Zwangsversteigerung: Alternative zum Verkaufsportal?
Trotz zwischenzeitlich stabilisierter beziehungsweise regional leicht gesunkener Bauzinsen ist die Zahl der
Zwangsversteigerungen in Deutschland zuletzt wieder angestiegen. Auswertungen öffentlicher Bekanntmachungen
vieler Amtsgerichte deuten auf eine höhere Anzahl von Verfahren im Vergleich zu den Vorjahren hin.
Typische Auslöser für einen (ungewollten) Eigentumswechsel sind unter anderem Trennung oder Scheidung,
Arbeitsplatzverlust, Krankheit oder eine nachhaltige Überschuldung. In der Praxis betreffen Zwangsversteigerungen
häufig selbstgenutzte oder vermietete Wohnimmobilien.
„Schnäppchen“ realistisch einordnen
Zwangsversteigerungen können attraktive Kaufgelegenheiten bieten, sind jedoch kein automatischer Rabattkanal.
Insbesondere in gefragten Lagen oder bei begrenztem Angebot kann der Zuschlag in die Nähe des
Verkehrswerts kommen oder diesen sogar übersteigen. Ausschlaggebend sind unter anderem Nachfrage,
Objektzustand, bestehende Rechte und Lasten sowie die Finanzierungssituation der Bieter.
Diese Checkliste richtet sich sowohl an Privatpersonen, die parallel zum klassischen Immobilienmarkt gezielt nach
Alternativen über Zwangsversteigerungen suchen, als auch an private Anleger, die Versteigerungsobjekte als
möglichen Baustein ihrer Anlagestrategie prüfen möchten.
Sie ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung, hilft jedoch dabei, typische Risiken früh zu erkennen und
besser vorbereitet in einen Versteigerungstermin zu gehen.
Checkliste Zwangsversteigerung
Wie erhöht man seine Chancen bei der Zwangsversteigerung?
Wichtiger Hinweis: Diese Checkliste dient als Orientierungshilfe. Bei rechtlichen oder finanziellen Fragen sollten Sie unbedingt einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder einen Steuerberater konsultieren.
Vorbereitung & Recherche
Gutachten einsehen
Haben Sie von einer Zwangsversteigerung eines für Sie interessanten Objektes erfahren, können Sie das Gutachten beim zuständigen Amtsgericht einsehen. Das Gutachten enthält den
Verkehrswert
und wichtige Objektinformationen.
Dokumentenprüfung
Schauen Sie sich unbedingt das Grundbuch, alle öffentlichen Verzeichnisse (z. B. Baulastenverzeichnis) und die Bauakten an. Prüfen Sie Mietverträge auf Sondervereinbarungen, z. B. ob der Mieter seine Mietzahlungen durch eigene Modernisierungsmaßnahmen "abwohnen" darf oder andere atypische Regelungen bestehen.
Besichtigungshintergrund prüfen
Achten Sie darauf, ob das Gutachten nach einer Innenbesichtigung erstellt wurde. Eine Innenbesichtigung durch den Sachverständigen wird nicht immer durchgeführt, da der Schuldner diese Besichtigung ablehnen kann.
Eigene Besichtigung durchführen
Wenn möglich, führen Sie eine persönliche Innenbesichtigung durch. Zwischen Gutachtenerstellung und Versteigerungstermin können ein halbes Jahr oder mehr vergehen, in denen sich der Zustand des Objektes verschlechtern kann.
Bestehenbleibende Rechte einpreisen
Prüfen Sie, welche Grundpfandrechte, Wohnrechte, Reallasten oder Dienstbarkeiten nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Diese Verpflichtungen erhöhen wirtschaftlich Ihren Kaufpreis, da Sie sie ablösen oder dauerhaft tragen müssen.
Finanzielle Aspekte
Sicherheitsleistung vorbereiten
Zur Teilnahme am Bietverfahren müssen Sie in der Regel eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des
Verkehrswerts
hinterlegen. Gesetzlich zulässig sind insbesondere:
– ein von einem Kreditinstitut ausgestellter Verrechnungs- oder Bundesbankscheck (frühestens wenige Werktage vor dem Termin ausgestellt)
– eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft
– eine rechtzeitig vor dem Termin überwiesene Sicherheitsleistung auf das Konto der Gerichtskasse (mit entsprechendem Nachweis)
Barzahlung im Termin ist nicht zulässig. Klären Sie frühzeitig beim zuständigen Amtsgericht, welche Formen der Sicherheitsleistung konkret akzeptiert werden.
