Wohnimmobilienmarkt Deutschland

Immobilienmakrt - knapp und teuer

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland - knapp und teuer
Daten und Fakten zu Mieten, Kaufen und Bauen  - Stand 03/2020

Status Quo - Basisdaten Wohnen
In Deutschland gibt es rund 42 Mio. Wohnungen. Bei ca. 23,5 Mio. dieser Wohnungen handelt es sich um klassische Mietwohnungen. Die meisten Wohnungsnutzer wohnen mit 42,4% in Häusern mit Baujahren zwischen 1949 - 1978. Die wenigsten mit 2,9% in Häusern aus Baujahren zwischen 2011 - später.
Aktuell stehen bundesweit jedem Einwoher rund 46,5 qm Wohnfläche  zur Verfügung. Vor 40 Jahren in 1980 waren es mit gerade einmal 32 qm rund 30 % weniger. 
Der Wert aller Immobilien (Gebäude inklusive Grundstücke) betrug in Deutschland Ende 2015 (aktuellste Erhebung) knapp 11,8 Billionen Euro und machte damit etwa 87 Prozent des gesamten volkswirtschaftlichen Sachvermögens aus. Demgegenüber betrug das Geldvermögen der privaten Haushalte im Jahr 2019 ca. 6,6 Bio. Euro.
Rund 61 Prozent des Vermögens an Bauten, Grund und Boden befindet sich im Besitz privater Haushalte. Gut 58 Prozent davon entfallen auf Wohnimmobilien. (Quelle: BMI)
Wohnungsangebot
Die wachsende Bevölkerung vor allem in den Großstädten hat in den vergangenen Jahren den Druck auf den deutschen Wohnungsmarkt erhöht: 2018 lebten in Deutschland 2,5 Millionen Menschen mehr als noch 2012 (+3,1 %). Die Großstädte verzeichneten besonders hohe Zuwächse, allen voran Leipzig (+12,9 %), Frankfurt am Main (+9,5 %) und Berlin (+8 %). Neben dem Geburtenüberschuss ist vor allem der Zuzug aus dem Ausland für die Bevölkerungszunahme in den Städten ab 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern verantwortlich. (Quelle: DESTATIS) .
678.000 Menschen ohne Wohnung
In diesem Zusammenhang muss man eine Zahl nennen: Im Laufe des Jahres 2018 waren ca. 678.000 Menschen in Deutschland ohne Wohnung. Das waren noch einmal ca. 4,2% mehr als in 2017. Rund 65 % der Gesamtzahl (441.000 Menschen), sind anerkannte Flüchtlinge. (Quelle: BAGW)

Anzahl Wohnungen nach Baujahren

So leben die Deutschen

In diesen Häuser Baujahren wohnen wir
In Deutschland dominieren die Baujahre 1950 - 1979 (ca. 39 Prozent), in dieser Periode wurde in Deutschland am meisten gebaut. Das ist mehr, als in den Baujahren 1980 - heute, in diesen Häuser Baujahren sind es gerade einmal rund 37,5 Prozent.
Wenig Neubau ab 2001
In den Jahren ab 2001 dagegen war die Neubautätigkeit im Vergleich zu den vorgenannten Baujahren eher dürftig (siehe chart oben).  - Und dieser Trend setzt sich vor allem bei günstigem Wohnraum weiter fort.

