Gegenden: Dächer jährlich prüfen | Wer in besonders sturmträchtigen Gegenden wohnt, von dem werden schärfere Sicherheitsvorkehrungen erwartet. Das musste ein Grundstückseigentümer auf einer Nordseeinsel erfahren, von dessen Dach sich Ziegel gelöst und an einem benachbarten Hotel einen Sachschaden von 10.000 Euro verursacht hatten. Nach Ansicht des Landgerichts Aurich (Aktenzeichen 3 O 1102/16) hätte man angesichts der exponierten Lage des Anwesens das Dach jährlich auf seine Sturmfestigkeit überprüfen müssen.
Quelle: LBS |
| Endreinigung: Nicht nur durch Profis | Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann ist solch ein Vertragspassus unwirksam. Der Fall: Wie so oft stritten Eigentümer und Mieter nach dem Ende ihrer Vertragsbeziehung um die Rückzahlung der Kaution. Unter anderem ging es darum, ob das Objekt - wie vereinbart - auf Kosten des Mieters von Profis hätte gereinigt werden müssen. Eine Selbstvornahme durch den Mieter war ausdrücklich ausgeschlossen. Damit wollte sich der betroffene Mieter nicht abfinden. Das Urteil: Auch das Gericht akzeptierte den Vertragspassus nicht. Dem Mieter werde sowohl verweigert, die Wohnung selbst zu reinigen als auch, eigenständig eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Das sei rechtlich unwirksam. (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Aktenzeichen 531 C 60/17).
Quelle: LBS |
| Mieterhöhung: Nicht mit altem Mietspiegel | 20 Jahre alter Mietspiegel für Mieterhöhung nicht relevant
Vermieter dürfen eine Mieterhöhung nicht mit einem rund 20 Jahre alten Mietspiegel begründen. Ein solch veralterter Mietspiegel enthält keine ausreichenden Informationen mehr, um die Rechtmäßigkeit der beabsichtigten Mieterhöhung zu überprüfen. Dies hat der BGH aktuell entschieden. Gemäss dem Urteil des BGH ist ein solch veralterter Mietspiegel nicht dazu geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen. Im dem Fall sollte eine Mieterin aus Magdeburg für ihre 79 Quadratmeter große Wohnung ab April 2017 statt einer monatlichen Kaltmiete von 300 Euro dann 360 Euro zahlen. Der Vermieter begründete die Mieterhöhung mit eben diesem veralterten Mietspiegel. Bereits das Amtsgericht und das Landgericht urteilten zu Gusnten der Mnieterin - und jetzt in letztter Instanz der BGH mit der Begründung, "ein 20 Jahre alter Mietspiegel habe keinen Informationsgehalt mehr". BGH, VIII ZR 340/18 vom 16.10.2019 Quelle: BGH |
| Umlage Modernisierung | Abzug Instandsetzungen Instandsetzungen im Zuge von Modernisierungsmassnahmen müssen von der Umlage für die Modernisierung abgezogen werden. Die Instandhaltungsarbeiten, die sowieso fällig waren, dürfen nicht mit in die Modernisierungsumlage eingerechnet werden. Fallen im Zuge von Modernisierungsmassnahmen auch erforderliche Instandhaltsarbeiten an, und spart der Vermieter durch die Gesamtmassnahme der Modernisierung diese Arbeiten dann ein, dürfen die dafür anfallenden Kosten dem Mieter nicht mit berechnet werden! Dieser Anteil der anfallenden Kosten müssen von der Modernisierungsumlage abgezogen werden. Ebenfalls muss aus der Berechnung der Modernisierungsumlage hervorgehen, wie hoch der Kostenanteil der eingesparten Instandhaltung ist. Hierbei reicht es allerdings aus, wenn der Vermieter den ersparten Instandhaltungsanteil in einer nachvollziehbaren "Quote" angibt - eine detaillierte Berechnung muss durch den Vermieter nicht erfolgen. Quelle: BGH: Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13 |
