Wohnungseigentum: Wer darf was?

1. Einführung und Begriffsdefinition

Begriffsdefinitionen nach dem WEG:

• Gemeinschaftseigentum: Alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen, z. B. tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fenster, Außenanlagen. (§ 1 Abs. 5 WEG)
• Sondereigentum: Das Wohnungseigentum an bestimmten, abgeschlossenen Räumen einer Wohnung oder eines sonstigen selbstständigen Gebäudeteils. Es ist dem Wohnungseigentümer ausschließlich zugeordnet, z. B. Wohnräume, Küche, Bad. (§ 1 Abs. 2 WEG)
• Sondernutzungsrecht: Ein einem einzelnen Wohnungseigentümer vertraglich eingeräumtes, ausschließliches Nutzungsrecht an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums, z. B. Gartenanteil oder Stellplatz. Es ist kein Eigentum, sondern ein Recht zur ausschließlichen Nutzung.

Die folgende Gliederung orientiert sich an dieser zeitlichen Linie und führt die jeweiligen Rechtsfolgen chronologisch auf.

2. Begriffsdefinitionen (§§ 1 - 5 WEG)

2.1 Sondereigentum (SE) - "meins"

• Räume oder Anlagen, die ausschließlich einem einzelnen Wohnungseigentümer (WE) gehören
• Beispiele: Wohn- und Schlafzimmer, eigenes Bad, eigener Kellerraum, Einbauküche, Bodenbelag, Innentüren.
• Nur an abgeschlossenen, baulich selbstständigen Einheiten möglich (§ 3 WEG)

2.2 Gemeinschaftseigentum (GE) - "unser"

• Alle übrigen Gebäudeteile, die nicht SE oder im Eigentum Dritter stehen (§ 1 Abs. 5 WEG)
• Zwingendes GE: tragende Wände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Aufzugsschacht, Hauptleitungen
• Fakultatives GE: kann ggf. zu SE erklärt werden - z. B. Stellplätze oder Gartenflächen, sofern baulich abgrenzbar

2.3 Sondernutzungsrecht (SNR) - "nur ich darf`s nutzen"

• Ein einem einzelnen Wohnungseigentümer (WE) eingeräumtes, ausschließliches Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums (GE)
• Typisch: Gartenanteile, Stellplätze, Dachterrassen
• Kein Eigentum - sondern ein beschränktes dingliches Recht (Nießbrauchrecht) zur ausschließlichen Nutzung von GE
• Grundlage: i. d. R. die Teilungserklärung; kann aber auch durch einen qualifizierten Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 16 II 2 WEG) nachträglich begründet oder geändert werden
• Wichtig: Die Begründung/Änderung bedarf eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (§ 23 WEG). Die Einräumung muss klar dokumentiert sein (im Aufteilungsplan, in der Teilungserklärung oder im Beschlussprotokoll), sonst ist die Sondernutzung unwirksam
• Es kann mit einem Nutzungsentgelt (z. B. Pacht) oder ohne Entgelt eingeräumt werden. Die Kostenpflicht (Instandhaltung, etc.) kann im Beschluss/der Teilungserklärung geregelt sein

3. Aktuelle Rechtslage (Stand Juli 2025)

3.1 Eigentümerrechte

a) Im Sondereigentum

• Freie Verfügung (Veräußerung, Belastung, Vermietung)
• Gestaltungsfreiheit (Räume streichen, Laminat verlegen, nicht tragende Wände versetzen)
• Anspruch auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Flur, Treppenhaus)

b) Im Gemeinschaftseigentum

• Mitbenutzungsrecht aller WE
• Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung (§ 23 WEG)
• Einsicht in Verwaltungsunterlagen (§ 26 WEG)

3.2 Verantwortung / Pflichten

Sondereigentum

• Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen
• Verkehrssicherungspflicht (z. B. eigener Balkon)
• Duldung von Gemeinschaftsmaßnahmen (Rohrbruch in der Wand)

Gemeinschaftseigentum

• Verwaltung durch Verwalter oder Beirat (§ 27 WEG)
• Pflege, Instandhaltung, Versicherung des Gebäudes
• Einhaltung der Hausordnung

Sondernutzungsrecht

• Ausschließliches Nutzungsrecht an einem Teil des GE
• In der Regel keine automatische Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des SNR-Inhabers (außer Vereinbarung in Teilungserklärung oder Beschluss)
• Verkehrssicherungspflicht im Rahmen der Nutzung (z. B. rutschfeste Wege im eigenen Gartenanteil)
• Verpflichtung zur Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung des GE (z. B. Reparatur der tragenden Wand, unter der der Stellplatz liegt)
• Einhaltung der Hausordnung im Nutzungsbereich
• Bei Nutzungsentgelt: Zahlung des vereinbarten Entgelts