Eigentumsquoten

Deutschland, kein Land der Eigentümer 

Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland von um die 12 Bio. Euro, und der vielen Immobilienverkäufe (siehe Chart) in den letzten Jahren, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv.
Niedrige Eigentumsquoten
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von rund 46% (Quelle: DIW) gestiegen.  Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. Neben Ländern wie Italien: Eigentumsquote ca. 74%, Spanien: ca. 79%, und das Vereinigte Königreich: ca. 67%, können auch unsere direkten Nachbarn, wie Belgien: ca. 72%, die Niederlande ca. 67 %, und Österreich: ca. 57%, eindeutig höhere Quoten vorweisen. Einzig die Schweiz weist mit ca. 37% einen niedrigeren Eigentumsanteil der Bevölkerung aus. Die meisten Eigentümer in Deutschland gibt es mit 64,7 % im Saarland und mit 58% in Rheinland-Pfalz - die wenigsten mit grossen Abstand in Berlin - da sind es gerade einmal 17,2 %.
Hohe Baukosten, hohe Kaufnebenkosten - zu wenig Neubau
Ein wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind sicherlich die vergleichsweise hohen Grundstückspreise, die in Deutschland zu einem großen Teil zu den relativ hohen Gesamtkosten beitragen. Aber auch gestigene Handwerkspreise und vor allem die Höhe der Kaufnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuern, sind bei den Gesamtkosten nicht zu vernachlässigen. Allein die Grunderwerbsteuern betragen in den einzelnen Bundesländern zwischen 3,5% und 6,5% (Spitzenreiter NRW) - mit steigender Tendenz.
Bundesweit stehen jedem Einwoher rund 46 qm Wohnfläche zu - in den grossen Städten dagegen sind es "nur" 39 qm. Das ist rein statistisch betrachtet nicht wenig. Jedoch gibt es - vor allem in Ballungsräumen - viel zu wenig bezahlbare Wohnungen. Denn: Es wird zwar gebaut, jedoch meist lukrative eigentumsbildende Maßnahmen, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen - der Mietwohnungsbau liegt mehr oder weniger brach.
Beispiel: Die Fertigstellungen im Wohnungsbau fielen von 278.000 Wohnungen 2004 auf knapp 159.000 im Jahr 2009. Seit Ende 2009 ist die Zahl der Baugenehmigungen zwar kontinuierlich angestiegen, allerdings fehlen immer noch fast 1,5 Mio Wohnungen.
Baugenhmigungen 2019 - Viel zu wenig Mietwohnungen
Von Januar bis November 2019 wurde in Deutschland der Bau von 319.200 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis)  weiter mitteilt, waren das 1,3 % mehr Baugenehmigungen als in den ersten elf Monaten des Jahres 2018. Die Genehmigungen galten sowohl für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden.
Die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen befindt sich im längeren Zeitvergleich weiter auf einem hohen Niveau. Mehr genehmigte Wohnungen im Zeitraum von Januar bis November eines Jahres gab es seit der Jahrtausendwende nur im Jahr 2016 mit über 340 000 genehmigten Wohnungen - allerdings fehlt noch einiges vor allem bei Mehrfamilienhäusern (momentan + 0,9% gegenüber Vorjahreszeitraum) , um den Nachholbedarf der vergangenen Jahre aufzufangen, denn:
Günstiger Wohnraum - Die Zahl der Sozialwohnungen schrumpft weiter
Gab es im Jahr 2000 noch rund 2,6 Mio. Sozialwohnungen, sank die Zahl kontinuierlich um mehr als 50 % bis auf 1,18 Mio. im Jahr 2018.
Während es Anfang der 1980er-Jahre noch 4 Millionen Sozialwohnungen gab, sind es heute nur noch 1,2 Millionen. Jährlich fallen ca. 80.000 Sozialwohnungen aus der Förderung - nur ca. 25.000 werden neu gebaut.
Ein-/ und Zweifamilienhäuser
Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist um 1,5 % gestiegen, während die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser um jeweils 0,9 % angestiegen ist. 
Knappes Angebot = hohe Preise
Bis 2020 müssen in Deutschland jährlich 400.000 Wohnungen entstehen - zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Baubedarfsprognose des Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW).  Aktuell sind es gerade einmal gut 300.000 Wohnungen/jährlich - das reicht nicht annähernd, um den Bedarf zu decken. Um kurzfristig neuen Wohnraum zu schaffen, raten die IW-Immobilienexperten auch dazu, Leerstände zu nutzen, statt ausschl. neu zu bauen.