| Waffe im Haus: Kündigung | Waffe im Haus: Kann Kündigung bedeuten
Die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe mit Munition rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters Die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe mit Munition in der Mietwohnung stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen vertragliche Obhutspflichten sowie eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mieters gemäß § 569 Abs. 2 BGB. So hat das Landgericht Berlin in einem aktuellen Fall entschieden . In dem zugrunde liegenden Fall wurden bei einer Wohnungsdurchsuchung in einer Mietwohnung eine Pistole und ein Magazin mit Munition gefunden. Nach Bekanntwerden des Fundes sprach die Vermieterin eine fristlose Kündigung aus. Die Mieterin wollte dies nicht akzeptieren und zog auch nicht aus der Wohnung aus. Die Vermieterin klagte auf Räumung und bekam in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht Recht. - Dagegen ging die Mieterin in Berufung. Die Waffenbesitzerin berlor erneut und musste ausziehen - das Berufungsgericht (Landgericht Berlin) bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Landgericht Berlin Az.: 65 S 54/18 |
| Miete zu hoch? Rückforderung ohne Risiko | BGH Urteil: Weniger Miete bleibt
Guter Tag für Mieter - Mieter können sich freuen Der Bundesgerichtshof hat das Geschäftsmodell des Startup www.wenigermiete.de, überhöhte Miete für betroffene Mieter zurück zu fordern, mit einem aktuellen Urteil gestützt. Das Geschäftsmodell basiert darauf, dass user des Portals z. B. mit Hilfe von online Rechnern prüfen können, ob ihre Nettomiete über der gesetzlich vorgeschriebenen Mietpreisbremse liegt. Nur Kosten im Erfolgsfall Sollte dies der Fall sein, kann der Mieter seine Ansprüche an wenigermiete.de übertragen und das Portal fordert die zuviel gezahlte Miete zurück. Wichtig für Mieter: Der betroffene Mieter zahlt für die Dienstleistung nur bei Erfolg - und den finanziellen Aufwand kann er durch die ersparte Miete gut leisten. !Bei dem aktuellen BGH Urteil handelt es sich um ein Grundsatzurteil! Urteil VIII ZR 285/18 27. 11. 2019 Quelle und weitere Details: BGH |
| Haus zu früh verschenkt: Erbschaftssteuer fällig
| Die Erbschaftsteuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Das gilt auch dann, wenn er die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Wer sein geerbtes Haus zu früh an Angehörige weiter verschenkt, der muss demnach Erbschaftssteuer zahlen. In dem konkreten Fall hatte eine Witwe das von ihrem Ehrepartner hinterlassene Eigenheim vor Ablauf der Frist von zehn Jahren an ihre Tochter verschenkt.
Dafür müssen jetzt rückwirkend Erbschaftsteuern gezahlt werden. Das gilt selbst dann, wenn die/der Schenker/in sich in dem Haus ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten hat. Urteil vom 11.7.2019 AZ: II R 38/16 Quelle: Bundesfinanzhof (BFH) |
| Blumentopf im Hausflur: Darf man das in der WEG?