Keine Gewährleistung
Bei Zuschlag für das Objekt erhalten Sie keinerlei Gewährleistung. Sie kaufen das Objekt "wie besichtigt und geboten". Versteckte Mängel gehen vollständig zu Ihren Lasten.
Zusätzliche Kosten beachten
Zusätzlich zum Gebot fallen u. a. folgende Kosten an:
– etwa 4 % Jahreszinsen auf das
Bargebot
(Meistgebot abzüglich geleisteter Sicherheitsleistung) vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (typischerweise ca. 6–8 Wochen)
– Grunderwerbsteuer zwischen ca. 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland
– Gerichtskosten (z. B. für Zuschlagsbeschluss) und Kosten für die Eintragung im Grundbuch
Berücksichtigen Sie diese Positionen in Ihrer Kalkulation, insbesondere wenn Sie knapp finanzieren.
Finanzierung klären
Klären Sie vor dem Versteigerungstermin mit einem Finanzierungsinstitut, ob und in welcher Höhe Sie eine Finanzierung erhalten. Die Finanzierung muss bis zum Verteilungstermin (ca. 6–8 Wochen nach Zuschlag) gesichert sein, da dann der Restkaufpreis vollständig fällig wird.
Rechtliche Aspekte
Mietverhältnisse übernehmen
Bestehende Wohnraummietverhältnisse müssen übernommen werden; Sie treten in den Mietvertrag ein. Wohnt der bisherige Eigentümer in dem Objekt, haben Sie gegen ihn in der Regel einen Räumungsanspruch aus dem Zuschlagsbeschluss. Beachten Sie mögliche Räumungsfristen, Vollstreckungskosten und ggf. Räumungsschutzanträge.
Kündigungs- und Räumungsrisiken prüfen
Prüfen Sie genau, welche Kündigungsrechte Sie als Ersteher haben. Bei Wohnraum gilt grundsätzlich das Mietrecht (z. B. Eigenbedarfskündigung), ergänzt um Sonderregelungen wie das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG bei vertraglich verlängerten Kündigungsfristen. Lassen Sie sich hierzu im Zweifel anwaltlich beraten.
Vollmacht für Vertreter
Möchten Sie einen Vertreter zur Versteigerung entsenden, benötigt dieser eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht im Original. Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht nicht aus.
Grundbuchlasten prüfen
Prüfen Sie genau, welche Grundbuchlasten bestehen bleiben und welche mit dem Zuschlag erlöschen. Nicht alle Belastungen werden durch die Versteigerung gelöscht – insbesondere Grundpfandrechte, die ausdrücklich bestehen bleiben, oder bestimmte Dienstbarkeiten.
Versteigerungsstrategie
Versteigerungen beobachten
Bevor Sie das erste Mal mitbieten, schauen Sie sich den Ablauf einiger Versteigerungen an. Erfahrene Bieter bieten meist erst gegen Ende des Termins, nicht bereits am Anfang. So vermeiden Sie unnötige Preissteigerungen.
Obergrenze festlegen
Setzen Sie sich vor Beginn der Zwangsversteigerung eine verbindliche Obergrenze für Ihr Gebot. Manche Objekte werden auch über dem
Verkehrswert
ersteigert. Lassen Sie sich nicht von der Auktionsatmosphäre zu übereilten Entscheidungen verleiten!
5/10- und 7/10-Grenze
verstehen
Das Gericht muss den Zuschlag einmalig versagen, wenn das Meistgebot weniger als 5/10 des Verkehrswertes beträgt, und kann ihn versagen, wenn es unter 7/10 liegt. Informieren Sie sich vorab über diese Grenzen und bedenken Sie, dass in einem zweiten Termin andere Bedingungen gelten können.
Diskretes Bieten
Bei der Sicherheitsleistung per Scheck können Mitbieter anhand der eingetragenen Summe Ihr mögliches Höchstgebot abschätzen. Eine Bankbürgschaft oder ein offener Verrechnungsscheck (ohne direkten Rückschluss auf Ihre Obergrenze) bietet mehr Diskretion.
Typische Fehler von Einsteigern
Häufige Stolperfallen
Vermeiden Sie insbesondere folgende Fehler:
Teilnahme an der Versteigerung ohne klare Gesamtkalkulation (Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Rücklagen).
Blindes Vertrauen in das Gutachten, ohne eigene Plausibilisierung von Zustand, Lage und Marktpreis.
Keine verbindliche Finanzierungszusage vor dem Termin oder zu knapp kalkulierte Eigenmittel.
Fehlende oder nur oberflächliche Prüfung der Miet- und Räumungssituation (Mietverträge, Räumungsrisiken, Leerstand).
