Wohnimmobilienmarkt Deutschland
Der Immobilienboom geht zu Ende

Immobilienmakrt - knapp und teuer

Daten und Fakten zu Mieten, Kaufen und Bauen  - Stand 01/2023

1. Basisdaten Wohnen

Wohnungsbestand

In Deutschland gibt es mit Stand 12/2021 (aus 2022 liegen noch keine offiziellen Zahlen vor) rund 43,1 Mio. Wohnungen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) feststellt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 % oder rund 280.000 Wohnungen (2020: 42,8 Millionen). Im Vergleich zum Jahr 2011 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 6,0 % beziehungsweise 2,5 Millionen Wohnungen. Bei ca. 23,5 Mio. dieser Wohnungen handelt es sich um klassische Mietwohnungen. Die meisten Wohnungsnutzer wohnen mit 42,4% in Häusern mit Baujahren zwischen 1949 - 1978. Die wenigsten mit 2,9% in Häusern aus Baujahren zwischen 2011 - später.
Wohnfläche
Insgesamt beläuft sich die Wohnfläche (Stand Ende 2021) auf rund 3,9 Mrd. qm. Die  Wohnfläche je Wohnung betrug in Deutschland durchschnittlich 92,1 m², die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner betrug durchschnittlich 47,7 m².
Damit hat sich die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung seit dem Jahr 2011 um 1,0 m² oder 1,1% erhöht, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner um 1,6 m² oder 3,5%. Die Zahl der Personen pro Wohnung hat sich in diesem Zeitraum statistisch von 2,0 auf 1,9 verringert.
Vergleich: Vor 40 Jahren (1980) waren es mit gerade einmal 32 m²/Person -  rund 30 % weniger.

Anzahl Wohnungen nach Baujahren

Baujahre - So leben die Deutschen

In Deutschland dominieren die Baujahre 1950 - 1979 (ca. 39 %), in dieser Periode wurde in Deutschland am meisten gebaut. Das ist mehr, als in den Baujahren 1980 bis heute, in diesem Zeitraum sind es gerade einmal rund 37,5 %. Vor allem bei günstigem Wohnraum setzt sich dieser negative Trend weiter fort, da sehr viele Wohnungen aus er öfftl. Bindung fallen und kaum öfftl. geförderte Wohnungen neu erstellt werden.
Neubau - viel zu wenig  - Es fehlen rund 700.000 Wohnungen
Im Jahr 2021 wurden in Deutschland 293.393 Wohnungen fertiggestellt (Zahlen 2022 liegen noch nicht vor). Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) ermittelt, waren das 4,2 % oder 12.983 Einheiten weniger als im Jahr davor. Nachdem im Jahr 2020 erstmals mehr als 300.000 neue Wohnungen erstellt wurden, fiel die Zahl im Jahr 2021 wieder auf das Niveau des Jahres 2019 (2020: 306.376 neue Wohnungen; 2019: 293.002). - Im Jahr 2022 werden es voraussichtlich noch weniger sein. Dies wird auch für das Jahr 2023 gelten. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 neue Wohnungen/Jahr  - und davon 100.000 öfftl. geförderte Wohnungen zu erstellen, rückt in weite Ferne. Es wird voraussichtlich noch viele Jahre dauern, bis der Wohnungsmangel aufgeholt wird. 
Die Argumentation ausschl. Materialpreissteigerungen und Lieferketten für das Desinteresse am Bau von günstigem Wohnraum zu suchen, ist sicherlich etwas zu kurz gedacht. Ohne die Bereitstellung von günstigen Baugrundstücken, entsprechender Fördermaßnahmen und  Entflechtung der Formalismen bei Bauanträgen, um so Anlegern eine wirtschaftliche Perspektive bieten, wird das auch in den nächsten Jahren nichts.

