Wohnimmobilienmarkt Deutschland

Immobilienmakrt - knapp und teuer

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland - knapp und teuer
Daten und Fakten zu Mieten, Kaufen und Bauen  - Stand 04/2022

Status Quo - Basisdaten Wohnen
In Deutschland gibt es mit Stand 12/2020 rund 42,8 Mio. Wohnungen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 % oder 277.400 Wohnungen. Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,0 % beziehungsweise 2,0 Millionen Wohnungen. Bei ca. 23,5 Mio. dieser Wohnungen handelt es sich um klassische Mietwohnungen. Die meisten Wohnungsnutzer wohnen mit 42,4% in Häusern mit Baujahren zwischen 1949 - 1978. Die wenigsten mit 2,9% in Häusern aus Baujahren zwischen 2011 - später.
Mehr Wohnfläche
Insgesamt beläuft sich die Wohnfläche auf rund 3,9 Milliarden qm.
Die Wohnfläche pro Kopf in Deutschland ist in den vergangenen Jahren weiter gestiegen. Gerade auf dem Land, aber auch in vielen teuren Großstädten hatten die Menschen 2020 im Schnitt mehr Raum zur Verfügung als fünf Jahre zuvor, zeigt eine Studie des Immobiliendienstleisters Empirica Regio.
Auf dem Land war demnach die Wohnfläche pro Kopf mit 51,4 Quadratmetern 2020 am höchsten. In Städten lag sie mit 40,9 Quadratmetern deutlich darunter, dazwischen kamen kleinere Städte und Vororte mit 47 Quadratmetern.  - Vor 40 Jahren in 1980 waren es mit gerade einmal 32 qm rund 30 % weniger. 
Immobilienvermögen
Der Wert aller Immobilien (Gebäude inklusive Grundstücke) betrug in Deutschland Ende 2015 (aktuellste Erhebung) knapp 11,8 Billionen Euro und machte damit etwa 87 Prozent des gesamten volkswirtschaftlichen Sachvermögens aus. 
Der von den privaten Haushalten in Deutschland geschätzte Verkehrswert ihres Haus- und Grundbesitzes betrug Anfang 2018 je Haushalt durch­schnittlich 136 000 Euro - mittlerweile sind es mehr als 180.000 Euro. - 
 Aufgrund der immens gestiegenen Kaufpreise dürfte dieser Wert in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen sein.
Geldvermögen
Das Geldvermögen privater Haushalte (Bargeld, Sparguthaben, Aktien, etc.) in Deutschland lag im dritten Quartal 2020 bei rund 6,7 Billionen Euro - aktuell liegt es bei rund 7,7 Billionen Euro. Gründe für den Anstieg sind eine hohe Sparneigung sowie die zuletzt positive Entwicklung der Kapitalmärkte.
Rund 61 Prozent des Vermögens an Bauten, Grund und Boden befindet sich im Besitz privater Haushalte. Gut 58 Prozent davon entfallen auf Wohnimmobilien. (Quelle: BMI und DTZ Bank)
Wohnungsangebot
Die wachsende Bevölkerung vor allem in den Großstädten hat in den vergangenen Jahren den Druck auf den deutschen Wohnungsmarkt erhöht: 2018 lebten in Deutschland 2,5 Millionen Menschen mehr als noch 2012 (+3,1 %). Die Großstädte verzeichneten besonders hohe Zuwächse, allen voran Leipzig (+12,9 %), Frankfurt am Main (+9,5 %) und Berlin (+8 %). Neben dem Geburtenüberschuss ist vor allem der Zuzug aus dem Ausland für die Bevölkerungszunahme in den Städten ab 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern verantwortlich. (Quelle: DESTATIS) .

