FAQ Immobilien
Oft gestellte Fragen zu Mieten, Vermieten, Kaufen und Bauen


1. Frage: Kann man bei einem Hauskauf ein bestehendes Darlehen gleich mit übernehmen?
Antwort: Es ist möglich, ein Hypothekendarlehen von dem Eigentümer einer Immobilie zu übernehmen. Einen Anspruch darauf hat man allerdings nicht. Die Gläubiger (zum Beispiel Hypothekenbanken) müssen dieser Übernahme zustimmen, dass heisst, das der Darlehensvertrag auf den neuen Eigentümer der Immobilie übertragen werden muß. Vorteil dieser Übernahme ist, dass man sich die Neubestellung einer Grundschuld, die Löschung der alten Grundschuld und die damit verbundenen Kosten sparen kann. Der ehemalige Eigentümer kann sich dadurch die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung (Zahlung an die Gläubiger für vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag) sparen. Eine Darlehnsübernahme macht natürlich nur dann Sinn, wenn die Hypothekenzinsen am Markt höher sind, als die Zinsen, die der Vorgänger vereinbart hat.

2. Frage: Was muß man tun, wenn man ein Haus in Eigentumswohnungen umwandeln möchte? 
Antwort: Die Teilungserklärung. Sie regelt, wieviel vom gemeinschaftlichen Eigentum zur jeweiligen Wohnung gehört sowie die die Kostenverteilung für das gemeinschaftliche Eigentum regelt. Jedes Sondereigentum wird durch die Teilung selbständg. Die Teilungserklärung wird durch einen Notar aufgestellt. Einen Aufteilungsplan: Das ist ein Bauplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes und Lage und Größe der im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum befindlichen Gebäudeteile ersichtlich sind, wie zum Beispiel die Stellplätze, Garagen und Keller. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie stellt das zuständige Bauamt aus. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ausgestellt, wenn die Wohnungen baulich vollkommen von den anderen Wohnungen "abgeschlossen" sind. Sie müssen über einen eigenen Zugang verfügen ("abgeschlossen"). Innerhalb der Wohnung müssen Anschlüsse für Be- und Entwässerung sowie ein WC vorhanden sein. Auch sind bestimmte Brandschutzrichtlinien zu beachten.

3. Frage: Wie kann man feststellen, ob die Angaben des Vermieters/Verkäufers einer Wohnung oder eines Hauses über die Größe der/des Wohnung/Hauses richtig sind?
Antwort: Als Richtwerte können hier angenommen werden:
 Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m 100%. Von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m 50%. Von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen 50%.Von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sind es 0%. Von Balkonen, Loggien und Dachgärten oder gedeckten Freisitzen, wenn sie ausschl. zu dem Wohnraum gehören, max. 50%.

4. Frage: Kann man bei der Anmietung einer Wohnung die Kaution auch in Raten zahlen? 
Antwort: Die Kaution kann auch in Raten gezahlt werden. Eine Zahlung in 3 aufeinander folgenden Raten ist möglich. Man sollte die Zahlungsweise allerdings frühzeitig mit dem Vermieter abstimmen. 

5. Frage: Welche Kosten gehören eigentlich zu den Betriebskosten? 
Antwort: Die Zahlung der Betriebskosten sind in der II. Berechnungsverordnung geregelt. Danach kann der Vermieter folgende Kosten auf den Mieter umlegen - allerdings müssen die Kosten entweder alle im Mietvertrag genannt sein, oder der Mietvertrag muß darauf verweisen, dass "die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV" abgerechnet werden:

1. Laufende öfftl. Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
2. Wasserversorgung 
3. Entwässerung 
4. Heizungskosten 
5. Warmwasserkosten 
6. Aufzug 
7. Straßenreinigung 
8. Müllabfuhr 
9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 
10. Gartenpflege 
11. Schornsteinreinigung 
12. Allgemeinbeleuchtung 
13. Sach- und Haftpflichtversicherung 
14. Hauswart 
15. Gemeinschaftsantenne bzw Breitbandkabel 
16. Maschinelle Wascheinrichtungen (Strom, Reinigung, Prüfung der Betriebssicherheit) 
17. Sonstige Betriebskosten (z.B. Sauna, Schwimmbad, Feuerlöscher, Müllschlucker) 
Siehe auch § 27. II. Berechnungsverordnung