Baugenehmigungen
Eigentumsquoten in Europa

Wohneigentum - Vergleich mit unseren Nachbarn
Deutschland, kein Land der Eigentümer

Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland und der vielen Immobilienverkäufe in den letzten Jahren, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv.
Niedrige Eigentumsquoten
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von rund 50% gestiegen.  Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. Das geht aus einer Erhebung von Eurostat hervor. Auf Basis dieser Analyse sind die Deutschen immer noch ein Land der Mieter. Ganz anders sieht es bei unseren Nachbarn aus. Hier verfügen die Rumänen mit 92,3% über die höchste Quote an Wohneigentum, gefolgt von der Slowakei (91,3%) und Portugal (77,3%).  In Belgien sind es 71,9 %, in den Niederlanden 69,1% - und in Dänemark mit 59,3% und Österreich mit 55,3% immer noch erheblich mehr, als in unserem Land.
Die meisten Eigentümer in Deutschland gibt es mit 64,7 % im Saarland und mit 58% in Rheinland-Pfalz - die wenigsten mit großen Abstand in Berlin - da sind es gerade einmal 17,2 %.

2. Mieten 

Wohnungsleerstand:
Kaum freie Wohnungen in den großen Städten
Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilweise am falschen Ort oder in nicht adäquater Qualität. Dies bestätigt auch die Erhebung des Statistischen Bundesamt (letzte Erhebung 2014) : 36,1 Mio. der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland waren 2014 bewohnt, 3,1 Millionen Wohnungen waren unbewohnt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent.
Dieser rein statistische Leerstand berücksichtigt allerdings nicht, dass viele der leer stehenden Wohnungen aufgrund des mangelhaften technischen Zustands nicht vermietbar sind - oder auch durch die Eigentümer nicht am Wohnungsmarkt platziert werden. “Bereinigte” offizielle Zahlen leer stehender und nicht vermieteter Wohnungen liegen bundesweit nicht vor. Bereinigt man diese rein statistische Leerstandsquote um die maroden und nicht vermietbaren Immobilien sowie strategischer und fluktuationsbedingter Leerstände, dürfte die aktive Leerstandsquote unter 3 % liegen.
Folge des Wohnungsmangels: Mietanstieg
7,70 € Durchschnittsmiete bei Neuverträgen
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, mussten private Haushalte bundesweit im Schnitt 7,70 € Nettomiete pro Quadratmeter für eine in 2015 und später angemietete Wohnung bezahlen. Damit liegen diese Mietkosten um 12 % über der durchschnittlichen Nettomiete in Deutschland (6,90 €).
In großen Städten noch teurer
Weit über dem jeweiligen Landesdurchschnitt liegen die Nettomieten für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 und später in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg. Am größten war der Unterschied jedoch in Berlin. So lag 2018 in der Hauptstadt die durchschnittliche Nettomiete für 2015 und danach angemietete Wohnungen bei 9,10 Euro pro Quadratmeter  - und damit um fast ein Viertel höher als der Berliner Mietendurchschnitt insgesamt (7,40 Euro). Die höchsten Nettomieten für solche Neuanmietungen mussten Mieter mit 10,30 €in Hamburg entrichten.
Quelle: Destatis  
Nettomieten in den vergangenen Jahren stetig erhöht

Die Entwicklung der Mietpreise hat Auswirkungen auf die Wohnkostenbelastung. Aktuell ist die Teuerung der Nettomieten im Vergleich zu den hohen Preissteigerungen im Verhältnis zur Gesamtteuerung rein statistisch gesehen (1,8%) zwar moderat, jedoch sind die Mieten eine immense Basisgröße der Gesamtausgaben vieler Haushalte, und belasten somit die Mieterhaushalte mit jedem Prozentpunkt stärker als die restlichen Haushaltsausgaben. So haben sich die Nettomieten über die vergangenen Jahre stetig erhöht, im Zeitraum von 2015 bis 2021 waren es 8,5 %.  Binnen Jahresfrist erhöhten sich im August 2022 die Nettomieten im Durchschnitt sogar um 1,8 %.
Bei einer angenommenen Nettomiete von 1.000 € liegt der monatliche Mehrbetrag durch die aktuelle Teuerungsrate durchschnittlich bei 18 € und summiert sich über das Jahr hinweg auf über 200 Euro.
Quelle Zahlenbasis: DESTATIS
Hinzu kommt, dass neben Zuwanderung jetzt auch diejenige Gruppe in den Mietermarkt drängt, die noch vor wenigen Monaten als potenzielle Käufer galten -  da sie sich den Hauskauf schlichtweg nicht mehr leisten können.
Sollte die Bundesregierung mit ihrem Ziel 400.000 neue Wohnungen/Jahr zu bauen scheitern, wird sich der Mietermarkt noch weiter verschärfen - und die Mieten weiter steigen.
Wohnkosten – immer mehr geht für das Wohnen drauf
Der Anteil der Wohnkosten am Gehalt wird immer größer. Einer Analyse von Immowelt zufolge, beträgt der Anteil der Wohnkosten vom Gehalt in vielen Städten bereits mehr als 30 % und könnte durch die stetig steigenden Energiekosten weiter anziehen. - Das zeigt die Immowelt Analyse, für die in 80 Großstädten untersucht wurde, wie hoch die Wohnkostenquote ist, falls es wie erwartet zu einer Verdopplung der Nebenkosten kommt. Dazu wurde das mittlere Einkommen von Singles mit der Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung verglichen. Dem Szenario zufolge liegt die Wohnkostenquote dann in 53 von 80 Großstädten oberhalb der 30-Prozent-Marke, also über der gemeinhin empfohlenen Obergrenze für Wohnkosten.
Quelle: immowelt.de
Die großen Vermieter - bestimmen den Preis?
Die 10 größten Immobilieneigentümer in Deutschland verfügen zusammen über fast 1,6 Mio. Wohnungen im In-/ und Ausland