| Blumentopf im Treppenhaus ist keine erhebliche Beeinträchtigung
Die Rechtsprechung ist seit jeher kritisch, was das ungefragte Ausweiten des eigenen Wohnraumes in Richtung des gemeinschaftlichen Treppenhauses betrifft. Wer anfängt, dort Regale aufzustellen oder seine Schuhsammlung zu präsentieren, der bekommt regelmäßig Schwierigkeiten. Ein Ständer mit Blumentöpfen kann allerdings nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS durchaus erlaubt sein. (Landgericht Frankfurt/Main, AZ 2-13 S 94/18) Das Urteil im Detail Der Fall: Eine Wohnungseigentümerin platzierte an verschiedenen Stellen im Treppenhaus Blumentöpfe und andere, kleinere Dekorationsgegenstände. Den Mitbewohnern behagte das nicht, sie forderten eine Entfernung des eigenmächtig angebrachten Schmucks. Die Hausordnung traf in dieser Hinsicht keine eindeutige Regelung, am Ende mussten sich zwei Gerichtsinstanzen damit befassen. Das Urteil: Es handle sich um „ein sozialadäquates Verhalten“, wenn jemand für ein wenig Grün im Treppenhaus sorge, befanden die Zivilrichter am Landgericht. Hier liege alles im Rahmen des Üblichen, zumal auch keine anstößigen Objekte gezeigt oder Rettungswege verengt würden. Den anderen Eigentümern bleibe es unbelassen, selbst ebenfalls Pflanzen aufzustellen. Quelle: LBS |
| Vermietung: Nur an Deutsche? | 1.000 € Strafe wegen Diskriminierung
Ein Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung gemäss einer Wohnungsanzeige "...nur an Deutsche" vermmieten. Das nahm der Wohnungsinteressent aus Burkina Faso nicht hin udn verklagte den Eigentümer. Sachverhalt: Der Beklagte bot in der Zeitung eine Wohnung zur Miete an. Die Anzeige des Beklagten lautete auszugsweise: „… 1 ZKB 40 m² sofort 394,- 102,- EBK m.F., Laminat, ...., an Deutsche, …“ Es erfolgten Anrufe des Klägers, und auf dessen Veranlassung von drei Bekannten des Klägers, in Bezug auf die Wohnungsanzeige. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt noch nicht vergeben. Ergebnis der Verhandlung: Der Vermieter muss eine Entshädigung wegen Diskriminierung an den Mietintereessenten in Höhe von 1.000 € zahlen. Das Urteil: Das Gericht hat dem Kläger einen Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe von 1.000,- € zugesprochen (§§ 21 Abs. 2 S. 3 AGG, 253 Abs. 1 BGB). Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Beklagte den Kläger aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft benachteiligte (§ 19 Abs. 2 AGG), indem der Beklagte sämtliche „Nicht-Deutsche“ von der Eingehung eines Vertragsverhältnisses ausschloss und daher den Kläger als Mieter ablehnte. Zur Überzeugung des Gerichts ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auf den vorliegenden Fall anwendbar, da der Beklagte durch die Internetanzeige aus dem rein privaten Bereich herausgetreten ist. Des Weiteren hat das Gericht den Beklagten zur Unterlassung zukünftiger Benachteiligungen verurteilt. AG Augsburg , Urteil vom 10.12.2019 - 20 C 2566/19 |
| Eltern-KindZentrum in WEG | BGH: In der Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnete Einheit, kann ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden
Sachverhalt: Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft in einer deutschen Großstadt. Ihre Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss. Der Beklagte - ein eingetragener Verein - ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss gelegenen Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als "Laden mit Lager" genutzt werden darf. Dort betreibt er ein sog. Eltern-Kind-Zentrum. Dessen Ziel ist es laut Satzung des Beklagten unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt ergibt. Geöffnet ist das Zentrum montags bis freitags zwischen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. In den Räumen findet ein "Mini-Kindergarten" für Kinder im Alter zwischen 18 und 36 Monaten, montags und freitags ein Kurs "Deutsch als Fremdsprache" für Eltern und ein "offenes Spielzimmer" für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie Spielecke, ferner weitere Kinderkurse (Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids). Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Unterlassung der Nutzung der Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zentrum. Hilfsweise soll der Beklagte es unterlassen, auf einer näher bezeichneten Außenfläche vor der Teileigentumseinheit Kinderwagen und Fahrräder abzustellen; zudem soll er durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass die Immissionen in der Wohnung der Kläger einen Pegel von 52 dB (A) nicht überschreiten. Das Landgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten vor dem Oberlandesgericht ist erfolglos geblieben. Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof hat der Revision des Beklagten stattgegeben und die Klage im Hauptantrag abgewiesen. Hinsichtlich der Hilfsanträge hat er die Sache an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. BGH Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 203/18 Quelle und weitere Details: BGH |
| Offener Kamin in WEG | Offene Kamine sind gefragt. Es kommt deswegen durchaus vor, dass Wohnungseigentümer in einem Haus den Wunsch nach einem nachträglichen Einbau hegen und einen entsprechenden Antrag in der Versammlung stellen. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 485 C 14426/12) stellte in einem Urteil klar, es handle sich hier um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Aus Gründen der Gleichbehandlung sei es auch nötig, dass alle Mitglieder der Gemeinschaft die Chance auf einen solchen Kaminzugang hätten bzw. ein Ausgleich für die fehlende Möglichkeit der Kaminnutzung gewährt werde.
