GEPLANTER IMMOBILIENKAUF: VIELE FRAGEZEICHEN 

HOHE PREISE - HOHE INFLATION - HOHE ZINSEN - HOHE NEBENKOSTEN

Immoblase kommt
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Der wesentlichste Treiber für die in den vergangenen Jahren immer weiter steigenden Immobilienpreise waren die historisch niedrigen Zinsen. Der Kauf einer Immobilie rechnete sich trotz viel zu hoher Kaufpreise dadurch zwar immer noch für die meisten Haus-/ oder Wohnungskäufer, die ihre Immobilie über einen Bankkredit finanzierten. - Doch die ganz großen Gewinner der lang andauernden Niedrigzinsphase waren vor allem Bauträger, Projektentwickler und Verkäufer, die ihre Gewinnspanne korrespondierend den Niedrigzinsen anpassen konnten.
In wenigen Monaten dreimal so hohe Finanzierungskosten
Doch diese Zeiten scheinen nun vorbei. Ende 2021 lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung noch bei rund 0,9 % - so niedrig wie nie. Bereits im April diesen Jahres wird für dieselbe Laufzeit fast das Dreifache verlangt - rund 2,6% effektiv. Und ein Ende steigender Zinsen ist nicht in Sicht. Die „3“ vor dem Komma wird bald erreicht sein - Experten schließen sogar eine darüber hinausgehende Rate nicht mehr aus. Bei einem Kredit in Höhe von 400.000 € und einem Zinssatz in Höhe von 3% wird der Jahreszins nicht mehr wie zu Top Zeiten 3.200 €/Jahr betragen, sondern 12.000 €/Jahr - das sind Monat für Monat Mehrkosten in Höhe von rund 750 €.
Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass die EZB ihren Kurs in der Geldpolitik noch in diesem Jahr anpassen wird, die Nettozukäufe von Anleihen einstellt und folgend auch die Leitzinsen erhöht. Bei einer Erhöhung der Leitzinsen  wird es einen weiteren Zinssprung geben.
Für angehende Immobilienkäufer nicht das einzige Problem
Und die steigenden Zinsen sind nicht die einzige Hürde für Kaufinteressenten: Die Banken sind nicht mehr so großzügig mit der Vergabe von Immobilienkrediten, wollen mehr Eigenkapital nachgewiesen sehen und erwarten aufgrund der neuen Vorgaben der BAFIN eine gute Bonität der Kreditnehmer.

Mehr Eigenkapital erwartet

Als Eigenkapital sollten Kreditnehmer demnach zumindest die
Maklerkosten
Grunderwerbsteuer
Notargebühren
Eintragung Grundbuch

aus eigener Tasche leisten können. Das sind je nach Bundesland 10 % oder mehr des Kaufpreises.

Vollfinanzierung?
Somit ist eine Komplettfinanzierung nur noch in Ausnahmefällen zu machen - nur dann, wenn die Bonität des Kreditnehmers stimmt, und ein entsprechendes Einkommen zur nachhaltigen Bedienung des Kredits nachgewiesen werden kann. Eine Möglichkeit, den Eigenkapitalanteil zu reduzieren wäre, die zusätzliche Belastung einer weiteren (eigenen) Immobilie, oder die Belastung des elterlichen Hauses oder Eigentumswohnung. Dann sind allerdings 2 Objekte in der Bankensicherung.

Wenig Eigenkapital - höhere Zinsen
Wer wenig oder gar kein Eigenkapital zur Verfügung hat, sollte sich trotz guter Bonität allerdings darüber im Klaren sein, dass ein Kredit bei einem nur geringen Eigenkapitaleinsatz aufgrund des für die Banken höheren Risikos nochmals teurer wird. Die Finanzinstitute lassen sich das Risiko natürlich zusätzlich bezahlen.
Hohe Wohnnebenkosten und steigende Baupreise beeinflussen die Solvenz zusätzlich
Das sind aber nicht die einzigen Hürden für den Immobilienkäufer oder die Immobilienkäuferin. Neben den höheren Zinsen werden die immens gestiegenen Energiekosten die Kasse der Immobiliennutzer belasten. Allein bei den Heizkosten muss sich eine 4-köpfige Familie mit einer Wohnfläche von 120 qm auf eine Kostensteigerung von bis zu 100 €/Monat einstellen. Private Inflationsbedingte Mehrausgaben kommen hinzu.
Dies sollte bei der Gesamtkostenberechnung neben den reinen Finanzierungskosten nicht vergessen werden!

Lieferengpässe - Handwerkermangel - Preisgleitklauseln  
Die hohe Nachfrage verbunden mit Handwerkermangel, bestehende Materialengpässe, höhere Produktionskosten und die Mehrkosten aufgrund Vorgaben von energetischen Maßnahmen haben die ohnehin schon hohen Baupreise weiter befeuert. Diese werden durch Bauträger oder Handwerker an Käufer/innen weitergegeben - neben direkten Preiserhöhungen auch gerne in Form von Preisgleitklauseln. Wer als Käufer solch einen Vertrag unterschreibt, begibt zusätzlich in einen möglichen nicht absehbaren Preisstrudel, der schnell in einer finanziellen Katastrophe enden kann.

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