Wohnungseigentum: Wer darf was?

Eigentümerrechte: Rechte, Pflichten, Kosten im Gemeinschafts-, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht (GE, SE, SNR)

1. Einführung und Begriffsdefinition

Begriffsdefinitionen nach dem WEG

  • Gemeinschaftseigentum: Alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen, z. B. tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fenster, Außenanlagen. (§ 1 Abs. 5 WEG)
  • Sondereigentum: Wohnungseigentum an bestimmten, abgeschlossenen Räumen einer Wohnung oder eines sonstigen selbstständigen Gebäudeteils, z. B. Wohnräume, Küche, Bad. (§ 1 Abs. 2 WEG)
  • Sondernutzungsrecht: Vertraglich eingeräumtes, ausschließliches Nutzungsrecht an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Gartenanteil, Stellplatz). Kein Eigentum, sondern ein Nutzungsrecht.

Die nachfolgende Übersicht ordnet die Begriffe und Rechtsfolgen praxisorientiert.

2. Begriffsdefinitionen (§§ 1–5 WEG)

2.1 Sondereigentum (SE) „meins“

  • Räume oder Anlagen, die ausschließlich einem einzelnen Wohnungseigentümer (WE) zugeordnet sind
  • Beispiele: Wohn- und Schlafzimmer, eigenes Bad, eigener Kellerraum, Einbauküche, Bodenbelag, Innentüren
  • Nur an abgeschlossenen, baulich selbstständigen Einheiten möglich (§ 3 WEG)

2.2 Gemeinschaftseigentum (GE) „unser“

  • Alle übrigen Gebäudeteile, die nicht SE oder im Eigentum Dritter stehen (§ 1 Abs. 5 WEG)
  • Zwingendes GE: tragende Wände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Aufzugsschacht, Hauptleitungen
  • Fakultatives GE: kann ggf. zu SE erklärt werden (nur wenn rechtlich/baulich möglich; maßgeblich Teilungserklärung)

2.3 Sondernutzungsrecht (SNR) „nur ich nutze“

  • Ausschließliches Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des GE
  • Typisch: Gartenanteile, Stellplätze, Dachterrassen
  • Grundlage meist: Teilungserklärung; ggf. auch durch qualifizierten Beschluss änderbar (u. a. § 16 II 2 WEG, § 23 WEG)
  • Kosten-/Pflichtenregelung hängt maßgeblich von Teilungserklärung/Beschluss ab

3. Aktuelle Rechtslage (Stand Juli 2025)

3.1 Eigentümerrechte

a) Im Sondereigentum

  • Freie Verfügung (Veräußerung, Belastung, Vermietung)
  • Gestaltungsfreiheit (z. B. streichen, Bodenbelag erneuern, nicht tragende Wände versetzen)
  • Anspruch auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Flur, Treppenhaus)

b) Im Gemeinschaftseigentum

  • Mitbenutzungsrecht aller WE
  • Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung (§ 23 WEG)
  • Einsicht in Verwaltungsunterlagen (§ 26 WEG)

3.2 Verantwortung / Pflichten

Sondereigentum

  • Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen
  • Verkehrssicherungspflicht (z. B. eigener Balkon)
  • Duldung von Gemeinschaftsmaßnahmen (z. B. Rohrbruch in gemeinschaftlicher Leitung)

Gemeinschaftseigentum

  • Verwaltung durch Verwalter oder Beirat (§ 27 WEG)
  • Pflege, Instandhaltung, Versicherung des Gebäudes
  • Einhaltung der Hausordnung

Sondernutzungsrecht

  • Ausschließliches Nutzungsrecht an einem Teil des GE
  • Instandhaltung/Instandsetzung nur dann beim SNR-Inhaber, wenn Teilungserklärung/Beschluss das so regelt
  • Verkehrssicherungspflicht im Rahmen der Nutzung (z. B. Wege im Gartenanteil)
  • Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung des GE
  • Einhaltung der Hausordnung im Nutzungsbereich
Tipp: Die Abgrenzung kann je nach Teilungserklärung abweichen. Immer Aufteilungsplan und Teilungserklärung prüfen.