Wer einfach einen Außenkamin errichtet, ohne die dafür nötige Mehrheit in der Eigentümerversammlung zu haben, der kann zum Rückbau verpflichtet werden. Die Mitglieder der Gemeinschaft müssen keinerlei Emissionen ertragen, die von einer solchen Anlage ausgehen. Auch eine Kürzung des ursprünglich geplanten Kamins und ein Anstrich zur optischen Verschönerung ändern nach Meinung des Landgerichts Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 61/09) nichts an der grundsätzlichen Unzulässigkeit des Objekts. Quelle: LBS |
| Moderniseriungsumlage: Phantastische Kosten
| Als Vermieter darf man die Kosten einer Modernisierung mit einem Faktor 11% (jetzt 8%) auf seine Mieter umlegen. - Was man nicht darf ist, die Kosten der Modernisierung fantasievoll weit überhöht abzurechnen und in die Höhe zu schrauben, um so eine höhere Modernisierungsumlage zu erzielen. In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter Fenster austauschen und das Haus dämmen lassen. Die dafür veranschlagten Kosten waren jedoch nach Angaben eines Sachverständigen erheblich überhöht angesetzt. Das Gericht kam in der Verhandlung zu dem Schluss, dass der Vermieter und die beauftragte Firma zusammenarbeiteten, um ihren Gewinn zu steigern. Der vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sei auf personelle und unternehmerische Verflechtungen zurückzuführen, so das Gericht in seinem Urteil. Die vorgelegten Rechnungen seien nicht prüffähig, so das Gericht weiter. Ziel sei es offenbar gewesen, den Mieter mit einer überhöhten Miete zu übervorteilen oder ihn dazu zu bewegen, die Wohnung aufzugeben. Somit sei die gesamte Erhöhungserklärung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam. Urteil: LG Berlin v. 10. 09. 2019 - AZ 67 S 342/ 18 Quelle: Mieterverein Berlin |
| Oberstes Gericht: Die Kuhglocken bleiben
| Bundesgerichtshof weist Nichtzulassungsbeschwerde eines Nachbarn zurück
Weil er durch den Lärm von Kuhglocken nachts nicht schlafen konnte, wollte ein Anwohner die Weidehaltung vor seinem Haus verbieten lassen. - Jetzt hat der Bundesgerichtshof das letzte Wort gesprochen. Der unter anderem für das Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat hat die gegen das Urteil des Oberlandesgerichts München vom 10. April 2019 (15 U 138/18) von dem Kläger eingelegte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen. Die Parteien sind Grundstücksnachbarn in Bayern. Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten u.a., die Weideviehhaltung mit Kuhglocken zu unterlassen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen wendet sich der Kläger mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung hat der Senat - wie üblich - gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Beschluss vom 19. Dezember 2019 - V ZR 85/19 Vorinstanzen: LG München II – Urteil vom 14. Dezember 2017 – 12 O 1303/17 OLG München – Urteil vom 10. April 2019 – 15 U 138/18 Quelle: BGH |
| Kaufvertrag: Falsche Angabe zur Miete | Hausverkäufer hatte falsche Angaben gemacht
Es gibt im Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft wesentliche Fakten und Zahlen, bei denen der Verkäufer tunlichst nicht den kleinsten Fehler machen sollte, sonst riskiert er spätere Schadenersatzforderungen. Die Mieteinnahmen eines Objekts gehören nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu diesen Schlüsselangaben. (Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen 3 U 24/18) Der Fall: Der Veräußerer und der Erwerber nahmen beim Verkauf eines Mietshauses als (unterschriebene) Anlage zum Notarvertrag eine Mieterliste mit Angaben zu deren monatlichen Zahlungen auf. Es war darin von gut 60.000 Euro Jahresnettomiete die Rede. Tatsächlich, so stellte sich im Nachhinein heraus, wurden zum Zeitpunkt der Übergabe nur 47.000 Euro erzielt. Die Differenz schien dem Käufer bei weitem zu groß, als dass er darüber hinwegsehen wollte. Das Urteil: Es handle sich bei der Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen um eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung, entschied ein Kölner Zivilsenat. Die Einschätzung des Werts dieses Objekts habe maßgeblich etwas mit diesen immerhin in einer Anlage zum Notarvertrag unterzeichneten Angaben zu tun gehabt. Deswegen musste der Verkäufer für den Fehlbetrag aufkommen. Quelle: LBS |
| Mülltrennung: Mieter müssen mitbezahlen | Müllkontrolle und Mülltrennung sind umlagefähige Nebenkosten