Immobilienumsatz 2009 - 2018

Immobilientransaktionen

Immobilienumsatz - so hoch wie nie

Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als "Jahrzehnt der Immobilie" in die Geschichtsbücher eingehen. Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch im Jahr 2019 nicht nur fortgesetzt, sondern noch einmal verstärkt. Immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten - und werden dies auch in 2020 weiter tun.  - Das geht aus dem aktuellen Jahresreport der Jones Lang Lasalle Experten hervor.
Nach Berechnungen der Marktexperten von JLL wurden in 2019 Wohnimmobilien für insgsamt rd. 20 Mrd. Euro verkauft - das sind noch einmal 7 % mehr als 2018. Interessant: Die Zahl der gehandelten Wohnungen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr kaum (-1%), der Anstieg im Transaktionsvolumen ist also ausschließlich auf Preissteigerungen zurückzu führen. Aktuell müssen für Wohninvestments etwa 153.300 Euro pro Einheit bzw. 2.300 Euro pro Quadratmeter und damit fast acht Prozent mehr als noch im Vorjahr und etwa 55 Prozent mehr als im 5-Jahresschnitt bezahlt werden. Darüber hinaus haben die Preise der Projektentwicklungen im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent auf 303.300 Euro pro Einheit bzw. 4.600 Euro pro Quadratmeter zugelegt. (Die JLL-Zahlen beziehen sich auf Transaktionen mit mindestens 10 Wohneinheiten)
Der Umsatz mit Immobilien und Grundstücken hat sich seit 2009 von 130 Mrd. Euro auf 2018 mit 269 Mrd. Euro mehr als verdoppelt. Rund 180 Mrd. Euro entfielen davon auf Transaktionen mit Wohnimmobilien.
(Quelle: BBSR)

Die grossen Vermieter

Mieten und Wohnen: Leerstand 7,9 %
... an den falschen Standorten

Viel Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen in den großen Städten
Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilweise am falschen Ort oder in der falschen Qualität. Dies bestätigt auch die Erhebung des Statistischen Bundesamt: 36,1 Millionen der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland waren 2014 bewohnt, 3,1 Millionen Wohnungen waren unbewohnt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent. Den größten Leerstand gab es laut Statistischem Bundesamt in Sachsen (13,8 Prozent aller Wohnungen). Relativ hohe Leerstände gab es auch in den Bundesländern Sachsen-Anhalt (13,4 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (11,2 Prozent), Thüringen (11,1 Prozent), Brandenburg (9,9 Prozent) und Rheinland-Pfalz (9,2 Prozent). Im Mittelfeld liegen das Saarland (7,8 Prozent), Nordrhein-Westfalen (7,5 Prozent), Baden-Württemberg (6,9 Prozent), Berlin (6,9 Prozent), Niedersachsen, Hessen (jeweils 6,3 Prozent) und Bremen (6,2 Prozent). Der niedrigste Leerstand wurde in Hamburg (4,4 Prozent) ermittelt.  
Dieser rein statistische Leerstand berücksichtigt allerdings nicht, dass viele dieser leer stehenden Wohnungen aufgrund des mangelhaften technischen Zustands nicht vermietbar sind. “Bereinigte” Zahlen leer stehender und nicht vermieteter Wohnungen liegen bundesweit nicht vor. Bereinigt man diese rein statistische Leerstandsquote um die maroden und nicht vermietbaren Immobilien sowie so gennanter “strategischer” und “fluktuationsbedingter” Leerstände, dürfte die aktive Leerstandsquote auf jeden Fall in 2019 unter 3 Prozent betragen. (Quelle: BBSR).  