3.3 Kostenverteilung – „Wer zahlt was?“

Bereich / Bauteil Rechtsqualifikation Typische Ausstattung / Bestandteile Instandhaltung & Instandsetzung Modernisierung / besondere Ausstattung Hinweise
Wohn- & Schlafzimmer, Küche, Bad (innerhalb der Wohnung) Sondereigentum Böden, Wandputz, nicht tragende Innenwände, Innentüren, Sanitärobjekte, Einbauküche Sondereigentümer Sondereigentümer Abweichungen nur, wenn Teilungserklärung dies regelt.
Balkon / Terrasse häufig Mischbereich (SE/GE) Belag, Geländer, Türflügel abhängig von Teilungserklärung abhängig von Teilungserklärung Tragende Teile regelmäßig GE; Belag oft SE.
Kellerraum / Einzelgarage / Stellplatz (zugeordnet) Sondereigentum (wenn zugeordnet) Wände, Tore, Schließanlage Sondereigentümer Sondereigentümer Gemeinschaftsstellplätze = GE.
Dach Gemeinschaftseigentum (zwingend) Dachhaut, Dachstuhl, Dämmung, Rinnen Alle WE nach MEA Alle WE nach MEA Kostentragung kann im Einzelfall nach § 16 III WEG differenziert werden.
Hausflur / Treppenhaus Gemeinschaftseigentum Bodenbelag, Wände, Beleuchtung, Briefkastenanlage Alle WE nach MEA Alle WE nach MEA Luxus-/Sonderausstattung einzelner kann abweichend geregelt sein.
Tragende Wände, Außenwände, Fundament Gemeinschaftseigentum (zwingend) Mauerwerk, Beton, Stützen Alle WE nach MEA Alle WE nach MEA Keine Ausnahme möglich.
Rohrleitungen (Wasser, Gas, Strom, Heizung) bis Abzweig oft GE, danach oft SE Hauptleitungen, Verteiler je nach Verlauf/Definition je nach Maßnahme/Nutzen Streitpunkt: „erste Abzweigung“ – häufig in Teilungserklärung geregelt.
Aufzug Gemeinschaftseigentum (zwingend) Kabine, Schacht, Maschine Alle WE nach MEA Alle WE nach MEA Teilungserklärung kann Sonderregelungen enthalten (selten).
Gemeinschaftsgarten / Spielplatz Gemeinschaftseigentum Rasen, Wege, Spielgeräte, Bäume Alle WE nach MEA Alle WE nach MEA Abgrenzungen/Parzellen können als SNR geregelt sein.
Gartenanteil / Stellplatz (als SNR) SNR am GE Oberfläche, Bepflanzung, Markierungen Regel: Gemeinschaft; Ausnahme: Zuweisung an SNR-Inhaber Regel: Gemeinschaft; Ausnahme: Zuweisung an SNR-Inhaber Maßgeblich ist Teilungserklärung/Beschluss (Pflege vs. Struktur trennen).
Merksatz:
Alles, was tragend, verbindlich oder mehreren dient, ist Gemeinschaftseigentum (meist Abrechnung nach MEA).
Alles, was ausschließlich einer Einheit zugeordnet ist, ist Sondereigentum (Kosten grundsätzlich beim Sondereigentümer).
Sondernutzungsrecht ist ein Nutzungsrecht am GE – Kosten hängen von Teilungserklärung/Beschluss ab.

4. Fazit – „Kurz & knapp“

  • Sondereigentum = exklusiver Bereich – eigene Rechte, Pflichten, Kosten.
  • Gemeinschaftseigentum = gemeinsamer Bereich – Mitbestimmung, gemeinschaftliche Kosten (meist nach MEA).
  • SNR = exklusives Nutzungsrecht am GE – Kosten nur abweichend, wenn geregelt.
  • Kostenverteilungen können durch Teilungserklärung oder qualifizierte Beschlüsse angepasst werden (u. a. § 23 WEG).
5. Checkliste für Praktiker
  1. Immer zuerst: Teilungserklärung & Aufteilungsplan prüfen (inkl. Änderungsbeschlüsse).
  2. Zuordnung klären: Betrifft die Maßnahme SE, GE oder SNR?
  3. Bei GE: Gibt es eine Nutzergruppe mit deutlich höherem Nutzen?
  4. Kosten vorab definieren: Beschlussfassung sauber dokumentieren.
  5. Dokumentation: Maßnahmen & Rechnungen für die Abrechnung vollständig sammeln.

Hinweise & Quellen

Hier geht es zum WEG Gesetz: WOEIGG

Bericht erstellt basierend auf dem deutschen WEG-Recht (insb. §§ 1–28), Stand Juli 2025. Wenn Sie Fragen haben oder einen Fehler gefunden haben, nutzen Sie bitte unser Kontaktformular.

Diese Übersicht wurde sorgfältig erstellt, erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Alle Angaben ohne Gewähr.


... weitere aktuelle Immobiliennews


zurück zum Start

Impressum   Kontakt  Disclaimer   Über uns
© Copyright and Desgin by ImmoPilot founded 1999 - Registered Trademark - DPMA Berlin