Wenn ein Vermieter die ordnungsgemäße Trennung des Restmülles durch einen Dienstleister kontrollieren lässt, muss der Vermieter diese Dienstleistung mitbezahlen. Das geht aus einem aktuellen Urteil es Bundesgerichtshof (BGH) hervor. Der Fall Mieter hatten gegen seinen Vermieter geklagt, weil sie jeweils für die Kontrolle des Restmülles pro Jahr einen Betrag in Höhe von 12 Euro zahlen sollten. – Der Dienstleister hatte vom Vermieter den Auftrag erhalten, die Restmülltonnen der gesamten Wohnanlage (100 Wohnungen) auf falsch zugeordneten Müll zu kontrollieren und falsch eingeworfenen Abfall bei Bedarf von Hand zu trennen. Dafür fiel einen Servicegebühr an, die der Vermieter auf die Mieter umlegte. Das Urteil Gemäß dem Urteil des BGH ist der Service Müllkontrolle ein Teil der umlagefähigen Müllbeseitigung - und somit auch umlagefähig. BGH – AZ: VIII ZR 117/21 05.10.2022 |
| Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe: Schadenersatz | Gericht verurteilt Wohnungsunternehmen zu 3.000 Euro Schadensersatz
Das Amtsgericht Charlottenburg hat einen Berliner Großvermieter wegen Diskriminierung zu einem Schadenersatz in Höhe von 3.000 Euro verurteilt. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass das Unternehmen den Bewerber aufgrund seines Namens benachteiligt hat. Der türkischstämmige Bewerber hatte sich mit seinem Klarnamen über ein Portal auf zwei Wohnungen beworben und per eMail eine Absage erhalten. Für eine Besichtigung wurde er ebenfalls nicht eingeladen. Danach machte er den Test und meldete sich mit "Schäfer". Diesmal wurde er zur Besichtigung eingeladen. Diskriminierung wegen des türkischen Namens Das Gericht war der Auffassung, das der Interessent keine Einladung zu einem Besichtigungstermin allein aufgrund seines türkisch klingenden Namens, also aufgrund seiner ethnischen Herkunft erhalten hat, so hieß es in der Urteilsbegründung. Die Vermieterin, ein Großvermieter aus Berlin, konnte mit ihrer Argumentation, dass Bewerber nach dem Zufallsprinzip ausgewählt worden seien, nicht überzeugen. Urteil: AG Berlin Charlottenburg, AZ: 203 C 31/19 vom 14.01.2020 |
| Nachbarschaftliche Übung: Bedeutet kein automatisches Wegerecht | BGH Urteil: Kein gewohnheitsrechtliches Wegerecht aufgrund jahrzehntelanger Duldung durch den Nachbarn
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24.01.2020 entschieden, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen. Sachverhalt: Die Kläger sind Eigentümer dreier nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegender Grundstücke, die mit drei aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt sind. Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken, auf denen sich ein Weg befindet, über den die Kläger die Garagen und die rückwärtigen Bereiche ihrer vorne über die Straße erschlossenen Grundstücke erreichen. Eine Nutzung des Weges wurde seit Jahrzehnten durch frühere Eigentümer der Grundstücke und nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte durch diese selbst geduldet. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern die "Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Sie kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage. Die Kläger, die sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht berufen, verlangen von der Beklagten, die Sperrung des Weges zu unterlassen. Bisheriger Prozessverlauf: Das Landgericht hat die Beklagte verpflichtet, es zu unterlassen, die Kläger an der Nutzung des Weges zu hindern, insbesondere durch das Anbringen eines Tores mit Schließanlage. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und dies damit begründet, dass die Kläger aufgrund eines zu ihren Gunsten bestehenden Gewohnheitsrechts zur Nutzung des Zuwegs zum rückwärtigen Bereich ihrer Grundstücke berechtigt seien. Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Die Kläger können sich nicht auf Gewohnheitsrecht berufen. Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn. BGH Urteil vom 24. Januar 2020 - V ZR 155/18 Quelle und weitere Details: Bundesgerichtshof |
| Hausmeister: Pauschale für Notdienst nicht umlegbar
| BGH Urteil: Wenn ein Vermieter für die Bereitschaft ausserhalb der üblichen Arbeitszeit - an einen Hausmeister zahlt, ist dies eine Leristung, die zu den üblichen Verwaltungskosten des Vermieters gehört - und somit nicht auf Mieter umlegbar. Das hat aktuell der Bundesgerichtshof so entschieden.