Ignorieren von bestehenbleibenden Rechten (z. B. Grundschulden, Wohnrechte, Dienstbarkeiten).
Spontanes Überbieten der eigenen Obergrenze aus Emotionen oder Konkurrenzverhalten.
Zu wenig Zeit für Unterlagen: Grundbuch, Versteigerungsbedingungen und Bekanntmachung erst kurz vor dem Termin gelesen.
Alternative Möglichkeiten
"Notleidende Objekte" erfragen
Fragen Sie Ihre Bank nach "notleidenden Objekten" oder "Non-Performing Loans" (NPL). So haben Sie ggf. die Möglichkeit, sich noch vor dem Versteigerungstermin mit Gläubigern und Schuldnern über einen direkten Ankauf zu einigen und sparen die Unsicherheiten der Versteigerung.
Terminfindung
Versteigerungstermine finden
Termine von Zwangsversteigerungen erfahren Sie u. a. über:
Aushänge und Bekanntmachungen des zuständigen Amtsgerichts (Gerichtstafel, Amtsblatt, ggf. Gerichtswebsite)
das offizielle ZVG-Portal der Landesjustizverwaltungen:
zvg-portal.de (kostenlos)
kostenlose oder teilweise kostenlose Internetportale wie
zvg24.net oder
zvg.com
kommerzielle Versteigerungskalender und Dienste wie
Argetra, die häufig weitergehende Auswertungen und Ratgeber anbieten (in der Regel kostenpflichtig)
Die amtliche Bekanntmachung eines Termins erfolgt in der Regel mindestens sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin. Prüfen Sie die Hinweise des jeweils zuständigen Amtsgerichts.
Kurzer Risiko-Check zur Zwangsversteigerung
Beantworten Sie wenige Fragen, um ein grobes Gefühl für Ihr persönliches Risiko bei der geplanten Zwangsversteigerung zu bekommen.
Der Check ersetzt keine Beratung, kann aber Hinweise geben, wo Sie noch nachschärfen sollten.
1. Wie gut kennen Sie das Objekt?
2. Wie steht es um Ihre Finanzierung?
3. Haben Sie die rechtliche Situation geprüft?
4. Wie sicher sind Sie sich bei Ihrer Gebotsobergrenze?
5. Erfahrung mit Zwangsversteigerungen?
Zusammenfassung: Eine Zwangsversteigerung bietet Chancen, aber auch erhebliche Risiken. Gründliche Vorbereitung, realistische Finanzplanung, genaue Prüfung bestehender Rechte und strategisches Bieten sind entscheidend für den Erfolg. Denken Sie immer daran: Sie ersteigern das Objekt ohne jegliche Gewährleistung und müssen die Sicherheitsleistung von 10 % des
Verkehrswerts
in zulässiger Form im Termin verfügbar haben.
Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung (FAQ)
Muss ich bei der Zwangsversteigerung einen Makler bezahlen?+
In der Regel fällt bei Zwangsversteigerungen keine klassische Maklerprovision an, da der Erwerb direkt über das Amtsgericht erfolgt.
Es können jedoch andere Kosten (z. B. Gutachter, Beratung, Finanzierung, Notar/Grundbuch) anfallen, die Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen sollten.
Was passiert, wenn ich den Restkaufpreis nicht rechtzeitig zahlen kann?+
Können Sie den festgesetzten Kaufpreis nicht fristgerecht zahlen, drohen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen.
Der Zuschlag kann aufgehoben werden, und Sie haften unter Umständen für den Schaden, der durch eine erneute Versteigerung entsteht.
Daher sollten Sie die Finanzierung unbedingt sichern, bevor Sie mitbieten.
Kann ich das Objekt nach dem Zuschlag sofort nutzen?+
Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer, können das Objekt aber nicht immer sofort nutzen.
Bei bestehenden Mietverhältnissen müssen Sie Mietrecht und Kündigungsfristen beachten.
Bewohnt der Schuldner das Objekt, kann eine Räumung notwendig sein, die Zeit und zusätzliche Kosten verursacht.
Ist ein Schnäppchen bei der Zwangsversteigerung garantiert?+
Nein. Auch bei Zwangsversteigerungen werden Objekte teils über dem Verkehrswert ersteigert – insbesondere in gefragten Lagen.
Entscheidend ist, dass das Objekt zu Ihrer persönlichen Strategie, Ihrem Budget und Ihrem Risikoprofil passt.
Ein vermeintliches „Schnäppchen“ kann durch Sanierungsstau, rechtliche Risiken oder Leerstand schnell teuer werden.