Anzahl Wohnungen nach Baujahren

So leben die Deutschen

In diesen Häuser Baujahren wohnen wir
In Deutschland dominieren die Baujahre 1950 - 1979 (ca. 39 Prozent), in dieser Periode wurde in Deutschland am meisten gebaut. Das ist mehr, als in den Baujahren 1980 - heute, in diesen Häuser Baujahren sind es gerade einmal rund 37,5 Prozent.
Wenig Neubau ab 2001
In den Jahren ab 2001 war die Neubautätigkeit eher dürftig .  - Erst ab 2009 stieg die Neubautätigkeit wieder. Seit 2013 zeigten die Baugenehmigungen wieder in Richtung 300.000 + Einheiten - immer noch viel zu wenig um den Nachholbedarf zu decken.  Seit 2016 zieht die Anzahl Neubauten zwar stetig an - jedoch wurden meist lukrative Eigentumsmaßnahmen erstellt - günstige Mietwohnungen waren und bleiben Mangelware.
Bisher ist das Ziel der Bundesregierung, jedes Jahr 400.000 Einheiten zu bauen noch lange nicht erreicht.
Aufgrund des Krieges in der Ukraine und dem damit verbundenem Flüchtlingsstrom wird sich die Anzahl der benötigten Wohnungen noch weiter erhöhen.
Vor allem bei günstigem Wohnraum setzt sich dieser negative Trend weiter fort.
Es fehlen die richtigen Anreize, denn es ist erheblich lukrativer, Eigentumsmaßnahmen zu bauen, als in Mietwohnungen zu investieren. 

Baugenehmigungen
Eigentumsquoten

Deutschland, kein Land der Eigentümer 

Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland von um die 12 Bio. Euro, und der vielen Immobilienverkäufe (siehe Chart) in den letzten Jahren, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv.
Niedrige Eigentumsquoten
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von rund 50% gestiegen.  Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. Das geht aus einer Erhebung der Eurostat hervor. Auf der Basis dieser Analyse sind die Deutschen immer noch ein Land der Mieter – denn nur 50,4 % der Deutschen leben in den eigenen 4 Wänden. Ganz andres sieht es bei unseren Nachbarn aus – hier verfügen die Rumänen mit 92,3% über die höchste Quote an Wohneigentum, gefolgt von der Slowakei (91,3%) und Portugal (77,3%). – In Belgien sind es 71,9 %, in den Niederlanden 69,1%, in Dänemark mit 59,3% und Österreich mit 55,3% immer noch erheblich mehr, als in unserem Land.
Die meisten Eigentümer in Deutschland gibt es mit 64,7 % im Saarland und mit 58% in Rheinland-Pfalz - die wenigsten mit großen Abstand in Berlin - da sind es gerade einmal 17,2 %.
Hohe Baukosten, hohe Kaufnebenkosten - zu wenig Neubau
Ein wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind sicherlich die vergleichsweise hohen Grundstückspreise, die in Deutschland zu einem großen Teil zu den relativ hohen Gesamtkosten beitragen. Aber auch gestiegene Handwerkspreise und vor allem die Höhe der Kaufnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuern, sind bei den Gesamtkosten nicht zu vernachlässigen. Allein die Grunderwerbsteuern betragen in den einzelnen Bundesländern zwischen 3,5% und 6,5% (Spitzenreiter NRW) - mit steigender Tendenz.
Jedoch gibt es - vor allem in Ballungsräumen - viel zu wenig bezahlbare Wohnungen. Denn: Es wird zwar erheblich mehr gebaut, als noch vor 10 Jahren - jedoch meist lukrative eigentumsbildende Maßnahmen, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen - der günstige Mietwohnungsbau liegt mehr oder weniger brach.
Beispiel: Die Fertigstellungen im Wohnungsbau fielen von 278.000 Wohnungen 2004 auf knapp 159.000 im Jahr 2009. Seit Ende 2009 ist die Zahl der Baugenehmigungen zwar kontinuierlich angestiegen (2021 ware es 380.914 Wohnungen), allerdings fehlen immer noch fast 1,5 Mio Wohnungen.  - Die neue Regierung will nun 400.000 Wohnungen/Jahr bauen, um das Wohnungsproblem zu lösen.

Die "Großen"

Die grossen Vermieter

Immobilientransaktion  - Mehr Konzentration auf große Wohnungseigentümer

Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als "Jahrzehnt der Immobilie" in die Geschichtsbücher eingehen. Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch im Jahr 2020 nicht nur fortgesetzt, sondern noch einmal verstärkt. Immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten - und werden dies auch in 2022 weiter tun. - So kaufte VONOVIA die Deutsche Wohnen und Anteile der ADLER REAL ESTATE - und verfügt nun über rund 500.000 WE.