Sachverhalt: Ein Vermieter hatte die monatliche Notdienstpauschale in Höhe von 2.200 € auf die Mieter seiner Wohnungen mit der Begründung umgelegt, es handele sich um umlagefähige Kosten für den Hausmeisterdienst. Das sah der BGH anders. Nach Auffassung des Gerichts gehören diese Kosten zu den Verwaltungskosten des Hauses und sind vom Vermieter zu tragen. Urteil: (Az: VIII ZR 62/19) Quelle und weitere Details: Bundesgerichtshof |
| Mieter: Ärger um die Mülltonne | Mieter hatten nicht sauber getrennt und mussten deswegen zahlen
Es gibt wohl kaum Wohnanlagen, in denen es nicht gelegentlich zum Streit um die Mülltrennung kommt. Manche Menschen wollen sich einfach nicht daran gewöhnen, dass sie ihren Abfall nicht wahllos auf alle vorhandenen Tonnen verteilen dürfen. Doch laut Infodienst Recht und Steuern der LBS sollte man sich als Mieter hüten, die Regel allzu offenkundig zu missachten, denn dann kann es teuer werden. Das Urteil im Detail Der Fall: Es klappte einfach nicht mit der Mülltrennung in einer Hausgemeinschaft. Immer fanden sich falsch eingeworfene Reststoffe, so dass der Inhalt der Tonnen kontrolliert und nachsortiert werden musste. Die Kosten dafür legten die Vermieter als Betriebskosten um – und stießen auf den Widerstand derer, die die Umlage bezahlen sollten. Sie waren der Meinung, dafür müssten die Eigentümer aufkommen. Das Urteil: Das zuständige Amtsgericht entschied klar zu Gunsten der Vermieter. Sie hätten im Vorfeld „hinreichende Bemühungen entfaltet, um eine bessere Wertstofftrennung zu erreichen“. Unter anderem seien die Mieter über die Regeln des Sortierens unterrichtet worden. Nachdem das nicht fruchtete, seien Kontrollen und Nachsortieren durch Dritte angemessen gewesen. Eine ordnungsgemäße Mülltrennung, so hieß es im Urteil, entspreche „den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft“. (Amtsgericht Frankenthal, Aktenzeichen 3a C 288/18) Quelle: LBS |
| Schild bei Schnee und Eis - reicht das? | Schild bei Schnee und Eis - reicht das?