6. Frage: Was ist eigentlich der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds? 
Antwort: Immobilienfonds sind Anlagegesellschaften, bei denen die Kapitalanlage im wesentlichen aus Grundstücken und Gebäuden besteht. Die Immobilienfonds geben Zertifikate aus, die einen bestimmten Anteil am Fondsvermögen repräsentieren. 
Bei den in Deutschland tätigen Fondsgesellschaften unterscheidet man grundsätzlich zwie Arten: Offene Fonds, bei denen die Höhe der auszugebenden Anteile nicht begrenzt ist. Sie haben besondere Vorschriften hinsichtlich der Anlagepolitk zu beachten. Sie unterliegen den für Kreditinstitute geltenden strengen gesetzlichen Vorschriften. Mieteinnahmen und andere Erträge werden nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen, der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie der AfA an die Zertifikatinhaber ausgeschüttet, sofern sie nicht reinvestiert werden. Die Anteile von Offenen Fonds sind übertragbar. 
Bei Geschlossenen Fonds wird das Zertifikatkapital zur Zeichnung durch Anleger einmalig aufgelegt. 
Die zu finanzierenden Liegenschaften stehen von vornherein fest; sie können aus einem oder mehreren Objekten bestehen. 

7. Frage: Was bedeutet eigentlich ein "Erbbaurecht"?
Antwort: Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht welches dem Inhaber ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und auch zu nutzen. Der Erbbauberechtigte wird Besitzer des Grundstückes und Eigentümer des sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes - das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Erbbaugebers. Genau wie bei einem Grundstückskaufvertrag bedarf es auch bei dem Erbbaurechtsvertrag der notariellen Beurkundung. Dabei wird das Erbbaurecht im Grundbuch in Abt. II eingetragen. Zusätzlich zu dem Grundbuchblatt des Grundstückes wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Das Erbbaurecht wird an erster Rangstelle eingetragen. Die Laufzeit eines Erbbaurechtes kann frei vereinbart werden, beträgt in der Praxis jedoch meist zwischen 50 und 99 Jahren. Das Erbbaurecht ist veräusserlich und vererblich. Meist wird es von Institutionen wie Kirchen oder Gemeinden, in manchen Regionen aber durchaus noch von Privatpersonen, vergeben. Das Erbbaurecht erlischt entweder nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages oder dann, wenn der Erbbauberechtigte es mit Zustimmung des Eigentümers aufgibt. In diesen Fällen geht das Eigentum an dem aufstehenden Gebäude an den Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) über. Dieser hat dann den Erbbauberechtigten angemessen zu entschädigen.

8. Frage: Wenn ich heute eine Immobilie kaufe oder baue, mit welchen Kosten muß ich neben der Kaufpreiszahlung rechnen? 
Antwort: Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht welches dem Inhaber ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und auch zu nutzen. Der Erbbauberechtigte wird Besitzer des Grundstückes und Eigentümer des sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes - das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Erbbaugebers. Genau wie bei einem Grundstückskaufvertrag bedarf es auch bei dem Erbbaurechtsvertrag der notariellen Beurkundung. Dabei wird das Erbbaurecht im Grundbuch in Abt. II eingetragen. Zusätzlich zu dem Grundbuchblatt des Grundstückes wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Das Erbbaurecht wird an erster Rangstelle eingetragen. Die Laufzeit eines Erbbaurechtes kann frei vereinbart werden, beträgt in der Praxis jedoch meist zwischen 50 und 99 Jahren. Das Erbbaurecht ist veräusserlich und vererblich. Meist wird es von Institutionen wie Kirchen oder Gemeinden, in manchen Regionen aber durchaus noch von Privatpersonen, vergeben. Das Erbbaurecht erlischt entweder nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages oder dann, wenn der Erbbauberechtigte es mit Zustimmung des Eigentümers aufgibt. In diesen Fällen geht das Eigentum an dem aufstehenden Gebäude an den Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) über. Dieser hat dann den Erbbauberechtigten angemessen zu entschädigen.

9. Frage: Was steht eigentlich alles im Grundbuch? 
Antwort: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches vonm Grundbuchamt (Amtsgericht) geführt wird. Das Grundbuch dient dazu, die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück offen zu legen.Jedes in Privatbesitz befindliche Grundstück muss im Grundbuch mit einem eigenständigen Grundbuchblatt eingetragen sein. (Grundbuchzwang) Ein Grundbuch besteht aus der Aufschrift (Deckblatt), in der der Bezirk des Amtsgerichtes und die Nummer des Grundbuchblattes eingetragen ist. Dem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück entsprechend dem Kataster - unter Angabe der laufenden Nummer, Gemarkung, Karte (Flur und Flurstück), Grösse und Nutzungsart - aufgeführt ist, und den Abteilungen I, II und III. Abteilung I führt den Eigentümer des Grundstückes und die Grundlage der Eintragung, also den Erwerbsgrund auf. Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen des Grundstückes wie Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Nacherben, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und Zwangsversteigerungsvermerke. - Hypotheken werden hier nicht aufgeführt, sie findet man in Abteilung III. Diese Abteilung enthält die Grundpfandrechte, das sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