Mieten und Wohnen: Leerstand 7,9 %
... an den falschen Standorten

Viel Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen in den großen Städten
Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilweise am falschen Ort oder in der falschen Qualität. Dies bestätigt auch die Erhebung des Statistischen Bundesamt: 36,1 Millionen der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland waren 2014 bewohnt, 3,1 Millionen Wohnungen waren unbewohnt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent. Den größten Leerstand gab es laut Statistischem Bundesamt in Sachsen (13,8 Prozent aller Wohnungen). Relativ hohe Leerstände gab es auch in den Bundesländern Sachsen-Anhalt (13,4 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (11,2 Prozent), Thüringen (11,1 Prozent), Brandenburg (9,9 Prozent) und Rheinland-Pfalz (9,2 Prozent). Im Mittelfeld liegen das Saarland (7,8 Prozent), Nordrhein-Westfalen (7,5 Prozent), Baden-Württemberg (6,9 Prozent), Berlin (6,9 Prozent), Niedersachsen, Hessen (jeweils 6,3 Prozent) und Bremen (6,2 Prozent). Der niedrigste Leerstand wurde in Hamburg (4,4 Prozent) ermittelt.  
Dieser rein statistische Leerstand berücksichtigt allerdings nicht, dass viele dieser leer stehenden Wohnungen aufgrund des mangelhaften technischen Zustands nicht vermietbar sind. “Bereinigte” Zahlen leer stehender und nicht vermieteter Wohnungen liegen bundesweit nicht vor. Bereinigt man diese rein statistische Leerstandsquote um die maroden und nicht vermietbaren Immobilien sowie so gennanter “strategischer” und “fluktuationsbedingter” Leerstände, dürfte die aktive Leerstandsquote auf jeden Fall in 2019 unter 3 Prozent betragen. (Quelle: BBSR).  
Folge Mietanstieg
Haushalte, die ab 2015 eine Wohnung neu angemietet haben und dort eingezogen sind, zahlen überdurchschnittlich hohe Mieten. Dies zeigen die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation in Deutschland für das Jahr 2018.
7,70 € Durchschnittsmiete Neuverträge
Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, mussten private Haushalte nach eigenen Angaben bundesweit im Schnitt 7,70 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine in 2015 und später angemietete Wohnung bezahlen. Damit liegen diese Mietkosten um 12 % über der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Deutschland (6,90 Euro).
In großen Städten noch teurer
Weit über dem jeweiligen Landesdurchschnitt liegen die Nettokaltmieten für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 und später in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg. Am größten war der Unterschied jedoch in Berlin. So lag in Berlin 2018 die durchschnittliche Nettokaltmiete für 2015 und danach angemietete Wohnungen bei 9,10 Euro pro Quadratmeter und damit um fast ein Viertel höher als der Berliner Mietendurchschnitt insgesamt (7,40 Euro). Die höchsten Nettokaltmieten für solche Neuanmietungen mussten Mieter mit 10,30 Euro in Hamburg entrichten.
Quelle: Destatis  