Wer ein Schild mit der Aufschrift „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und nicht gestreut“ aufstellt, der befreit sich damit nicht automatisch vor jeder Haftung. Wenn nämlich an diesem Ort, konkret: einem gebührenpflichtigen Kundenparkplatz, grundsätzlich eine Räumpflicht besteht, dann muss diese auch vom Grundstückseigentümer erfüllt werden. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 7 U 94/03) sprach einem gestürzten Mann 3.500 Euro Schadenersatz zu. Quelle: LBS |
| Wertstoffsammelstelle Nähe ETW: Kein Sachmangel | Wertstoffsammelstelle in der Nähe der ETW ist kein Sachmangel - Eine in der Nähe einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle begründet keinen Sachmangel der Kaufsache im Sinne von § 437 BGB, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. - Der Bauträger ist nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über die geplante Aufstellung der Wertstoffsammelstelle auf-zuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die jederzeit bei der Stadt abrufbar war. Belege. BGB §§ 434, 437, 440, 280, 311, 241 Urteil: OLG Düsseldorf, 21. Zivilsenat, Urteil vom 21.01.2020, I - 21 U 46/19 Quelle und weitere Details: Justiz NRW |
| Modernisierung: Keine Mieterhöhung ohne ausreichende Belege
| Gericht gibt Mieterin bei Mieterhöhung Recht
Das Stuttgarter Amtsgericht hat einer Mieterin Recht gegeben, die gegen eine Modernisierungsmieterhöhung eines großen Wohnungseigentümers geklagt hatte. Nachdem der Wohnungskonzern bereits in anderen Städten mit ihren Mieterhöhungsverlangen bei Modernisierungen gescheitert ist, hat nun ein weiters Gericht eine (Modernisierungs)Mieterhöhung für nicht rechtens erklärt.Die Mieterin wollte die verlangte Modernisierungsmieterhöhung nicht zahlen, da das Mietankündigungsschreiben fehlerhaft war. Aus dem Ankündigungsschreiben gehe nicht klar genug hervor, bei welchen Arbeiten es sich um Modernisierungen und bei welchen Arbeiten es sich um Instandhaltung handele. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine nachvollziehbare Berechnung und keine nachvollziehbare Erläuterung für den Instandsetzungsanteil. - Die Gesamtkosten werden nicht ausreichend auf die Maßnahmen aufgeteilt. - Die Kosten einzelner Gewerke sind nicht aufgeschlüsselt. - Es ist unklar wie sich Kostenpositionen zusammensetzen, so die Quelle der Informationen, die Mieterinititatven-Stuttgart. Hier das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart Aktenzeichen: 30c 4273/19 |
| Mieter bricht Renovierung ab: Entschädigung für den Vermieter? | Mieter riss die alte Tapete ab und hörte dann mit den Arbeiten auf
Wenn ein Mieter an einer Immobilie Renovierungsarbeiten vornimmt, dann sollten diese im Regelfall auch abgeschlossen werden. Sonst könnten von Seiten des Eigentümers Schadenersatzforderungen drohen. Mit einem abgebrochenen Austausch der Tapeten mussten sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS drei Gerichtsinstanzen befassen. Der Fall: Die Tapeten in einer Doppelhaushälfte waren nach Ansicht eines Mieters in einem bedauernswerten Zustand. Sie waren mehrere Jahrzehnte alt und lösten sich zum Teil schon ab. Deswegen entschied er sich, sie auszutauschen. Er begann mit den Arbeiten und löste die Tapeten von der Wand. Doch dann wurde bekannt, dass das Objekt verkauft werden soll. Der Mieter beendete die Renovierung. Anschließend strengte der Eigentümer einen Zivilprozess an. Er forderte Schadenersatz, um neu tapezieren zu können. Das Urteil: Während das Amtsgericht zu der Überzeugung kam, wegen des schlechten Zustandes der Tapeten sei kein Schadenersatz nötig, sprach das Landgericht dem Eigentümer eine Entschädigung zu. Der Bundesgerichtshof hatte schließlich das letzte Wort. Grundsätzlich müsse man von einer Pflichtverletzung des Mieters sprechen, weil er die Arbeiten abgebrochen habe. Allerdings könne auch der Zustand der Tapete nicht außer Acht gelassen werden. Es liege im konkreten Fall an dem Vermieter, Beweise für den eventuell noch vorhandenen Wert der Tapete vorzulegen. Erst dann komme ein Schadenersatz in Betracht. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 263/17) Quelle: LBS |
| Urteile "out of line": Merkwürdige Urteile in Sachen Bauen, Mieten, Vermieten und Kaufen | |
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