Die "Großen"

Mehr Konzentration auf große Wohnungseigentümer
Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als "Jahrzehnt der Immobilie" in die Geschichtsbücher eingehen. Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hatte sich auch in den Jahre 2020 und 2021 nicht nur fortgesetzt, sondern noch einmal verstärkt. Immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichteten sukzessive ihre Bestände um und erhöhten ihre Immobilienquoten - und werden dies auch in 2022 weiter tun. - So kaufte z. B. VONOVIA die Deutsche Wohnen und Anteile der ADLER REAL ESTATE - und verfügt nun über rund 550.000 WE.
Allerdings sind die Märkte für größere Zukäufe in Deutschland weitgehend leergefegt, es bleibt nur der Zukauf kleiner Immobilienportfolien oder die Expansion in ausländische Märkte.
Vielen der großen Immobilienunternehmen fehlen zudem die bisherigen Möglichkeiten der schnellen Rückflüsse von Investitionen. In den vergangenen Jahren konnte von Automatismen vorhandener Optimierungspotenziale wie lukrative Modernisierungsmieterhöhungen oder Nutzung von Synergie-/ und Skaleneffekten verbunden mit niedrigen Zinsen aus dem Vollen geschöpft werden. Diese sind allerdings weitgehend abgeschöpft oder nur noch marginal vorhanden. Wenn Mieterhöhungen nur noch eingeschränkten Spielraum aufweisen, Quartiersverdichtungen nur punktuell möglich sind, und hohe Zinsen auch die institutionellen Eigentümer extrem belasten, sind Wachstumsstorys schwer vermittelbar. - Was momentan bleibt sind im Wesentlichen Abschöpfungen von Gewinnen aus Tochtergesellschaften mit immobiliennahen Dienstleistungen. 
Folge: Die Aktienkurse börsennotierter Immobilieninvestoren brachen tlw. um mehr als 60% ein. Um diesem negativen Trend gegenzusteuern planen einige institutioneller Anleger - nicht zuletzt zur Optimierung der Eigenkapitalquote - eine Bereinigung ihrer Immobilienbestände um die Wohnungen, die über kein oder nur noch geringes Optimierungspotenzial verfügen. In diesem Marktsegment stehen in den kommenden Monaten Paketverkäufe an. Städte und Gemeinden sind dabei sicherlich gern gesehene Kaufinteressenten. 

3. Kaufen/Bauen

Immobilienpreise - Bauzinsen
In Zeiten des Niedrigzins war der Immobilienmarkt extrem überhitzt, die Nachfrage kannte kaum Grenzen - seit Mitte 2022 gibt es allerdings gegenläufige Tendenzen.

Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gab es 4 Gründe:
- Die historisch niedrigen Bauzinsen in den vergangenen Jahren
- Die niedrigen Sparzinsen
- Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage
- Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden

Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt kannten lange Zeit nur eine Richtung: nach oben. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind zwar nach wie vor nachgefragt. Allerdings hat sich die Wachstumsdynamik ab dem 2. Quartal 2022 aufgrund der steigenden Zinsen und den inflationsbedingt hohen Nebenkosten sowie der Unsicherheit potenzieller Käufer bereits verlangsamt.
So können sich viele Kaufinteressenten den Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung schlichtweg nicht mehr leisten - das sorgt mittelfristig für eine geringere Nachfrage, ein höheres Angebot und sinkende Preise.
Hohe Preise - hohe Inflation - hohe Zinsen - hohe Nebenkosten
Der wesentlichste Treiber für die in den vergangenen Jahren immer weiter steigenden Immobilienpreise waren die historisch niedrigen Zinsen. Der Immobilienkauf rechnete sich trotz viel zu hoher Kaufpreise zwar immer noch für Haus-/ oder Wohnungskäufer, die ihre Immobilie über einen Bankkredit finanzierten - doch die ganz großen Gewinner waren Bauträger und Projektentwickler, die ihre Gewinnspanne an die Niedrigzinsen anpassen konnten. Dies hat sich in diesem Jahr ins Gegenteil verkehrt.
Die Zeiten historisch niedriger Zinsen sind vorbei - In einem Jahr viermal so hohe Finanzierungskosten
Ende 2021 lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung noch bei rund 0,9 Prozent - so niedrig wie nie. Bereits im April 2022 wurde für dieselbe Laufzeit fast das Dreifache verlangt - rund 2,6%. Im Oktober 2022 waren es sogar über 4%. Momentan pendeln die Bauzinsen bei einer Laufzeit von 10 Jahren  und  2% Tilgung bei ca. 4%. Ein Kredit über 400.000 € kostet im Effektivzins/10 J. nicht mehr wie noch vor einem Jahr 3.600 €/Jahr sondern rund 16.000 €/Jahr. Das sind ca. 1.000 € Mehrkosten/Monat (... Tilgung und hohe Nebenkosten kommen hinzu). 

Neukreditvolumen

4. Aussichten

Kommt die Blase?Blasengefahr - nicht auszuschließen

Nähern wir uns einer Immobilienblase - oder sind wir mitten drin?
Zu hohe Verschuldungen - lockere Hypothekenvergabe
Das European Systemic Risk Board (ESRB), ein Gremium der EZB, hat schon 2021 vor Immobilienrisiken in Deutschland, der Tschechischen Republik, Frankreich, Island und Norwegen gewarnt. Zusätzlich gibt der ESRB Empfehlungen für Maßnahmen auch auf den Märkten in Belgien, Dänemark, Finnland, Luxemburg, Niederlande, und Schweden.
Mögliche Probleme seien u.a. zu hohe Verschuldungsgrade der Haushalte, zu lockere Hypothekenvergabe und Überwertungen an den Immobilienmärkten. Risiken auf nahe Sicht für die Bankensysteme der Länder hat die EZB nicht identifiziert. Untersucht wurden sämtliche Märkte der EU sowie Island und Norwegen. (Weiterführende detaillierte Informationen: European Systemic Risk Board).
In Deutschland ist vor allem In München und Frankfurt das Risiko einer Immobilienblase am größten, so eine aktuelle Auswertung des Vermögensverwalters UBS (Global Real Estate Bubble Index). Der Report analysierte Immobilienmärkte in 24 Metropolen weltweit, wobei vor allem die Abweichung von aktuellen Werten wie der Entwicklung der Kaufpreise zu den Mieten oder zu den Haushaltseinkommen einer City zum ­langfristigen Durchschnitt im Fokus stehen. (Quelle: UBS)
Die Bundesbank stellt in einer Analyse fest
Der in den vergangenen Jahren erfolgte starke Preisanstieg vor allem bei Wohnimmobilien ist nach Ansicht der Bundesbank stark übertrieben. In Städten lagen die Wohnimmobilienpreise 2021 zwischen 15 und 40 Prozent über dem auf Basis von soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, so die Analysten der Bundesbank im Februar 2022. Als Grund nannten die Experten die weiterhin hohe Nachfrage und Lieferengpässe, die zu deutlich gestiegenen Materialkosten beim Wohnungsneubau geführt hätten. Die Bundesbank warnt bereits seit einiger Zeit vor Überbewertungen auf dem Wohnungsmarkt.
Ergebnis: Nachfrage nach Immobilienkrediten eingebrochen
Die aktuelle Situation spiegelt sich auch in der Nachfrage nach frischem Baugeld wider.  - Die Nachfrage nach Immobilienkrediten war bereits ab dem Frühjahr erheblich gesunken. Im September/Oktober ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten regelrecht eingebrochen, so die Aussage von Branchenvertretern.

