Wohnimmobilienmarkt Deutschland
Der Boom auf dem Immobilienmarkt geht zu Ende

Immobilienmakrt - knapp und teuer

Daten und Fakten zu Mieten, Kaufen und Bauen  - Stand 09/2022

1. Basisdaten Wohnen

Wohnungsbestand

In Deutschland gibt es mit Stand 12/2021 rund 43,1 Mio. Wohnungen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 % oder rund 280.000 Wohnungen (2020: 42,8 Millionen). Im Vergleich zum Jahr 2011 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 6,0 % beziehungsweise 2,5 Millionen Wohnungen. Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,0 % beziehungsweise 2,0 Millionen Wohnungen. Bei ca. 23,5 Mio. dieser Wohnungen handelt es sich um klassische Mietwohnungen. Die meisten Wohnungsnutzer wohnen mit 42,4% in Häusern mit Baujahren zwischen 1949 - 1978. Die wenigsten mit 2,9% in Häusern aus Baujahren zwischen 2011 - später.
Wohnfläche
Insgesamt beläuft sich die Wohnfläche (Stand Ende 2021) auf rund 3,9 Milliarden qm. Die  Wohnfläche je Wohnung betrug in Deutschland durchschnittlich 92,1 m², die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner betrug durchschnittlich 47,7 m².
Damit hat sich die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung seit dem Jahr 2011 um 1,0 m² oder 1,1% vergrößert, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner um 1,6 m² oder 3,5%. Die Zahl der Personen pro Wohnung hat sich in diesem Zeitraum von 2,0 auf 1,9 verringert.
Vergleich: Vor 40 Jahren (1980) waren es mit gerade einmal 32 m²/Person -  rund 30 % weniger.
Immobilienwerte
Der Wert aller Immobilien (Gebäude inklusive Grundstücke) betrug in Deutschland Ende 2015 (das ist die aktuellste Erhebung) knapp 11,8 Billionen Euro und machte damit etwa 87 % des gesamten volkswirtschaftlichen Sachvermögens aus. 
Der von den privaten Haushalten in Deutschland geschätzte Verkehrswert des Haus- und Grundbesitz betrug Anfang 2018 je Haushalt durch­schnittlich 136. 000 Euro - mittlerweile sind es mehr als 180.000 Euro.  
Anmerkung:  Aufgrund der immens gestiegenen Kaufpreise in den vergangenen Jahren dürfte dieser Wert mittlerweile erheblich gestiegen sein. Hierzu liegen noch keine aktuellen Erhebungen vor.

Anzahl Wohnungen nach Baujahren

So leben die Deutschen - In diesen Häuser Baujahren wohnen wir

In Deutschland dominieren die Baujahre 1950 - 1979 (ca. 39 %), in dieser Periode wurde in Deutschland am meisten gebaut. Das ist mehr, als in den Baujahren 1980 bis heute, in diesem Zeitraum sind es gerade einmal rund 37,5 %.
Vor allem bei günstigem Wohnraum setzt sich dieser negative Trend weiter fort, da sehr viele Wohnungen aus er öfftl. Bindung fallen und kaum öfftl. geförderte Wohnungen neu erstellt werden.
Neubau - viel zu wenig 
Im Jahr 2021 wurden in Deutschland 293.393 Wohnungen fertiggestellt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 4,2 % oder 12.983 Einheiten weniger als im Vorjahr. Nachdem im Jahr 2020 erstmals mehr als 300.000 neue Wohnungen entstanden waren, fiel die Zahl im Jahr 2021 wieder auf das Niveau des Jahres 2019 (2020: 306.376 neue Wohnungen; 2019: 293.002). - In laufenden Jahr werden es noch weniger sein - das Ziel der Bundesregierung, 400.000 neue Wohnungen/ Jahr  - und davon 100.000 öfftl. geförderte Wohnungen zu erstellen, rückt zunächst in weite Ferne. 
Grund: Es fehlen die richtigen Anreize,  es ist erheblich lukrativer, Eigentumsmaßnahmen zu erstellen, als in Mietwohnungen mit geringer Rendite zu investieren.