10. Frage: Welcher Unterschied besteht zwischen dem " Maklernormalauftrag" und dem "Makleralleinauftrag"?
 Antwort: Der allgemeine Maklerauftrag (Normalauftrag) eröffnet dem Makler die Möglichkeit ein zur Vermietung oder zum Verkauf anstehendes Objekt einem Interessent nachzuweisen oder zu vermitteln. Der Auftraggeber kann selbst aktiv werden und weitere Makler einschalten. Der einfache Alleinauftrag unterscheidet sich in folgender Weise von dem normalen Maklervertrag: Pflicht des Auftraggebers ist, keinen weiteren Makler einzuschalten, Pflicht des Maklers ist ein intensiver Einsatz, für die Verschaffung möglichst günstiger Vertragsbedingungen. Der Auftraggeber kann weiterhin selbst aktiv werden. Bei dem qualifizierten Alleinauftrag wird dem Auftraggeber das Eigengeschäft untersagt. Der Auftraggeber muss aufgrund von Verweisungsklauseln sämtliche Interessenten an den Makler verweisen, oder/und durch Hinzuziehungsklauseln den Makler zu Verhandlungen mit Interessenten hinzuziehen.

11. Frage: Wer ist eigentlich für die "Schönheitsreparaturen" zuständig?
Antwort: Grundsätzlich der Vermieter. Aber: Er kann die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das heißt allerdings nicht, dass der Mieter nach Gutdünken des Vermieters tätig werden muss. Die Schönheitsreparaturen umfassen: Die "Schönheitsreparaturen" sind in der II. BV geregelt. Hierbei handelt es sich um: Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken , das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, sowie das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach gängiger Rechtsprechung betragen die Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen: Küche, Bad und Dusche 3 Jahre, Wohn- und Schlafraum, Flur, Diele und Toilette 5 Jahre. Für andere Nebenräume betragen sie 7 Jahre. Die Arbeiten müssen zwar "fachmännisch" durchgeführt werden - aber von einem "Fachmann" - sprich Handwerksunternehmen müssen sie nicht ausgeführt werden. - Übrigens: Der Vermieter kann nicht verlangen, dass die Wände und Decken mit weißer Farbe gestrichen werden - aber es sollte schon eine "gängige" Farbe sein - lila oder schwarz geht nicht!

12. Frage: Was passiert bei einer Zwangsversteigerung
Antwort:  Wie kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen?  
Ein oder mehrere Gläubiger stellen unter Vorlage des Vollstreckungstitels einen Antrag auf Anordnung zur Zwangsversteigerung bei dem zuständigen Bezirks- oder Amtsgericht. Sind nach Auffassung des Gerichtes die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung gegeben, wird nach Prüfung der eingereichten Unterlagen durch einen Rechtspfleger der Beschluss zur Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens erlassen. Dieser Beschluss wird in Abt.II des Grundbuches eingetragen und dem Schuldner zugestellt. Auf Anordnung des Gerichtes wird durch einen öfftl. bestellten und vereidigten Sachverständigen der Verkehrswert des Objektes ermittelt. Abhängig von der Art des zu versteigernden Objektes wird diese Ermittlung nach dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren durchgeführt. Wird keine Einstellung des Verfahrens angeordnet oder das gesamte Verfahren aufgehoben ( z.B. weil sich Gläubiger und Schuldner geeinigt haben) kommt es zum Zwangsversteigerungstermin. 

13. Frage: Kann ich die Mietkaution auch in Aktien anlegen? 
Antwort: Die Kaution kann nach dem 01.09.2001 auch in Aktien oder in Festgeldern angelegt werden. Es muß nicht mehr das früher übliche Sparbuch sein. Bei Kursgewinnen steht dem Mieter der die Kaution übersteigende Betrag zu. Allerdings trägt der Mieter auch die Kursverluste. 

14. Müssen Staffel- oder Index-Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit abgeschlossen werden? 
Antwort: Nein, Staffel- oder Indexmietverträge können jetzt auch unbefristet abgeschlossen werden. Bei Staffelmietverträgen müssen allerdings die jeweiligen Anhebungsbeträge exakt genant sein. Bei der Indexmiete ist der Lebenshaltungskostenindex vom statistischen Bundesamt relevant. Und: Bei einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag kann der Mieter keine Verlängerung mehr nach Vertragsablauf fordern - wenn der Vermieter den Grund der Befristung schriftlich mitteilt.

15. Wenn das Haus verkauft wird, von wem erhalte ich dann die von mir gezahlte Kaution zurück? 
Antwort: Ja - Im Gegensatz zu früheren Regelungen ist seit einiger Zeit der neue Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. - Wenn bei ihm nichts zu holen ist, bleibt aber auch der frühere Eigentümer in der Haftung. - Gut für Mieter!

Die aufgeführten Frage und Antworten stellen keine Rechtsberatung dar. Ein Gewähr für die Richtigkeit der Informationen wird nicht übernommen. Siehe unseren Haftungsausschluss

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