Kaufen/Bauen

Darlehnshoehen

Niedrige Zinsen - hohe Nachfrage - hohe Preise - hohe Darlehen
Immer mehr Geld von der Bank – Darlehenssummen steigen weiter
19.000 Euro mehr als noch vor einem Jahr leihen sich Darlehensnehmer im Dezember durchschnittlich für die Immobilienfinanzierung bei der Bank – wieder einmal ein neuer Rekord. Daraus ergeben sich auch hohe monatliche Raten. Um die noch stemmen zu können, starten Käufer mit einer etwas niedrigeren Tilgung als noch im Vormonat in ihre Finanzierung.
Hohe Darlehen und geringere Tilgungssätze
319.000 Euro – so viel Fremdkapital nehmen Darlehensnehmer durchschnittlich im Dezember für ihre Baufinanzierung auf. Das ist – wie so oft im Jahr 2021 – ein neuer Rekord. Im Jahresdurchschnitt lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 307.000 Euro. 2020 waren es noch durchschnittlich 285.000 Euro – ein Plus von 7,7 Prozent. Ein Ende der Steigerung ist vorerst nicht in Sicht, es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die Nachfrage nach Immobilien im Jahr 2022 abnehmen wird. Und solange das so ist, steigen die Preise weiter – und damit auch der Bedarf an Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung.
(siehe Chart Dr. Klein Trendindikator, Stand 12/2021)
Quelle und weitere Details: Dr. Klein
Immobilienpreise
Zu Zeiten des Niedrigzins geht der Hauskauf munter weiter
Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind nach wie vor stark nachgefragt. Allerdings hat sich im dritten Quartal 2021 die Wachstumsdynamik etwas verlangsamt.
"Lieber eine Anlageform in "Betongold" - mit der zusätzlichen Aussicht auf Rendite und Wertsteigerung - als ein Sparguthaben ohne Verzinsung!"
So haben sich neben den höheren Preisen der Neubauimmobilien auch die Preise der Gebrauchtimmobilien an die Marktsituation angepasst, und steigen immer noch stetig. Die Häuserpreise sind bereits in den Jahren 2011 - 2020 angezogen - und stiegen in 2021 nochmals kräftig.
Immobilien sind zu teuer - und das liegt im Wesentlichen an den niedrigen Zinsen

Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gibt es 4 Gründe:

- Die historisch niedrigen Bauzinsen
- Die niedrigen Sparzinsen
- Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage (“Betongold”)
- Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden 


Entwicklung: Steigende Zinsen beeinflussen den Käufermarkt
Hohe Preise - hohe Inflation - hohe Zinsen - hohe Nebenkosten
Der wesentlichste Treiber für die in den vergangenen Jahren immer weiter steigenden Immobilienpreise waren die historisch günstigen Zinsen. Der Immobilienkauf rechnete sich trotz viel zu hoher Kaufpreise zwar immer noch für Haus-/ oder Wohnungskäufer, die ihre Immobilie über einen Bankkredit finanzierten - doch die ganz großen Gewinner waren Bauträger und Projektentwickler, die ihre Gewinnspanne parallel an die Niedrigzinsen anpassen konnten.
In einem Jahr dreimal so hohe Finanzierungskosten
Doch diese Zeiten scheinen nun vorbei. Ende 2021 lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung noch bei rund 0,8 Prozent - so niedrig wie nie. Bereits im April diesen Jahres wird für dieselbe Laufzeit fast das Dreifache verlangt - rund 2,6%. Und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Die „3“ vor dem Komma wird bald erreicht sein. Dann wird ein Kredit über 400.000 € nicht mehr wie bisher 3.200 €/Jahr kosten, sondern 12.000 €/Jahr - das ist Monat für Monat eine Differenz in Höhe von rund 750 € (die Tilgung kommt noch dazu). Erhöht die EZB die Leitzinsen, wird es einen weiteren Sprung geben.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten und höhere Baukosten - schlagen auf die Preise durch 

Nicht zu vernachlässigen bei der Preisanalyse sind die gestiegenen Baupreise, und der Anteil der vom Käufer nur wenig beeinflussbaren Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, Grundbuch). Diese können - je nach Bundesland - bis zu 16 % des Kaufpreises betragen - und diese zusätzlichen Kosten schlagen zusätzlich 1:1 auf den Gesamtkaufpreis durch.

Immobilienblase?