Neuvetragsmieten

Folge: Mietanstieg - besonders bei Neuverträgen 

Haushalte, die ab 2015 eine Wohnung neu angemietet haben und dort eingezogen sind, zahlen überdurchschnittlich hohe Mieten. Dies zeigen die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation in Deutschland für das Jahr 2018.
7,70 € Durchschnittsmiete  Neuverträge 
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, mussten private Haushalte nach eigenen Angaben bundesweit im Schnitt 7,70 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine in 2015 und später angemietete Wohnung bezahlen. Damit liegen diese Mietkosten um 12 % über der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Deutschland (6,90 Euro).
In grossen Städten noch teurer
Weit über dem jeweiligen Landesdurchschnitt liegen die Nettokaltmieten für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 und später in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg. Am größten war der Unterschied jedoch in Berlin. So lag in Berlin 2018 die durchschnittliche Nettokaltmiete für 2015 und danach angemietete Wohnungen bei 9,10 Euro pro Quadratmeter und damit um fast ein Viertel höher als der Berliner Mietendurchschnitt insgesamt (7,40 Euro). Die höchsten Nettokaltmieten für solche Neuanmietungen mussten Mieter mit 10,30 Euro in Hamburg entrichten.
Quelle: Destatis 
Analyse der Angebotsmieten 2009 und 2019 in 80 deutschen Großstädten
Eine aktuelle Analyse von Immowelt.de belegt dies eindrucksvoll: Während die Inflation bei 14 Prozent lag, sind die Mieten in vielen Großstädten durch die Decke gegangen. Spitzenreiter ist Berlin, wo sich die Mieten mit einem Plus von 104 Prozent mehr als verdoppelt haben. Aber auch in München, Hamburg oder Frankfurt übertrafen die Mieten bei weitem die allgemeine Preissteigerung. Untersucht wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in 80 deutschen Großstädten. In 77 der untersuchten Städte lag die Mietsteigerung über der Inflation.
Beipspiele:
Berlin: + 104 Prozent
München: + 61 Prozent
Frankfurt: + 44 Prozent
Hamburg: + 42 Prozent
Leipzig: + 42 Prozent