Baugenehmigungen
Eigentumsquoten
Deutschland, kein Land der Eigentümer 

Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland von rund 12 Bio. Euro, und der vielen Immobilienverkäufe in den letzten Jahren, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv.
Niedrige Eigentumsquoten
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von rund 50% gestiegen.  Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. Das geht aus einer Erhebung der Eurostat hervor. Auf Basis dieser Analyse sind die Deutschen immer noch ein Land der Mieter. Ganz andres sieht es bei unseren Nachbarn aus – hier verfügen die Rumänen mit 92,3% über die höchste Quote an Wohneigentum, gefolgt von der Slowakei (91,3%) und Portugal (77,3%). – In Belgien sind es 71,9 %, in den Niederlanden 69,1%, in Dänemark mit 59,3% und Österreich mit 55,3% immer noch erheblich mehr, als in unserem Land.
Die meisten Eigentümer in Deutschland gibt es mit 64,7 % im Saarland und mit 58% in Rheinland-Pfalz - die wenigsten mit großen Abstand in Berlin - da sind es gerade einmal 17,2 %.
Hohe Baukosten, hohe Kaufnebenkosten, zu viel Bürokratie - zu hohe Kaufpreise
Ein wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind sicherlich die vergleichsweise hohen Grundstückspreise, die in Deutschland zu einem großen Teil zu den hohen Gesamtkosten beitragen. Aber auch gestiegene Handwerkerpreise und vor allem die Höhe der Kaufnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuern, sind bei den Gesamtkosten nicht zu vernachlässigen. Allein die Grunderwerbsteuern betragen in den einzelnen Bundesländern zwischen 3,5% und 6,5% (Spitzenreiter NRW) - mit steigender Tendenz.
Jedoch gibt es - vor allem in Ballungsräumen - viel zu wenig bezahlbare Wohnungen. Denn: Es wird zwar mehr gebaut, als noch vor 10 Jahren - jedoch meist lukrative eigentumsbildende Maßnahmen, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen - der günstige Mietwohnungsbau liegt mehr oder weniger brach.
Baugenehmigungen : Seit Ende 2009 ist die Zahl der Baugenehmigungen zwar kontinuierlich angestiegen (2021 ware es 380.914 Wohnungen), die Tendenz ist jedoch wieder sinkend. Insgesamt fehlen rund 1,5 Mio. Wohnungen.  