Aussichten Bauen und Kaufen

Der Anteil der Kosten zur Bedienung einer Hypothek am gesamten Haushaltseinkommen werden immer höher. Dies wird abgeleitet von 4 wesentlichen Kriterien, die einen Immobilienkauf für viele unerschwinglich machen: 
 - hohe Bauzinsen
 - hohe Grundstückspreise
- höhere Baupreise
- tlw. höhere Grunderwerbsteuer
 - hohe Nebenkosten vor allem Energie
 - Inflation
- allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit 

Darüber hinaus wird es künftig mehr Kontrolle der Banken gegenüber der in den vergangenen Jahren vergleichsweise lockeren Baugeldvergabe geben. So könnte es z. B. zur Vermeidung von hochriskanten Immobilienkrediten  möglich sein, den Fremdkapitalanteil zu reduzieren.  - Durch diese Vorgabe würde eine nicht unwesentliche Größe an Kaufinteressenten zusätzlich vom Käufermarkt abgekoppelt werden, da sie schlichtweg nicht über das erforderliche (höhere) Eigenkapital verfügen!
Die BAFIN (Finanzaufsicht der Banken) hat die Vorgaben für die Kreditvergabe bereits jetzt verschärft. Banken müssen ab 2023 für jeden Immobilienkredit mehr Geld als Sicherheit zurücklegen. Auch gehen die Banken mittlerweile aus Eigenschutz restriktiver mit der Kreditvergabe um.  Soll heißen: Viele Hypothekenanfragen werden aufgrund möglicher Ausfallrisiken abgelehnt.
Um noch akzeptable Zinskonditionen zu erhalten braucht es folgende Voraussetzungen:

- höherer Eigenkapitaleinsatz
- gute Bonität (Schufa Auskunft)
- gesichertes Einkommen
- höhere Tilgung 
- nachhaltiger Immobilienwert des Beleihungsobjektes


Diese Vorgaben reduzieren die Anzahl potenzieller Käufer für ein Objekt zusätzlich und machen es Verkäufern natürlich nicht leichter, ihre Objekte an den Kaufinteressenten/in zu bringen - und werden letztendlich die Preise bis  in das mittlere bis gehobene Preissegment drücken. Zusätzlich muss sich eine weitere Käufergruppe aus dem mittleren bis gehobenen Marktsegment verabschieden: Diejenigen, die bereits bei einem Zinssatz in Höhe von 1,0% bis 2 % ihre Finanzierung bis auf die enge Kante genäht hatten, werden die höheren Zinsen nicht stemmen können.
Bereits jetzt stehen immer mehr Objekte wegen zu hoher Kaufpreisforderungen, die nicht mit den gestiegenen Zinsen und den hohen Nebenkosten korrespondieren, wie Blei in den Verkaufsregalen der großen Immobilienportale. Beobachter der großen Verkaufsplattformen im Internet können feststellen, dass das Angebot an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sich stetig vergrößert  - demgegenüber Abverkäufe immer länger dauern. Offen ist der Markt dagegen noch für diejenigen Kaufinteressenten, die mit genügend Eigenkapital ausgestattet sind. 
Unserer Auffassung nach werden bei einer weiteren Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig anstehender Prolongation der Hypothekendarlehen -  mittelfristig zusätzlich Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung für oder gegen eine Kaufentscheidung einbeziehen. Solange die Zinsen hoch bleiben, wird sich an der Marktsituation auch nichts ändern.
Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage der Immobilie und die zu hohen  Kaufpreisvorstellungen driften immer noch diametral auseinander. - Verkäufer werden sich daran gewöhnen müssen, dass die bisher geforderten Kaufpreise in vielen Lagen nicht mehr erzielt werden können. Der Verkäufermarkt wird sich aus unserer Sicht im Laufe diesen Jahres und auch in 2023 weiter beruhigen.
Die wirtschaftliche Gesamtentwicklung belastet potenzielle Immobilienkäufer sicherlich zunächst im Hinblick auf den Traum der eigenen 4 Wände. Eine Abkehr von risikobehafteten hohen Krediten schützt aber zu euphorische Hauskäufer vor der Gefahr, diese Kredite nicht mehr ordnungsgemäß bedienen zu können -  und in der Folge vor einer möglichen Privatinsolvenz und  Zwangsversteigerung.

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