Mietbelastung

Mietbelastung 
Deutschland in Europa in der Spitzengruppe

Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen wirkt sich auch auf die Mietbelastungsquoten aus. Der Anteil am verfügbaren Haushaltsnetto­einkommen, den Menschen in Deutschland für Wohnkosten aufwenden mussten, lag 2018 bei durch­schnittlich 26,1 %, bei armutsgefährdeten Personen sogar bei 49 %. - Neueste Analysen der DESTATIS zufolge sind es in Deutschland mittlerweile sogar 27,2% bei der Bruttokaltmiete - in Metropolen sogar 29,5%!
Am stärksten betroffen waren armuts­gefährdete Alleinlebende (57 %), armuts­gefährdete Personen in Haushalten von zwei Erwachsenen (45 %) sowie armuts­gefährdete Menschen in Haushalten von Allein­erziehenden (50 %).  13 % der in Deutschland lebenden Personen fühlten sich 2018 nach eigener Einschätzung durch ihre monatlichen Wohnkosten wirtschaftlich stark belastet. Unter der von Armut betroffenen Bevölkerung traf das auf 24 % zu. Gegenüber 2008 hat sich die Belastung nach Einschätzung der befragten Haushalte damit verringert (2008 insgesamt: 24 %; armuts­gefährdet: 36 %).
Quelle: Destatis
Private Wohnungsgesellschaften: Teuer
Mieter, die 2018 in Wohnungen privater Wohnungsunternehmen lebten, zahlten mit durchschnittlich 7,30 Euro je Quadratmeter die höchsten Nettokaltmieten. Zum Vergleich lagen die Nettokaltmieten der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen bei 7 Euro. Unter dem Bundesdurchschnitt von 6,90 Euro für die Nettokaltmieten blieben die öffentlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen mit 6,60 Euro und die Wohnungsgenossenschaften mit 6,40 Euro. (Quelle: Destatis)
Die grossen Immobilieneigentümer
Wer sind eigentlich die grossen Immobilieneigentümer?  - Professionell gewerbliche Vermieter verwalten mit rund 8,3 Mio. Wohnungen heute gut 20 Prozent des Wohnungsmarktes. (siehe Chart oben)
Mehr als 1,3 Mio. der Wohnungen in Deutschland sind bereits im Besitz der 10 grössten institutionellen Anleger, wie VONOVIA, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Saga/GWG oder VIvawest. Nach der Übernahme der Gagfah, SüDeWo und Conwert Immobilien, Wien, und weiteren Wohnungen in Schweden war VONOVIA mit rund 400.000 Wohnungen bereits der mit Abstand größte Eigentümer und Vermieter von Wohnraum in Deutschland - und eine der größten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa, mit einem beachtlichen Aufmerksamkeitsfaktor. Zum Vergleich: Im Eigentum der öffentlichen Hand befinden sich in Deutschland noch rund 2,3 Mio. Wohnungen. Im Marktsegment der institutionellen Anleger kann es unserer Einschätzung nach durchaus im kommenden Jahr zu weiteren Konzentrationen dahingehend kommen, dass sich auch andere Wohnungsunternehmen zusammenschließen - oder auch übernommen werden. Der Aktienmarkt baut hier bereits eine entsprechende Erwartungshaltung im Hinblick auf mögliche Wachstumsstrategien auf - siehe : (Chart Aktien)
Immobilienaktien: Selbstläufer
Die Nachfrage nach einer Kapitalanlage belebt auch den Markt für Zinshäuser weiterhin äußerst positiv. Davon profitieren natürlich auch die institutionellen Wohnungseigentümer, die dank günstiger Refinanzierungen auch ohne bahnbrechende operative Optimierungen durchzuführen, erhebliche Werte generieren können. Die niedrigen Zinsen sind hier natürlich ein weiterer Baustein, um Werte zu generieren. Beispiel: Bei 1,5% Zinsen und 8% Modernisierungsumlage werden in diesem Marktsegment völlig risikolos Renditen erzielt, wie sie ansonsten nur im Bereich der neuen Märkte möglich sind. Und zwei weitere nicht zu unterschätzende Nebeneffekte kommen hinzu: Durchmodernisierte Bestände verursachten geringere Instandhaltungskosten und steigern sofort den Immobilienwert. Und dies (fast) alles nicht aus dem eigenen Budget heraus!
Mangels alternativer Anlageformen ist die Nachfrage - insbesondere ausländischer Investoren - bei den institutionellen Immobilieneigentümern weit höher, als in den Vorjahren.  

Darlehnshoehen

Bauen/Kaufen:
Niedrige Zinsen - hohe Nachfrage - hohe Preise - hohe Darlehen
Bauzinsen: Keine Zinswende in Sichtweite
Bereits seit dem 7. Mai 2019 bewegt sich die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe unterhalb von 0 Prozent. Zwar pendelt sie seit ihrem absoluten Tiefstand von -0,72 Prozent im August wieder auf einem marginal höheren Niveau, eine dauerhafte Aufwärtsbewegung ist allerdings nicht abzusehen. Auch der Bestzins für zehnjährige Hypothekendarlehen verharrt seit mehreren Wochen auf einem Tiefstand von 0,46 Prozent. „Solange es keine umfassende und positive Lösung im Handelsstreit und Klarheit bezüglich des Brexits gibt, werden diese Unsicherheiten die konjunkturelle Entwicklung auch in 2020 weiter negativ beeinflussen. Erst wenn Sicherheit in diesen beiden Fragen herrscht oder konsequente Strukturreformen in für die Weltwirtschaft wesentlichen Ländern wie Deutschland oder Italien umgesetzt werden, kann sich die Konjunktur nachhaltig positiv entwickeln.“ Bis dahin ist eine Änderung der aktuellen Zinssituation nicht in Sicht.
Verschuldung
Aber auch der Kapitalbedarf steigt immer weiter. Betrug die durchschnittliche Darleheshöhe im Dezember 2018 noch bei 234.000 Euro, lag sie 1 Jahr später, im Dezember 2019 mit durchschnittlich 268.000 Euro um rund 15 % höher ! (siehe Chart Dr. Klein Trenddindikator)
Tendenz:
Kurzfristig: eingeschränktes Aufwärtspotenzial
Mittelfristig: schwankend seitwärts