2. Mieten 

Nettomieten in den vergangenen Jahren stetig erhöht

Die Entwicklung der Mietpreise hat Auswirkungen auf die Wohnkostenbelastung. Aktuell ist die Teuerung der Nettokaltmieten im Vergleich zu den hohen Preissteigerungen in vielen Bereichen und im Vergleich zur Gesamtteuerung moderat. Binnen Jahresfrist erhöhten sich im August 2022 die Nettokaltmieten im Durchschnitt um 1,8 %, die Verbraucherpreise insgesamt stiegen um 7,5 %. Dennoch haben sich die Nettokaltmieten über die vergangenen Jahre tendenziell stetig erhöht, im Zeitraum von 2015 bis 2021 um 8,5 %. Die Nettokaltmiete ist eine bedeutende Verbrauchsausgabe, da sie einen sehr großen Teil des Haushaltsbudgets ausmacht, und ist damit in der Kasse der privaten Haushalte deutlich spürbar. Bei einer angenommenen Nettokaltmiete von 1.000 Euro liegt der monatliche Mehrbetrag durch die aktuelle Teuerungsrate durchschnittlich bei 17 Euro und summiert sich über das Jahr hinweg auf über 200 Euro.
Quelle: DESTATIS
Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen in den großen Städten
Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilweise am falschen Ort oder in nicht adäquater Qualität. Dies bestätigt auch die Erhebung des Statistischen Bundesamt (letzte Erhebung 2014) : 36,1 Mio. der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland waren 2014 bewohnt, 3,1 Millionen Wohnungen waren unbewohnt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent.
Dieser rein statistische Leerstand berücksichtigt allerdings nicht, dass viele dieser leer stehenden Wohnungen aufgrund des mangelhaften technischen Zustands nicht vermietbar sind. “Bereinigte” Zahlen leer stehender und nicht vermieteter Wohnungen liegen bundesweit nicht vor. Bereinigt man diese rein statistische Leerstandsquote um die maroden und nicht vermietbaren Immobilien sowie strategischer und fluktuationsbedingter Leerstände, dürfte die aktive Leerstandsquote unter 3 % liegen.
Folge des Wohnungsmangel: Mietanstieg
7,70 € Durchschnittsmiete bei Neuverträgen
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, mussten private Haushalte bundesweit im Schnitt 7,70 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine in 2015 und später angemietete Wohnung bezahlen. Damit liegen diese Mietkosten um 12 % über der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Deutschland (6,90 Euro).
In großen Städten noch teurer
Weit über dem jeweiligen Landesdurchschnitt liegen die Nettokaltmieten für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 und später in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg. Am größten war der Unterschied jedoch in Berlin. So lag in Berlin 2018 die durchschnittliche Nettokaltmiete für 2015 und danach angemietete Wohnungen bei 9,10 Euro pro Quadratmeter und damit um fast ein Viertel höher als der Berliner Mietendurchschnitt insgesamt (7,40 Euro). Die höchsten Nettokaltmieten für solche Neuanmietungen mussten Mieter mit 10,30 Euro in Hamburg entrichten.
Quelle: Destatis  
Die großen Vermieter
Die 11 größten Immobilieneigentümer in Deutschland verfügen zusammen über fast 1,6 Mio. Wohnungen im In-/ und Ausland

Die grossen Vermieter

Immobilientransaktion  - Mehr Konzentration auf große Wohnungseigentümer

Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als "Jahrzehnt der Immobilie" in die Geschichtsbücher eingehen. Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch in den Jahre 2020 und 2021 nicht nur fortgesetzt, sondern noch einmal verstärkt. Immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten - und werden dies auch in 2022 weiter tun. - So kaufte VONOVIA die Deutsche Wohnen und Anteile der ADLER REAL ESTATE - und verfügt nun über rund 550.000 WE.
Allerdings sind die Märkte für größere Zukäufe in Deutschland weitgehend leergefegt es bleibt nur die Expansion in ausländische Märkte. Zudem fehlen den großen Immobilienunternehmen die bisherigen Möglichkeiten der schnellen Rückflüsse von Investitionen, da lukrative Modernisierungen weitgehend abgeschlossen sind, Handwerkerservices im Fokus der Mietervereine stehen und die gestiegenen Immobilienzinsen auch die großen Unternehmen stark belasten.   - Insofern planen einige der börsennotierten Immobilieninvestoren  - nicht zuletzt wegen der mittlerweile hohen Zinslasten und der Optimierung der Eigenkapitalquote - eine Bereinigung ihrer Immobilienbestände um die Wohnungen, die über kein oder ein nur noch geringes Optimierungspotenzial verfügen. In diesem Marktsegment stehen in den kommenden Monaten Paketverkäufe an.


3. Kaufen/Bauen

Immobilienpreise - Immobilienkreditzinsen
Zu Zeiten des Niedrigzins ging der Hauskauf munter weiter - seit Anfang 2022 gibt allerdings gegenläufige Tendenzen.

Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gab es 4 Gründe:
- Die historisch niedrigen Bauzinsen in den vergangenen Jahren
- Die niedrigen Sparzinsen
- Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage (“Betongold”)
- Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden

Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt kannten lange Zeit nur eine Richtung: nach oben. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind sicherlich nach wie vor stark nachgefragt. Allerdings hat sich die Wachstumsdynamik ab dem 2. Quartal 2022 aufgrund der hohen Zinsen und den inflationsbedingten hohen Nebenkosten bereits verlangsamt.
So können sich viele Immobilien Kaufinteressenten den Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung schlichtweg nicht mehr leisten - das sorgt für ein höheres Angebot und sinkende Preise.
Entwicklung: Steigende Zinsen beeinflussen den Käufermarkt
Hohe Preise - hohe Inflation - hohe Zinsen - hohe Nebenkosten
Der wesentlichste Treiber für die in den vergangenen Jahren immer weiter steigenden Immobilienpreise waren die historisch niedrigen Zinsen. Der Immobilienkauf rechnete sich trotz viel zu hoher Kaufpreise zwar immer noch für Haus-/ oder Wohnungskäufer, die ihre Immobilie über einen Bankkredit finanzierten - doch die ganz großen Gewinner waren Bauträger und Projektentwickler, die ihre Gewinnspanne parallel an die Niedrigzinsen anpassen konnten.
In einem Jahr viermal so hohe Finanzierungskosten
Doch diese Zeiten sind vorbei - der Markt dreht sich!
Ende 2021 lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung noch bei rund 0,8 Prozent - so niedrig wie nie. Bereits im April diesen Jahres wurde für dieselbe Laufzeit fast das Dreifache verlangt - rund 2,6% - im September 2022 waren es sogar 3,5 % und mehr. Ein Ende ist noch nicht in Sicht. Ein Kredit über 400.000 € kostet somit nicht mehr wie vor 1 Jahr 3.200 €/Jahr sondern 14.000 €/Jahr. (... die Tilgung kommt noch hinzu).

Immobilienblase?

Immobilienumsätze
Laut einer Analyse des Gewos-Institut könnte der Umsatz mit Immobilien in Deutschland in diesem Jahr erstmals seit der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 sinken. Nach dem Rekordjahr 2021 hätten sich die Bedingungen am Markt gedreht, heißt es bei Gewos weiter. Demnach dürfte der Umsatz mit Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken dieses Jahr um 7 Prozent auf 313,5 Milliarden Euro fallen und die Zahl der Käufe auf unter 900.000 sinken. Auf Basis der Daten für das erste Halbjahr erwarte man 2022 erstmals seit 2009 wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt. Quelle: Gewos

4. Aussichten

Blasengefahr - nicht auszuschließen

Nähern wir uns einer Immobilienblase - oder sind wir mitten drin?
Zu hohe Verschuldungen - lockere Hypothekenvergabe
Das European Systemic Risk Board (ESRB), ein Gremium der EZB, hat schon 2021 vor Immobilienrisiken in Deutschland, der Tschechischen Republik, Frankreich, Island und Norwegen gewarnt. Zusätzlich gibt der ESRB Empfehlungen für Maßnahmen auch auf den Märkten in Belgien, Dänemark, Finnland, Luxemburg, Niederlande, und Schweden.
Mögliche Probleme seien u.a. zu hohe Verschuldungsgrade der Haushalte, zu lockere Hypothekenvergabe und Überwertungen an den Immobilienmärkten. Risiken auf nahe Sicht für die Bankensysteme der Länder hat die EZB nicht identifiziert. Untersucht wurden sämtliche Märkte der EU sowie Island und Norwegen. (Weiterführende - detaillierte - Informationen: European Systemic Risk Board).
In Deutschland ist vor allem In München und Frankfurt das Risiko einer Immobilienblase am größten, so eine aktuelle Auswertung des Vermögensverwalters UBS (Global Real Estate Bubble Index). Der Report analysierte Immobilienmärkte in 24 Metropolen weltweit, wobei vor allem die Abweichung von aktuellen Werten wie der Entwicklung der Kaufpreise zu den Mieten oder zu den Haushaltseinkommen einer City zum ­langfristigen Durchschnitt im Fokus stehen. (Quelle: UBS)
Die Bundesbank stellt in einer Analyse fest
Der in den vergangenen Jahren erfolgte starke Preisanstieg vor allem bei Wohnimmobilien ist nach Ansicht der Bundesbank stark übertrieben. In Städten lagen die Wohnimmobilienpreise 2021 zwischen 15 und 40 Prozent über dem auf Basis von soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, so die Analysten der Bundesbank im Februar 2022. Als Grund nannten die Experten die weiterhin hohe Nachfrage und Lieferengpässe, die zu deutlich gestiegenen Materialkosten beim Wohnungsneubau geführt hätten. Die Bundesbank warnt bereits seit einiger Zeit vor Überbewertungen auf dem Wohnungsmarkt.
Aussichten Bauen und Kaufen