3.3 Kostenverteilung - "Wer zahlt was"?

Bereich / Bauteil	Rechtsqualifikation (SE oder GE)	Typische Ausstattung / Bestandteile	Wer trägt Instandhaltung & Instandsetzung	Wer trägt Modernisierung / besondere Ausstattung	Hinweise & häufige Ausnahmen
Wohn- & Schlafzimmer, Küche, Bad (innerhalb der Wohnung)	Sondereigentum	Böden, Wandputz, nicht tragende Innenwände, Innentüren, Sanitärobjekte, Einbauküche	Sondereigentümer	Sondereigentümer	Abweichende Regelung nur durch Teilungserklärung möglich (z. B. Gemeinschaftsküche).
Balkon / Terrasse	i. d. R. Sondereigentum (wenn im Aufteilungsplan eigens zugeordnet)	Bodenplatte, Geländer, Markise, Balkontür (Flügel)	Sondereigentümer	Sondereigentümer	Fliesen auf Balkon: SE; tragender Balkonboden: GE. Stark abhängig von der Formulierung in der Teilungserklärung.
Kellerraum / Einzelgarage / Stellplatz	Sondereigentum (wenn im Aufteilungsplan zugeordnet)	Wände, Tore, Rolladen, Schließanlage	Sondereigentümer	Sondereigentümer	Gemeinschaftsstellplätze = GE.
Dach	Gemeinschaftseigentum (zwingend)	Dachhaut, Dachstuhl, Dämmung, Regenrinnen, Antennen, nicht zugeordnete Gauben	Alle WE nach MEA	Alle WE nach MEA	Dachflächenfenster nur oberste WE ? Kosten können nach § 16 III WEG umgelegt werden.
Hausflur / Treppenhaus	Gemeinschaftseigentum (zwingend)	Bodenbelag bis Wohnungstür, Wandfarbe, Handlauf, Beleuchtung, Briefkastenanlage	Alle WE nach MEA	Alle WE nach MEA	Fußmatte/Luxusleuchte vor einzelner Wohnung: falls SE geregelt, zahlt betroffener WE.
Tragende Wände, Außenwände, Fundament	Gemeinschaftseigentum (zwingend)	Mauerwerk, Beton, tragende Stützen	Alle WE nach MEA	Alle WE nach MEA	Keine Ausnahme möglich.
Rohrleitungen (Wasser, Gas, Strom, Heizung)	bis zur ersten Abzweigung = GE, danach = SE	Hauptleitungen im Treppenhaus, Verteiler bis Hausanschluss	Rohrbruch im GE-Bereich: alle WE nach MEA; danach: Sondereigentümer	Modernisierung der Hauptleitung: alle WE; Modernisierung nur für eine Wohnung: Sondereigentümer	Häufiger Streitpunkt: Exakte Trennung "erste Abzweigung". Oft in Teilungserklärung definiert oder nach technischer Gegebenheit.
Aufzug	Gemeinschaftseigentum (zwingend)	Kabine, Schacht, Maschine, Türen	Alle WE nach MEA	Alle WE nach MEA (§ 16 III WEG)	Teilungserklärung kann Nichtnutzer von der Kostentragung befreien (selten).
Gemeinschaftsgarten / Spielplatz	Gemeinschaftseigentum	Rasenfläche, Wege, Spielgeräte, Bäume	Alle WE nach MEA	Alle WE nach MEA	Einzelne Gartenparzellen können fakultativ SE werden (muss in Teilungserklärung stehen).
Hausanschlussraum / Technikraum	Gemeinschaftseigentum	Heizkessel, Hauptwasserzähler, Hausanschlüsse	Alle WE nach MEA	Alle WE nach MEA	Nur dann SE, wenn Teilungserklärung dies ausdrücklich regelt. Nutzung oft separat geregelt.
Gartenanteil / Stellplatz (als Sondernutzungsrecht)	Sondernutzungsrecht am GE	Oberfläche (Rasen, Pflaster), Bepflanzung, Zaun, Stellplatzmarkierung	i. d. R. Alle WE nach MEA (da GE); Ausnahme: Teilungserklärung oder Beschluss kann Instandhaltung dem SNR-Inhaber zuweisen	i. d. R. Alle WE nach MEA (da GE); Ausnahme: Teilungserklärung oder Beschluss kann Modernisierung/Kosten dem SNR-Inhaber zuweisen	Die Regelung hängt stark von der Formulierung in der Teilungserklärung oder dem Beschluss ab. Oft wird die Pflege/Nutzung dem SNR-Inhaber zugewiesen, die strukturelle Instandhaltung bleibt Gemeinschaftslast. Bei Nutzungsentgelt können Kosten anteilig vom SNR-Inhaber getragen werden.