Quelle und weitere Details: Dr. Klein
Immobilienpreise
Zu Zeiten des Niedrigzinses geht der Hauskauf munter weiter
Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind nach wie vor stark nachgefragt. Allerdings hat sich im dritten Quartal 2019 die Wachstumsdynamik etwas verlangsamt.
Preise für Wohnimmobilien: +6 %  - Metropolen  +6,5%
Die Preise für Wohnimmobilien in 127 deutschen Städten sind im Jahr 2019 um 6 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Allerdings hat sich der Zuwachs im Vergleich zum Jahr 2018 spürbar verringert. Damals waren die Wohnimmobilien in den betrachteten Städten noch um 8,5% teurer geworden. Das ist das Ergebnis von Berechnungen der Bundesbank auf Basis von Angaben der bulwiengesa AG.
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart) ließ die Preisdynamik besonders deutlich nach. Mit 6 ½ Prozent lag der Preiszuwachs 2019 nur noch wenig über dem Durchschnitt aller betrachteten Städte.
Quelle: Bundesbank
Preise auf Allzeithoch: Vermögensaufbau mit Immobilien
Eigentumswohnungen:
Im Segment der Eigentumswohnungen verzeichnet die bayerische Landeshauptstadt München im 1. Halbjahr 2019 die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise mit 8.291 Euro pro Quadratmeter. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser führt die Kreisstadt Starnberg mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 1,92 Millionen Euro das Ranking aller betrachteten Standorte an, gefolgt von München mit 1.42 Millionen Euro.
Häuser:
Auf dem Häusermarkt behauptet Hamburg seinen Spitzenrang vom Vorjahr. Die Hansestadt führt mit 1,84 Milliarden Euro das Umsatzranking wiederholt an. Mit einem umgesetzten Transaktionsvolumen von 1,34 Milliarden Euro belegt Berlin den zweiten Platz vor München mit 1,28 Milliarden Euro. Universitätsstädte wie Münster, Braunschweig oder Jena realisierten ein Umsatzplus von über 50 Prozent. Mit einer spürbaren Steigerung von 130 Prozent hat sich das Transaktionsvolumen der gehandelten Ein- und Zweifamilienhäuser am Industriestandort Ingolstadt bundesweit am stärksten gegenüber dem Vorjahr erhöht.
Im Umsatzranking für Eigentumswohnungen verteidigt die Bundeshauptstadt Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 6,05 Milliarden Euro die Spitzenposition aus dem Vorjahr, gefolgt von München mit 4,76 Milliarden Euro und Hamburg mit 2,73 Milliarden Euro. Diese drei Städte vereinen zusammen mit Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart und Düsseldorf über ein Viertel des gesamten Umsatzvolumens im Wohnungsmarkt.
Quelle: Engels & Völkers
"Lieber eine Anlageform in "Betongold" - mit der zusätzlichen Aussicht auf Rendite und Wertsteigerung - als ein Sparguthaben ohne Verzinsung!"
So haben sich neben den höheren Preisen der Neubauimmobilien auch die Preise der Gebrauchtimmobilien an die Marktsituation angepasst, und steigen immer noch stetig. Die Häuserpreise sind bereits in den Jahren 2011 - 2018 angezogen - und stiegen in 2019 nochmals kräftig.
So viel kann man bereits zum aktuellen Zeitpunkt feststellen: Für das Jahr 2019 wird ein neuer Höchststand der Preisspirale erreicht, der sich wenn auch etwas abgeschwächt - in 2020 weiter fortsetzen wird.

Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gibt es 4 Gründe:

- Die historisch niedrigen Bauzinsen
- Die niedrigen Sparzinsen
- Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage (“Betongold”)
- Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden 

Hauspreise in der EU - Eurostat

Hauspreise in der EU - wie sieht es bei unsern Nachbarn aus?

Kaufpreise im europäischen Vergleich: Deutschland über dem EU-Schnitt
Die Hauspreise, gemessen durch den Hauspreisindex (HPI) des EUROSTAT, stiegen im zweiten Quartal 2019 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal sowohl im Euroraum als auch in der EU um 4,2%.
Deutschland über EU Duchschnitt: +5,2%
In Deutschland stiegen die Preise um 5,2 %. Unter den EU-Mitgliedstaaten für die Daten vorliegen, wurden die höchsten jährlichen Anstiege der Hauspreise im zweiten Quartal 2019 in Ungarn (+14,0%), Luxemburg (+11,4%), Kroatien (+10,4%) und Portugal (+10,1%) verzeichnet. Einzig in Italien gingen die Preise um -0,2% zurück.
Quelle: EUROSTAT 

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten und höhere Baukosten - schlagen auf die Preise durch 

Nicht zu vernachlässigen bei der Preisanalyse sind die gestiegenen Baupreise, und der Anteil der vom Käufer nur wenig beeinflussbaren Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, Grundbuch). Diese können - je nach Bundesland - bis zu 16 % des Kaufpreises betragen - und diese zusätzlichen Kosten schlagen selbstverständlich 1:1 auf den Gesamtkaufpreis und die erwartete Rendite durch.

Renditen
Die klassische Anlageimmobilie Zinshaus ist natürlich in Zeiten niedriger Sparzinsen eine noch stärker nachgefragte Kapitalanlage - insbesondere an den “sicheren”, also nachhaltig zu vermietenden Standorten. So sind an dem teuersten Zinshausmarkt, München, so gut wie keine Anlageobjekte unter der 20-fachen Nettojahreskaltmiete zu erwerben. Aber auch in den so genannten B-Städten werden Kaufpreisfaktoren zwischen dem 12 - 16-fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Einzig an den sehr peripheren Standorten und bei Immobilien mit Instandhaltungsstau kann man mit Kaufpreisen rechnen, die (noch) um die 10-fache Netto-Jahresmiete liegen. 

Immobilienblase?