Der Anteil der Kosten zur Bedienung eines Hypothek vom vorhandenen Haushaltseinkommen werden immer höher ergeben 4 wesentliche Kriterien, die einen Immobilienkauf für viele unerschwinglich machen: 
 - Zinsen
 - Nebenkosten vor allem Energie
 - Inflation
- allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit
Diese unerwartete Konstellation wird die laufende Belastung für viele Immobilienkäufer immens verteuern.
Zusätzlich wird es künftig mehr Kontrolle der Banken gegenüber der in den vergangenen Jahren vergleichsweise lockere Baugeldvergabe geben. So könnte es z. B. zur Vermeidung von hochriskanten Immobilienkrediten möglich sein, den Fremdkapitalanteil zu reduzieren. 
Die BAFIN (Finanzaufsicht der Banken) hat die Vorgaben für die Kreditvergabe bereits verschärft. Banken müssen ab 2023 für jeden Immobilienkredit mehr Geld als Sicherheitspolster zurücklegen. Darüber hinaus gehen die Banken mittlerweile restriktiver mit der Kreditvergabe um - soll heißen: Viele Hypothekenanfragen werden aufgrund möglicher Ausfallrisiken abgelehnt.

Um akzeptable Zinskonditionen zu erhalten braucht es folgende Voraussetzungen:
- höherer Eigenkapitaleinsatz
- gute Bonität 
- gesichertes Einkommen
- höhere Tilgung 
- nachhaltiger Immobilienwert des Beleihungsobjekt

Diese Vorgaben macht es für Verkäufer natürlich schwieriger, ihre Objekte an den Kaufinteressenten/in zu bringen und wird die Preise drücken. Und viele davon stehen wegen der zu hohen Kaufpreisforderungen, die nicht mit den gestiegenen Zinsen und den hohen Nebenkosten korrespondieren, wie Blei im Verkaufsregal. Beobachter der großen Verkaufsplattformen im Internet können feststellen, dass das Angebot an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sich stetig vergrößert und Abverkäufe immer länger dauern.
Unserer Auffassung nach werden bei einer weiteren Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig anstehender Prolongation der Hypothekendarlehen -  mittelfristig zusätzlich Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie (auch unter Berücksichtigung einer Änderung der Zinsstruktur), sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung für oder gegen eine Kaufentscheidung einbeziehen.
Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage der Immobilie und die zu hohen  Kaufpreisvorstellungen driften immer noch diametral auseinander. - Verkäufer werden sich daran gewöhnen müssen, dass die bisher geforderten Kaufpreise in vielen Lagen nicht mehr erzielt werden. Der Verkäufermarkt wird sich aus unserer Sicht in 2022 und 2023 weiter beruhigen.
Diese Entwicklungen belasten den Immobilienkäufer sicherlich zunächst im Hinblick auf den Traum der eigenen 4 Wände - schützen aber zu euphorische Hauskäufer vor der späteren absehbaren Pleite und einer möglichen Zwangsversteigerung.

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