TIPP: Frühjahrsgutachten "ZIA"
Steigende Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Preisübertreibungen bis zu 30 Prozent, zu wenig bezahlbarer Wohnraum, Gefahren für Finanzierung bei Erhöhung der Hypothekenzinsen - und Nachfrage nach größeren Wohnungen wächst.
Das sind einige der wesentlichen Ergebnisse des Frühjahrsgutachten der „Immobilienweisen“ des „ZIA“, den Zentralen Immobilienausschuss.
Das Gutachten können Sie sich direkt beim „ZIA“ in Kurz- oder Langform downloaden unter:
Download Frühjahrsgutachten
Allerdings: Unserer Auffassung nach werden bei einer Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig anstehender Prolongation der Hypothekendarlehen -  mittelfristig auch wieder Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie (auch unter Berücksichtigung einer Änderung der Zinsstruktur), sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung für oder gegen eine Kaufentscheidung einbeziehen.
Momentan entsteht der Eindruck, das tlw. das Verhältnis Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage und Kaufpreisvorstellungen diametral auseinander driften.
Fazit: Solange die Hypothekenzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau bleiben, die Sparzinsen keine Zinsen sind, oder sogar zu Strafzinsen werden, und nach “sicheren” Anlageformen gesucht wird, wird die Nachfrage und der Wunsch nach der eigenen Immobilie - sei es als selbst genutztes Haus oder Wohnung, als Anlageobjekt oder partizipierend als Immobilienaktie - ungebrochen bleiben. Ein Faktor für zunächst weiter steigende Preise. - Einzige Unsicherheit ist die Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte, wie z. B. ein flächendeckender Mietendeckel.
Blasengefahr - mit Sicherheit 
Nähern wir uns einer Immobilienblase - oder sind wir mitten drin?
Zu hohe Verschuldungen - lockere Hypothekenvergabe

Das European Systemic Risk Board (ESRB), ein Gremium der EZB, hat schon 2021 vor Immobilienrisiken in Deutschland, der Tschechischen Republik, Frankreich, Island und Norwegen gewarnt. Zusätzlich gibt der ESRB Empfehlungen für Maßnahmen auch auf den Märkten in Belgien, Dänemark, Finnland, Luxemburg, Niederlande, und Schweden.
Mögliche Probleme seien u.a. zu hohe Verschuldungsgrade der Haushalte, zu lockere Hypothekenvergabe und Überwertungen an den Immobilienmärkten. Risiken auf nahe Sicht für die Bankensysteme der Länder hat die EZB nicht identifiziert. Untersucht wurden sämtliche Märkte der EU sowie Island und Norwegen. (Weiterführende - detaillierte - Informationen: European Systemic Risk Board).
In Deutschland ist vor allem In München und Frankfurt das Risiko einer Immobilienblase am größten, so eine aktuelle Auswertung des Vermögensverwalters UBS (Global Real Estate Bubble Index). Der Report analysierte Immobilienmärkte in 24 Metropolen weltweit, wobei vor allem die Abweichung von aktuellen Werten wie der Entwicklung der Kaufpreise zu den Mieten oder zu den Haushaltseinkommen einer City zum ­langfristigen Durchschnitt im Fokus stehen. (Quelle: UBS)
Die Bundesbank stellt in einer Analyse fest
Der in den vergangenen Jahren erfolgte starke Preisanstieg vor allem bei Wohnimmobilien ist nach Ansicht der Bundesbank stark übertrieben. In Städten lagen die Wohnimmobilienpreise 2021 zwischen 15 und 40 Prozent über dem auf Basis von soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, so die Analysten der Bundesbank im Februar 2022. Als Grund nannten die Experten die weiterhin hohe Nachfrage und Lieferengpässe, die zu deutlich gestiegenen Materialkosten beim Wohnungsneubau geführt hätten. Die Notenbank warnt schon seit einiger Zeit vor einer Immobilienblase. 
Mehr Kontrolle
Der Anteil der Kosten zur Bedienung eines Hypothek betragen mittlerweile bis zu  30%. Hinzu kommt die hohe Inflation  - vor allem bei Energieprodukten.  Dies wird die laufende Belastung für viele Immobilienkäufer immens verteuern. Zusätzlich wird es künftig  mehr Kontrolle im Hinblick auf die in den vergangenen Jahren lockere Baugeldvergabe geben.  So könnte es z. B.  zur Vermeidung von hochriskanten Immobilienkrediten möglich sein, den Fremdkapitalanteil zu beschränken.
Diese Entwicklungen belasten den Immobilienkäufer sicherlich zunächst im Hinblick auf den Traum der eigenen 4 Wände - schützen aber zu euphorische Hauskäufer vor der späteren absehbaren Pleite und einer möglichen Zwangsversteigerung

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