Ausblick

Das Angebot wird noch knapper - und die Renditen sinken weiter
Der Hype auf Immobilien und Immobilienaktien hat bereits im vergangenen Jahr die Preise stark verteuert, dieser Trend wird sich weiter fortsetzen - zumindest solange, bis die Hypothekenzinsen wieder steigen. So erwarten auch die Analysten der Deutsche Bank Research weiter steigende Preise. Denn die für eine Trendwende erforderlichen makroökonomischen Bedingungen wie Zinswende, massive Angebotsausweitung (z. B. durch Neubau) oder nachlassende Zuwanderung, die ein Ende des Preissteigerungszyklus signalisieren würden, sind noch nicht erfüllt - und dürften erst in einigen Jahren eintreten.
Auch die Immobilienexperten von Ernst & Young prognostizieren weiterhin einen attraktiven deutschen Immobilienmarkt. Wenn den Experten überhaupt etwas Sorgen bereitet, dann geopolitische Risiken. Das ist das Fazit des jährlich erscheinenden "Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt" des Beratungsunternehmen Ernst&Young (EY). Befragt wurden 135 hierzulande aktive Investoren. Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten ist die Attraktivität des deutschen Markts nach Einschätzung der befragten Immobilienprofis sogar nochmal von 91 auf 95 % gestiegen. Besonders das Büro- und Wohnsegment gehört zu den interessanten Märkten. Hier werden in den Top-Lagen mehrheitlich weitere Preisanstiege erwartet.
Hohe Nachfrage nach Immobilien - Es fehlen interessante Alternativen
Die Kaufpreise steigen also weiter - die Mietpreise können der Preisentwicklung nicht folgen (siehe u. a. Mietendeckel Berlin), insofern werden die Renditen sinken.
Das wird im Hinblick auf die Interessenlage zum Ankauf einer Immobilie allerdings zunächst keinen großen Abbruch erzeugen.
Denn: Interessante (sichere) Alternativen sind kaum zu finden.
Allerdings: Unserer Auffassung nach werden bei einer Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig anstehender Prolongation der Hypothekendarlehen -  auch wieder Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie (auch unter Berücksichtigung einer Änderung der Zinsstruktur), sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung für oder gegen eine Kaufentscheidung einbeziehen.
Momentan entsteht der Eindruck, das tlw. das Verhältnis Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage und Kaufpreisvorstellungen diametral auseinander driften.
Fazit: Solange die Hypothekenzinsen auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben, die Sparzinsen keine Zinsen sind, oder sogar zu Strafzinsen werden, und nach “sicheren” Anlageformen gesucht wird, wird die Nachfrage und der Wunsch nach der eigenen Immobilie - sei es als selbst genutztes Haus oder Wohnung, als Anlageobjekt oder partizipierend als Immobilienaktie - ungebrochen bleiben. Ein Faktor für zunächst weiter steigende Preise. - Einzige Unsicherheit ist die Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte, wie z. B. ein flächendeckender Mietendeckel.
Blasengefahr?
Zu hohe Verschuldungen - lockere Hypothekenvergabe
Das European Systemic Risk Board (ESRB), ein Gremium der EZB, hat vor Immobilienrisiken in Deutschland, der Tschechischen Republik, Frankreich, Island und Norwegen gewarnt. Zusätzlich gibt der ESRB Empfehlungen für Maßnahmen auch auf den Märkten in Belgien, Dänemark, Finnland, Luxemburg, Niederlande, und Schweden.
Mögliche Probleme seien u.a. zu hohe Verschuldungsgrade der Haushalte, zu lockere Hypothekenvergabe und Überwertungen an den Immobilienmärkten. Risiken auf nahe Sicht für die Bankensysteme der Länder hat die EZB nicht identifiziert. Untersucht wurden sämtliche Märkte der EU sowie Island und Norwegen. (Weiterführende - detaillierte - Informationen: European Systemic Risk Board).
In Deutschland ist vor allem In München und Frankfurt das Risiko einer Immobilienblase am größten, so eine aktuelle Auswertung des Vermögensverwalters UBS (Global Real Estate Bubble Index). Der Report analysierte Immobilienmärkte in 24 Metropolen weltweit, wobei vor allem die Abweichung von aktuellen Werten wie der Entwicklung der Kaufpreise zu den Mieten oder zu den Haushaltseinkommen einer City zum ­langfristigen Durchschnitt im Fokus stehen. (Quelle: UBS)
Die Bundesbank bemängelt die Datenlage im Immobiliensektor
Die Deutsche Bundesbank fordert eine differenziertere Datenlage für den Immobilienmarkt, um Risken für die Finanzstabilität aus diesem Sektor besser abschätzen zu können. Das sei auch ein Grund dafür, dass Deutschland jüngst eine Mahnung des europäischen Ausschussses für Systemrisiken kassiert habe. Mit einer besseren Datenlage könne zudem die Wirksamkeit regulatorischer Maßnahmen besser eingeschätzt werden.

Tipp: Wo wird zu wenig gebaut - interaktive Karte "IW Köln" 
Tipp: Wo die Wohnungsnachfrage noch größer wird - Analyse "Berlin Institut für Bevölkerung und Entwicklung"(Karte)
Tipp: Marktbericht "BBSR" (.pdf. download)
Tipp: Immobilienaktien
Tipp: Das ändert sich in 2020 - ImmoPilot
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